STONE: Средняя ставка аренды небольших блоков взлетела на 30% на фоне дефицита предложения

Аналитический центр девелопера STONE зафиксировал устойчивый дефицит небольших офисов класса А внутри МКАД под аренду. Сегодня в экспозиции для арендаторов представлено только 68 лотов общей площадью 11 тыс. кв. м — этот показатель составляет менее 5% от общего предложения на рынке. При этом средняя запрашиваемая ставка на блоки до 500 кв. м уже достигла 62 000 руб./кв. м в год (с учетом НДС) и продолжает расти. В новых бизнес-центрах аренда таких блоков стоит на 30% выше среднерыночных показателей.

Как отмечают эксперты, наиболее динамично дорожают самые компактные площади в диапазоне 40–150 кв. м: средняя ставка по ним к осени 2025 года составляет 57 400 руб./м² в год, что на 37% выше показателя мая 2022-го и еще на 11% выше ноября 2024-го. Средний месячный арендный платеж по офисам площадью до 150 кв. м составляет около 440 000 руб. в месяц. Объем готовых лотов от 40 до 150 кв. м стремительно сокращается: в экспозиции в этом диапазоне представлено менее 4 000 кв. м по всей Москве. Таким образом, идентичные по метражу и классу помещения могут отличаться в стоимости аренды на 50–70% только за счет адреса, где отмечается дефицит построенных блоков.

Распределение вакантных помещений подчеркивает концентрацию небольших блоков в наиболее востребованных деловых районах — в Центральном деловом районе, на Белорусской, а также в Москва-Сити. Преимущественно это объекты, построенные 7 и более лет назад, где точечно появляются единичные предложения небольших офисов. За пределами ТТК качественного предложения малых офисов под аренду практически нет, без учета теневой вакансии, которая формируется за счет предложения от инвесторов в современных бизнес-центрах, введенных в прошлом году.

На конец II квартала 2025 года вакансия по рынку класса А составляет 5% (-1,9 п. п. год к году), и для небольших блоков она минимальна в востребованных деловых районах. В частности, в Ленинградском деловом коридоре качественное готовое предложение небольших блоков в аренду сейчас отсутствует: отложенный спрос на покупку в условиях дефицита арендного предложения формируется вокруг строящихся проектов класса А, например, в кластере STONE Ходынка.

«Даже несмотря на введенные в прошлом году объекты, где была представлена мелкая нарезка, вакансия аренды на субрынке фактически не увеличилась. Такие лоты быстро вымываются, спрос на них устойчиво растет, как и ставки аренды. Как только помещение выходит на рынок, оно сразу привлекает внимание арендаторов: экспонирование занимает несколько месяцев. Ускорить процесс сдачи помогает выполнение отделки до контрактации с арендатором: такие блоки «уходят» с рынка еще до окончания ремонтных работ», — отмечает директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.

По мнению аналитиков STONE, для арендаторов сложившийся тренд означает необходимость быстрого принятия решений и выбора в пользу раннего бронирования небольших блоков: так, выбрав объект еще на стадии строительства или отделки, можно зафиксировать для себя более выгодные условия, не дожидаясь роста ставок в конкретной локации.

В линейке STONE Office представлено 15 бизнес-центров класса А на разной стадии строительства, в том числе и готовые объекты, где представлены площади в аренду от эксклюзивного агентства STONE Realty. Среди них — готовые офисные башни STONE Towers на «Белорусской», а также предложение со сроком переезда уже в 2026 году в STONE Савеловская и STONE Ленинский.