УК САМПА: Только 9% устаревших российских ТЦ оказались готовы к реконцепции

На сегодняшний день фонд торговой недвижимости на всей территории РФ демонстрирует высокую степень износа. Согласно подсчетам аналитиков УК «САМПА», 32 млн кв. м из 40,5 млн кв. м арендопригодных площадей эксплуатируются более десяти лет. При этом за последние пять лет зафиксировано менее 130 торговых центров, инициировавших процесс реконцепции (полностью или частично). Однако объектов, которым требуется комплексное обновление, на порядок больше.

«Реконцепция» далеко не новое явление для ритейла. Первая волна подобных мероприятий приходится на 2010–2014 гг., тогда в Москве процесс затронул около 20% торговых центров. В начале 2010-х под реконцепцией понимались мероприятия, которые в основном касались внешней стороны бизнеса: ренейминг, новое дизайнерское оформление и позиционирование. Со временем в профессиональной среде понятие «реконцепция» претерпело существенную трансформацию.

• «Сейчас реконцепция – это, прежде всего, перенастройка самой экономической модели объекта. Ключевые элементы процесса — внедрение передовых управленческих практик, всеобщая цифровизация, формирование базы данных для оперативного анализа ситуации, структурирование пула арендаторов с увеличением доли востребованных категорий бизнеса (досуг и образование, спорт, общественное питание), развитие социального функционала. По сути, речь идет не столько о техническом и визуальном апгрейде, сколько о новом эволюционном шаге. В идеале обновленный ТРЦ должен стать многофункциональным общественным пространством, точкой интереса для всего района», – объясняет Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА».

По данным аналитиков в 2021-2025 гг. реконцепция в той или иной форме затронула 90 торговых центров. Их суммарный GLA – 3,76 млн кв. м (9,3% от общероссийского показателя). Также известно о 37 комплексах, которые пока лишь готовятся к модернизации. Совокупно они содержат 1,28 млн кв. м торговых площадей (3,2% от общероссийского показателя). Активнее всего концептуальное обновление идет в Приволжье (в общей сложности 28 адресов), на Урале (19 адресов) и Центральных областях (19 адресов без учета Москвы). Более 10 объектов на разных стадиях реконцепции насчитывается в Южном и Сибирском федеральных округах.

По консервативной оценке, «каменному» ритейлу необходима глубокая перенастройка как минимум раз в десять лет, однако в современных условиях этот период оптимально сократить до восьми лет. При этом в выборке не учитывались малоформатные ТЦ (GLA до 5 тыс. кв. м), которые собирают трафик с ближайших кварталов: их посещаемость и доходность держатся не на концепции, а на бытовом удобстве.

В целом по стране предстоит обновить почти 26 млн кв. м торговых площадей. 36,7% от этого фонда приходится на долю Москвы (4,88 млн кв. м) и других городов Центрального федерального округа (4,69 млн кв. м). За ними следуют ПФО (4,95 млн кв. м), Санкт-Петербург (2,73 млн кв. м), СФО (2,72 млн кв. м) и УФО (2,12 млн кв. м).

Наиболее остро проблема с реконцепцией проявляется на окраинах страны. В ДФО и на Северо-Западе свыше 90% всего фонда устаревшей торговой инфраструктуры до сих пор остаются за рамками модернизационных процессов. На Урале, в Сибири и в Центре страны эта пропорция составляет 86-88%. Заметно лучше дела обстоят в Приволжье, Санкт-Петербурге и на Северном Кавказе, где реконцепция успела распространиться почти на 20% площадей. В регионах Южного федерального округа модернизированный и ритейл «со стажем» соотносятся 7 к 3.

Важно отметить, что в лидерах реконцепции находятся комплексы среднего и крупного масштаба. Средний показатель GLA внутри этой группы исчисляется 39,7 тыс. кв. м. Если взять весь пул объектов, сданных десять лет назад и ранее, то представительство ТЦ, которые хотя бы формально начали реконцепцию, ограничится 9%. Но среди объектов с GLA 50+ тыс. кв. м доля таких объектов уже 25%.

• «Реконцепция — это непрерывный процесс адаптации, а не разовое маркетинговое событие. Условия рынка и поведение потребителей меняются быстрее, чем сроки амортизации инженерных систем. Необходимость новых подходов подтверждается и статистикой спроса: согласно нашим данным, за прошедший год средняя площадь арендуемого лота в московских ТРЦ сократилась до 210 кв. м, а в регионах — до 157 кв. м.», —  резюмирует Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА».