CMWP: Рынок складской недвижимости Московского региона по итогам 1 кв. 2025 г. показал рост вакансии и замедление роста ставок аренды

Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, по итогам 1 кв. 2025 г. доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе достигла 1,9%, превысив на 1,3 п. п. показатель за аналогичный период 2024 г. На рынке стали появляться предложения свыше 20 тыс. кв. м.

По итогам 1 кв. 2025 года CMWP фиксирует плавный рост уровня вакансии. Ввиду оптимизации портфелей рядом игроков рынка часть избыточно арендованных и купленных площадей вышла на рынок в виде субаренды. Именно предложения субаренды составили 30% от всего объема свободных площадей. По итогам 2025 г. более сдержанный спрос и возможный выход на рынок новых предложений субаренды приведут к росту вакансии до 2,5%.

Примечательно, что в структуре вакансии предложения субаренды площадью от 10 000 до 20 000 кв. м составляют 48%. Вакансии площадью ниже 10 тыс. кв. м составляют 26%, из которых 80% предложений – от одного крупнейшего маркетплейса.

Закрепление рынка складской недвижимости в стадии стабилизации и начавшийся рост вакансии привели к завершению роста ставки аренды. По итогам 1 кв. 2025 г. средневзвешенная ставка аренды составила 12 140 руб. / кв. м / год, показав минимальный рост с конца 2024 г. – +3%. По итогам 2025 г. показатель сохранится в диапазоне 12 000 – 12 200 руб. / кв. м / год.

• «Наличие качественных предложений в строящихся объектах и откладывание игроками рынка принятия решений о заключении сделок оказывают влияние на темпы роста ставки аренды в существующих зданиях. Вакансия в существующих объектах с вакансией сбалансирует предложение в строящихся зданиях», – пояснила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

По итогам 1 кв. 2025 г. рынок складской недвижимости Московского региона пополнился 322 тыс. кв. м (классы A & B), что на 33% ниже показателя за 1 кв. 2024 г. Более половины объема ввода в эксплуатацию в 1 кв. 2025 г. составили объекты с перенесенным сроком с 2024 г. Объем общего предложения складских площадей классов A & B зафиксировался на уровне 28,2 млн кв. м.

В 2024 г. наблюдалось замедление строительной активности, что стало результатом удорожания себестоимости строительства и, соответственно, снижения темпов строительства.

• «Рынок складской недвижимости продолжает существовать в жестких экономических условиях, что оказывает влияние на ключевые показатели. По итогам 2025 г. ожидается увеличение объемов нового строительства до 1,7 млн кв. м. Фактором поддержки роста показателя станет высокая деловая активность прошлого года. По итогам 2024 г. было заключено 48% BTS сделок, ввод в эксплуатацию объектов по которым запланирован на 2025 г. Тренд замедления деловой активности, начавшийся в конце 2024 г., сохранится и в текущем году», – поделилась Полина Афанасьева.

В структуре нового строительства за 1 кв. 2025 г. 79% приходится на спекулятивные объекты, что на 4 п. п. выше показателя за аналогичный период прошлого года. Доля BTS объектов в 21% обеспечена вводом в эксплуатацию одного крупного объекта – РЦ Магнит. Аналогичный показатель в структуре строящихся объектов с заявленной датой ввода в эксплуатацию в текущем году составляет 2/3.