Продавать или управлять? Как создавать полноценную инфраструктуру в современных жилых комплексах

Кофейни, магазины, услуги и сервисы формируют уникальную атмосферу и качественную среду жилого комплекса, создают комфорт и места для отдыха и даже работы. Грамотный подход  к  коммерции влияет на ликвидность проекта. Эксперты  IDEM-консалтинг о том, почему важно не только грамотно проектировать коммерческие объекты в жилых комплексах, но и профессионально ими управлять.

Управлять? Управлять!

Сформировать грамотную концепцию коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах для застройщика сегодня не просто тренд, а необходимость. Важно не только продумать концепцию, но и реализовать  ее, а на практике мы  часто сталкиваемся  с тем, что задуманное  изначально претерпевает кардинальные  изменения или вообще рушится. Помещения продаются и новый владелец действует на свое усмотрение.

Проблема замечена и во многих девелоперских компаниях уже изменилась парадигма подхода к реализации коммерции: оставлять объекты в собственном управлении для  размещения магазинов и предприятий услуг четко в соответствии с концепцией развития.

Но девелоперы далеки от брокериджа и, особенно, от управления коммерческими объектами, их основная бизнес-задача —  строительство и  реализация жилья, разработка востребованного и интересного  продукта. Именно в этом фокусе и движется весь проект.

Безусловно коммерция стала важной составляющей продукта, но вот исполнение этой концепции задача уже с тремя звездочками. Чтобы управлять коммерческой инфраструктурой, необходимо формировать команду профильных и нередко дорогих специалистов, ее  администрировать, и не факт, что все получится. Поэтому все чаще к нам стали обращаться с просьбой не только разработать концепцию, но и осуществить дальнейшее сопровождение проекта в части сдачи в аренду, удержания ассортимента, выхода на плановую доходность и иногда и дальнейшей продажи инвесторам готовых ГАБ.

Первый шаг

Строительные компании не всегда могут определить верный объем коммерческой инфраструктуры, стремясь обеспечить максимум необходимых функций, но как  определить будут ли помещения ликвидны? Это те вопросы, которые стоит решать на этапе формирования концепции. Ее разработка — первый шаг. Идеальный вариант, если консультанты подключаются на этапе проектирования жилого комплекса. Тогда можно разработать грамотные планировки, с учетом  потребности ритейлеров, продумать состав якорных арендаторов, все виды необходимых для ЖК и района функций и так далее. А уже имея качественную и продуманную до мелочей концепцию можно переходить к этапу профессионального брокериджа.

Какие функции включает в себя управление коммерческой недвижимостью в жилых комплексах?

Управление коммерческой недвижимостью включает в себя комплекс работ по управлению арендными отношениями, привлечение ведущих федеральных и региональных операторов еще на стадии строительства объектов, формирование инвестиционных лотов, а также наращивание доходности портфеля девелопера. Профессиональный подход к управлению — рыночные  арендные ставки, отсутствие ненужной конкуренции между арендаторами, низкий процент вакансии и высокий спрос на аренду и покупку квадратных метров.

Долгие годы застройщики были нацелены на то, чтобы распродавать коммерческие объекты, поскольку это их прямая прибыль. Но, как отмечалось ранее, сейчас важно соблюдать заявленный при продаже квартир и определенный проектом функционал жилого комплекса. Причем не только социальный, но  и в части коммерческой инфраструктуры. А продавая помещения, строительная компания уже не может диктовать условия, как его использовать. Все предпринимаемые застройщиком на этот счет “ухищрения” на деле практически не работают.

С другой стороны, в грамотном управлении кроется возможность развития конкурентного преимущества. Грамотно спланированная инфраструктура — несомненный плюс ЖК, что повышает спрос на квартиры, а, значит, и цену за квадратный метр. Возможно, в перспективе ближайших лет, крупные федеральные застройщики действительно придут к тому, что создадут собственные подразделения для управления коммерцией. Но застройщикам, реализующим проекты в разных городах, точечно или не огромных объемах  просто не выгодно развивать это направление, поскольку оно не является основным видом деятельности, а проекты цикличны.  В этом случае оптимальнее будет обратиться за услугой профессионального брокериджа и управления.

Когда можно продавать?

Важно понимать, что начинать работу по управлению нужно за несколько месяцев до сдачи объекта.

Управление включает в себя  организацию продвижения  коммерческих помещений,  полный брокеридж, автоматизацию всех процессов,  формирование листа ожидания, заключение предварительных договоров.

Далее, после ввода, в комплекс по сопровождению входит организация договорной работы с арендаторами, сопровождение въезда и выезда резидентов, поиск новых и оперативная замена арендаторов при необходимости и работа с дебиторской задолженностью.

После старта и стабилизации работы организуется продажа готового бизнеса инвесторам с профильными магазинами и предприятиями услуг, сохраняя концепцию.

Цикл и отладка всех процессов, в среднем, занимает год — два, после этого девелопер  обычно получает доход выше того, на который мог бы рассчитывать, реализуя коммерческие помещения на этапе строительства: арендный поток за 2 года и цену помещения с готовым бизнесом (инвестор в этом случае легко определяет окупаемость  и доходность). Помещения продаются уже с заключенными долгосрочными договорами, так сохраняется концепция и выигрывают все — от застройщика и инвестора  до жителей комплекса.

Таким образом, профессиональное управление коммерческой инфраструктурой для девелоперов — тренд, который будет развиваться в ближайшие годы.