Перспективы рынка складской недвижимости в Кыргызстане: как один проект может изменить всю отрасль
Логистическая индустрия Кыргызстана сегодня находится в двусмысленном положении. Эксперты единодушно заявляют, что страну ожидает бум складского строительства. Регулярно публикуются анонсы крупных инфраструктурных проектов. Но пока что метраж введенных в эксплуатацию площадей прибавляется гораздо медленнее, чем в соседних Казахстане и Узбекистане. Общая площадь качественных складов в республике немногим превышает 100 тыс. кв. м, и практически все они заняты арендаторами. Но в конце прошлого года появилась надежда на прорыв. Она связана с началом строительства крупного транспортно-логистического хаба в Аламудунском районе. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов полагает, что это событие может стать поворотной точкой в развитии кыргызстанского складского девелопмента.
Конец 2024-го – начало 2025 гг. стал периодом больших новостей для рынка складской недвижимости Кыргызстана. В середине октября близ Ала-Арчинского водохранилища (Чуйская область) началось строительство сверхкрупного торгово-логистического комплекса «Манас». Масштабы проекта таковы, что его называют городом – причем не только в СМИ, но и в официальных источниках. На 700 га предполагается создать в общей сложности 30 тыс. инфраструктурных единиц различного профиля. В планировку территории заложены складские кластеры (выйдут на рынок не ранее чем в 2028 году), международный выставочный центр, пункты продаж оборудования, таможенная зона, гостиницы, а также административно-офисные здания. Для реализации проекта был учрежден «Кыргызско-Китайский инвестиционный холдинг».
Согласно достигнутым договоренностям, на первом этапе работ холдинг вложит в развитие площадки 482 млн долларов. Общий бюджет строительства заявлен в 4,2 млрд долларов. Основным донором выступает Китай, он же и задает стандарты, по каким оно будет вестись. «Манас» призван стать очередным звеном в глобальной стратегии «Один пояс, один путь», на которую делает ставку китайское правительство. Кроме того, КНР участвует в создании еще одного ТЛЦ топ-уровня – «Атбашы». Он занимает обширный участок на территории свободной экономической зоны «Нарын», в 100 км от кыргызско-китайской границы. Оператор надеется привлечь ряд статусных арендаторов, включая Ozon, «Яндекс Маркет», Alibaba и Taobao.
К развитию логистического потенциала в регионе готовы подключиться и южнокорейские компании. В ходе недавнего визита главы Кыргызстана в Сеул обсуждался генеральный план интеллектуального логистического хаба, представленный компаниями Ecovice и Sunjin. Обе структуры хорошо знакомы с кыргызскими реалиями: сейчас они занимаются складами временного хранения на севере Бишкека
Россия тоже не остается в стороне от апгрейда транспортно-логистической инфраструктуры Кыргызстана. Республика по-прежнему является важным транзитным узлом в российской торговле с другими странами Центральной Азии, Китаем, Индией и Пакистаном. Отладить логистику по ключевому направлению Иркештам — Ош — Узбекистан поможет запуск транспортно-логистического центра «Кокчо-Коз». Проект обойдется в 12 млн долларов. Третью часть всех расходов (3,5 млн долларов) возьмет на себя Российско-кыргызский фонд развития (РКФР). Инвесторам предстоит освоить 17 га. После выхода на полную мощность «Кокчо-Коз» сможет обслуживать до 700 грузовых автомобилей в сутки.
Среди ключевых факторов влияния на перспективы логистической отрасли Кыргызстана (как и соседних с ним государств) следует отметить экспансионистскую политику маркетплейсов. Лидирующая роль здесь принадлежит Wildberries. Впервые возможность строительства большого ТЛЦ в окрестностях Бишкека обсуждалась летом 2023 г. во время встречи Татьяны Ким (на тот момент Бакальчук) и премьер-министра Акылбека Жапарова. Спустя год состоялось подписание меморандума о взаимопонимании и сотрудничестве с представителями профильных ведомств. А уже в январе 2025-го полномочный представитель президента в Чуйской области Канат Джумагазиев сообщил, что проект будет завершен до конца 2025 г. С вводом в эксплуатацию логистического центра Wildberries площадь высококачественной складской недвижимости в Кыргызстане увеличится сразу на 300 тыс. кв. м.
