STONE: Итоги I квартала 2026 года на рынке офисной недвижимости

Согласно данным аналитического центра STONE, по итогам I квартала 2026 года объем продаж офисов класса А внутри МКАД достиг 66 тыс. кв. м, что в 2 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года (33 тыс. кв. м). Рост обусловлен рекордным количеством стартов новых проектов в 2025 году, сформировавших текущий пул предложения на первичном рынке, а также распределенным спросом между форматами офисов этажами и мелкой нарезки. 

Как отмечают эксперты, за прошедший год рынок стал более конкурентным: если в I квартале 2025 года сделки проходили в 30 проектах из 34, находящихся в открытой продаже, то в I квартале 2026 года — уже в 38 проектах из 62. Несмотря на общий рост объемов реализации, доля проектов с фактическими продажами снизилась, что указывает на расширение экспозиции и более равномерное распределение спроса. Проекты, в которых сделок в квартале зафиксировано не было, находятся в разных стадиях готовности, что в целом говорит о возможном пересмотре ценовых условий и финансовых моделей девелоперами, а также об отсутствии делового спроса в определенных бизнес-локациях.

Значительная часть интереса покупателей продолжает концентрироваться у профессиональных офисных девелоперов. По итогам квартала 60% реализованных площадей пришлось на проекты девелоперов STONE, MR и Forma, что подтверждает высокий уровень доверия к системным игрокам рынка и их качеству.

На фоне активного спроса сохраняется и устойчивый рост цен. Средневзвешенная цена сделок в I квартале 2026 года составила 513 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 8% по сравнению с 477 тыс. руб./кв. м годом ранее. Наиболее выраженная динамика зафиксирована для офисов в зоне между Садовым кольцом и ТТК, где цена выросла на 29% — с 481 тыс. до 618 тыс. руб./кв. м. Это отражает высокий спрос на проекты в сформированных деловых локациях с развитой инфраструктурой. 

При этом основная активность сделок традиционно сосредоточена за пределами ТТК: на зону ТТК–МКАД пришлось 79% реализованных площадей. Сегмент СК–ТТК сохраняет статус премиального: несмотря на меньший объем контрактов (18%), именно здесь фиксируются наиболее высокие цены. 

• «Рынок офисной недвижимости продолжает показывать устойчивый рост за счет расширения предложения — однако конкуренция между проектами усиливается. Только в половине проектов мы фактически видим продажи: ключевым фактором успеха становится качество продукта и локация. Спрос продолжает концентрироваться в проектах с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой. Это особенно важно для новых деловых кластеров за пределами ТТК, где конкуренция со временем будет только нарастать», — отметил руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.

В структуре сделок рынка доминирующей формой остается договор купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН). В I квартале 2026 года на такие сделки пришлось 78% реализованных площадей или порядка 52 тыс. кв. м, что подтверждает высокую привлекательность данной формы для инвесторов. 

Дополнительно аналитики фиксируют рост среднего размера приобретаемых офисных блоков: по итогам квартала он увеличился на 25% год к году и составил около 197 кв. м. Тренд свидетельствует о росте активности конечных пользователей – малого и среднего бизнеса, для которых наиболее востребованными остаются блоки 200-300 кв. м.

По оценке аналитиков STONE, перспективы дальнейшего дефицита офисов сохраняются, так как итоговый объем доступных для приобретения площадей не так велик. Распроданность офисов класса А, ожидаемых к вводу в этом и следующем году, в среднем по Москве составляет 72% (в проектах STONE – 87%). Общая же распроданность проектов с перспективой ввода в 2028-2030 г.г. составляет 24%, среди проектов STONE этот показатель уже почти достиг 60%.