Аренда или покупка? Что делать если нужен новый офис

Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости в Москве на протяжении длительного времени, до момента падения рынка, являлся одним из наиболее привлекательных для инвесторов, заинтересованных в высокой доходности при средних значениях возможных рисков. Динамика постоянного роста ставок аренды в Московских бизнес-центрах и хороший спред на покупке и перепродаже через 5-7 лет, все это привлекало большие деньги в отрасль.

Сегодня ситуация изменилась, в рынке остаются профессиональные игроки, те кто в отрасли «на долго».  Аренда «просела».  Многие компании, отказываются рассматривать переезд в новый офис, в пользу переговоров о снижении или, как минимум, сохранении ставки аренды и отказа от индексации. Даже принимая решения о «выходе из объекта», выбирая между покупкой и арендой офисных помещений, пользователи помещений не могут принять решение основанное на прогнозах, в силу отсутствия должной стабильности на рынке. В таких случаях решения принимаются интуитивно, иногда это просто сравнение с альтернативными вложениями в банки. Прогнозировать рынок коммерческой недвижимости сегодня действительно сложно.

Давайте попробуем разобраться в мотивах арендаторов и покупателей. Существует распространенное мнение, что арендовать офисное помещение намного проще, чем приобрести в собственность. Действительно, сама процедура оформления долгосрочного договора аренды и его регистрация несколько проще процедуры купли-продажи, не говоря уже о возможности заключить короткий договор без регистрации, столь популярный среди компаний с небольшим штатом сотрудников, как правило пользователей помещений до 200 метров. Зачастую от первого просмотра помещения потенциальным арендатором и до составления договора юристами, оформления и подписи обеими сторонами проходит не более 3-4 недель. Тем не менее, в отличие от скорости оформления документов, поиски подходящего офиса (расположенного в нужном районе с удобной доступностью до метро, или привлекательной стоимостью, компенсирующей такую доступность), иногда могут занимать от нескольких месяцев до полугодия или даже года.

По мнению специалистов рынка коммерческой недвижимости, аренда офиса в Столице более выгодное вложение, поскольку возникают по сути издержки в виде ануитетных платежей, в то время как покупка офисного помещения связана с капитальными затратами и при этом несет те же издержки в виде оплаты налогов и эксплуатационных расходов, вне зависимости эксплуатируется помещение или же нет. На принятие решения в пользу аренды или покупки офиса немалое значение имеют цели, под которые, собственно говоря, требуется офисное помещение. Здесь, разумеется, все зависит от возможностей компании, в том числе и финансовых, а также особенностей ее бизнеса. Конечно для ведения краткосрочного коммерческого проекта, целесообразно офис взять в аренду. В том случае если компания планирует ведение бизнес деятельности на период более 7 лет, с сохранением численности штата,  то возможно есть смысл рассмотреть альтернативу инвестирования в покупку собственных офисных площадей, которые в любом случае потом можно продать, как правило по цене, превышающей стоимость приобретения офиса.

Большинство экспертов сходится в том, что если есть возможность, то инвестиции выгоднее осуществлять в покупку офиса. Тем не менее, предложений по продаже коммерческой недвижимости не так и много в отличие от предложений по аренде. Такая ситуация связана с особенностями спроса, о которых шла речь выше – многие компании скорее ищут аренду офисов, а не покупку. Далеко не каждая компания может вывести необходимую сумму из оборотных средств и купить офис, поскольку такая операция сможет окупиться не раньше чем через 5-6 лет. Поэтому если не хватает собственных средств, зачастую компании принимают решение купить офис, но после этого взять кредит в банке. Путем несложных подсчетов, можно увидеть, что учитывая среднюю доходность бизнеса в районе 25-30%, а средний процент ставки по ипотечному кредитованию 12-16%, получается, что привлечение кредитных средств для покупки недвижимости более выгодно, чем использование оборотных денег. Таким образом, покупка офисной недвижимости даже для малого и среднего бизнеса является вполне реальной целью.