Особые надежды и бизнес-сообщество, и республиканские власти возлагают на проект Global Hub в Аламудунском районе Чуйской области (3 км от Бишкека, 241 км от Алматы, девелопер — Alkanov Group). Пока это единственный мультифункциональный таможенно-логистический центр класса А, которым располагает Кыргызстан, в марте было заключено первое соглашение на эти площади с «Кыргыз почтасы». На протяжении десяти лет площадка поглотит 102,75 млн долларов инвестиций, из них 21 млн уже на первом этапе. Первым результатом вложений станет инфраструктурный блок площадью 57 тыс. кв. м, включающий мультитемпературные объекты, в том числе, с режимом глубокой заморозки, овощехранилище и первый в стране GDP сертифицированный фарм-склад класса А. Затем настанет очередь сухих складов и складов формата Light Industrial (суммарно 75 тыс. кв. м). К этому нужно прибавить бондовые склады, офисы, помещения для персонала, сортировочные и упаковочные пункты. По мнению отраслевых экспертов, наличие подобного актива в «портфолио» страны имеет большую ценность для ее перспектив: Кыргызстан подтверждает на деле способность строить крупномасштабные логистические комплексы с высокотехнологичным наполнением. Это серьезно укрепит его конкурентные позиции в борьбе за международные инвестиции, выгодные кредиты, внимание институциональных игроков и грузовые потоки. К тому же соответствие нового ТЛЦ принципам ESG-повестки повысит репутацию кыргызского логистического сектора на Западе. Стратегическую важность Global Hub для логистической отрасли страны подчеркнул и председатель кабинета министров Адылбек Касымалиев, присутствовавший на церемонии закладки капсулы Global Hub.
Дальнейшее развитие логистической инфраструктуры упирается в низкую плотность транспортной сети, прежде всего, железнодорожных коммуникаций. Правительство стремится синхронизировать процессы в этих двух отраслях. Летом прошлого года в Пекине было подписано соглашение о прокладке железной дороги «Китай – Кыргызстан – Узбекистан». 51% совместного предприятия принадлежит китайскому железнодорожному оператору, по 24,5% – узбекскому и кыргызскому. При этом две трети нового маршрута пройдут по территории Кыргызстана – от Торугартского перевала до границы с Узбекистаном через Макмал и Джалал-Абад. Символический старт работ состоялся 27 декабря 2024 г. Завершение строительства назначено на 2030-й год. Для того, чтобы соединить с магистралью север страны (Бишкек, Чуйская, Нарынская, Иссык-Кульская области) планируется проложить еще одну железнодорожную ветку. В этом проекте партнером Кыргызстана заявлена All American Rail Group (США) – известный консорциум, в компетенцию которого входят финансирование и проектирование железнодорожной инфраструктуры (с последующим управлением).
«Если все перечисленные инициативы перерастут в действующие складские центры, для логистической индустрии Кыргызстана наступит новая реальность. Экономика страны перестанет задыхаться из-за отсутствия качественных площадей, которое фактически длится уже два года. По обеспеченности инфраструктурой республика может обогнать Казахстан с Узбекистаном и выйти на показатель, сопоставимый с российским. Это превратит Кыргызстан в базовый хаб евразийской торговли и точку глобального перераспределения грузового трафика. Однако на пути к столь амбициозной цели продолжают стоять несколько серьезных препятствий: высокая себестоимость строительства, отсутсвие проектного финансирования в складской отрасли, сверхдорогая аренда (местные ставки опережают дубайские, московские и американские), низкая эффективность логистики (128-е место в рейтинге Всемирного банка), медленное наращивание кыргызстанскими логистами высокоэффективных практик складирования на современных объектах класса А, практика и обилие юридических барьеров. Отдельного внимания требует детальная проработка законодательства о бондовых складах. До сих пор не вступили в силу поправки в Таможенный кодекс ЕАЭС и не до конца отрегулированы внутренние инструкции и положения, по которым ведутся электронная торговля в таможенных складах. Устранение перечисленных факторов так или иначе войдет в число приоритетных задач национального правительства на ближайшие 5-7 лет», – комментирует управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
CMWP: «Савеловская» и «Кутузовский» соответствуют характеристикам традиционных деловых кластеров на 88% и 85%
Commonwealth Partnership (CMWP) и офисный девелопер STONE во втором совместном исследовании деловых кластеров Москвы оценили степень трансформации перспективных офисных локаций. Наибольшее соответствие характеристикам традиционного кластера показали «Савеловская» — 88% и «Кутузовский» — 85%. Эти территории лидируют по совокупности факторов, определяющих зрелость делового района, и привлекают основной спрос.
Предложение офисов в продаже в Москве выросло в полтора раза за девять месяцев 2026 года
Аналитики M2DATA сравнили данные за 9 месяцев 2026 года — с января по начало октября. Итоги периода демонстрируют тренд: рост объема предложения на фоне замедления динамики ставок, а в ряде категорий зафиксировано их небольшое снижение. Детальная статистика — далее в материале.
Офисы на западе Москвы дорожают в среднем на 36% от старта продаж до ввода
Офисы в бизнес-центрах западного субрынка Москвы в среднем прибавляют в стоимости 36% за период от старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию, говорится в совместном исследовании MR Office, офисного направления девелопера MR, и консалтинговой компании IBC Real Estate. В среднем по рынку премия за готовность деловых помещений составляет 20–30%.
На торги выставили крупное помещение для бизнеса в Даниловском районе
Столичные предприниматели могут приобрести на открытом аукционе помещение для бизнеса рядом со станцией метро «Тульская». Объект имеет площадь более 300 квадратных метров и свободное назначение. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Кирилл Пуртов.
STONE: предложение в Кутузовском коридоре вырастет на 54% к 2032 году
С учетом строящихся и анонсированных объектов к 2032 году совокупный объем предложения в Кутузовском деловом коридоре может вырасти более чем в полтора раза — до 798 тыс. кв. м, что позволит удовлетворить растущий спрос на качественные офисы класса А в наиболее востребованной части западного направления.По…
CORE.XP: средняя сделка в light industrial более чем в семь раз меньше, чем на рынке классических складов
Рынок индустриальной недвижимости становится более сегментированным: крупный бизнес по-прежнему концентрируется в классических складах класса А, тогда как light industrial занимает нишу более компактных объектов для компаний с небольшими объемами операций и специфическими требованиями к помещениям. По данным CORE.XP, средний размер сделки в light industrial в 2024–2026 годах составлял 1,4 тыс. кв. м — более чем в семь раз меньше, чем в классическом складском формате. При этом различается не только масштаб объектов, но и модель использования: если склад класса А преимущественно арендуют, то в light industrial большинство площадей приобретают в собственность.
На западе Москвы введен в эксплуатацию бизнес-центр «КУБ»
Девелоперская компания Dominanta получила разрешение на ввод в эксплуатацию своего первого офисного проекта — бизнес-центра класса А «КУБ», расположенного на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Проект состоит из двух корпусов общей площадью 21 635 кв. м, которым присвоен адрес: ул. Алексея Свиридова, д. 9 и 17.
В бизнес-центре «ЭИР» на Ходынском поле установят особенную систему очистки воздуха
В бизнес-центре «ЭИР», который девелоперская компания «Текта» возводит на Ходынском поле, появится центральная приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией, трехступенчатой очисткой воздуха и охлаждением.
На западе Москвы началось строительство надземной части монолитных конструкций офисного комплекса СЕТ
На строительной площадке офисного комплекса СЕТ от MR Office, офисного направления девелопера MR, закончено устройство фундаментов всех корпусов и паркинга, а также монолитные работы в подземной части. Эти работы завершились с опережением планового графика. Началось возведение надземных частей монолитных конструкций офисного комплекса.
В жилом комплексе СТОУН Сокольники начались работы по благоустройству
Девелопер STONE приступил к благоустройству территории жилого комплекса бизнес+ класса СТОУН Сокольники. Проект находится на высокой стадии готовности — завершить строительство планируется в конце 2027 года. На текущий момент в проекте реализовано более 65% квартир.
