Hard industrial в Московском регионе: новый этап в развитии производственной недвижимости

Аналитики консалтинговой компании NF Group и девелопер Parametr провели в Московском регионе совместное исследование формата hard industrial, активно развивающегося с 2023 года. Это здания, которые строятся под запрос сложной производственной технологии, в том числе для промпредприятий и заводов с высоким классом опасности, устанавливающих большие санитарные зоны и предполагающих размещение тяжелого оборудования. Суммарно за два года объем ввода производственной недвижимости hard industrial превысил 170 тыс. кв. м.

Согласно данным Росстата, индекс производства предприятий обрабатывающей промышленности в Московской области демонстрирует значительную динамику и почти трехкратный рост с 2015 года. Показатель отражает отношение объемов производства в постоянных ценах текущего периода к предыдущему и позволяет выявить долгосрочные тренды в развитии промышленного сектора региона.

Индекс производства предприятий обрабатывающей промышленности в Московской области, г/г

Большую часть введенных в эксплуатацию объектов в Московском регионе в период с 2019 по 2023 годы занимали здания, построенные предприятиями самостоятельно, в рамках уже действующего производства (brownfield), или строительства производства с нуля на ранее не использовавшемся участке (greenfield). Объемы ввода такой производственной недвижимости в среднем составляют от 290 до 370 тыс. кв. м ежегодно, большую долю из которых формируют небольшие производственные объекты. Например, объекты brownfield занимают менее 40% площадей из общего объема производственных зданий. Как правило, это цеха под дополнительные производственные линии, открывающиеся в рамках расширения мощностей. Средняя площадь такого объекта – 4,1 тыс. кв. м. Более 60% от общего объема ввода занимают greenfield-проекты, построенные производственными компаниями самостоятельно и с привлечением генподрядчика. Средняя площадь greenfield-производства составляет 6,5 тыс. кв. м.

На втором месте по объему ввода – формат light industrial, появившийся в Московском регионе в 2019 году. В 2023 году он занял существенную долю в структуре ввода производственной недвижимости Москвы. Суммарно за пять лет новый объем составил более 500 тыс. кв. м таких зданий. Light industrial привлекателен для малого и среднего бизнеса своей универсальностью: в блоках можно организовать как производство, так и хранение, в пристройке располагаются офисные помещения, также можно сделать шоурум. В формате light industrial представлены блоки от 400 кв. м с возможностью увеличения площади. По данным Parametr, по итогам 2024 года средняя сделка с объектом формата light industrial составила 1,3 тыс. кв. м.

На рынке формируется спрос со стороны более крупных производственных предприятий, запросам которых формат light industrial не отвечает по причине необходимости блоков больших площадей для размещения, различных поточных производственных цепочек, более высоких потолков и др. Также в объектах light industrial нет возможности установить большую санитарно-защитную зону высоких классов опасности, что накладывает ограничения на размещения предприятий целого ряда отраслей. В ответ на новые запросы на рынке появляется продукт без устоявшегося названия, но как противоположность light industrial именующийся hard industrial – производственные здания для средних и крупных производств с возможностью размещения сложных технологических процессов, в том числе требующих установки санитарно-защитных зон. За два года с момента появления этого формата в Москве объем ввода производственной недвижимости hard industrial превысил 170 тыс. кв. м.

Динамика ввода производственной недвижимости в Московском регионе

По состоянию на декабрь 2024 года в Московском регионе функционируют три индустриальных парка формата hard industrial, включая крупнейшие проекты: индустриальный парк «Алабушево» (57 тыс. кв. м) и индустриальный парк «Руднево» (80 тыс. кв. м), реализуемые в рамках ОЭЗ «Технополис Москва». Они предусматривают ввод дополнительных площадей в ближайшие годы. Резидентами существующих промпарков hard industrial являются компании высокотехнологичных секторов производства, которые специализируются на микроэлектронике, электронной аппаратуре, на медицинских технологиях, оборудовании и биофармацевтике, беспилотных летательных аппаратах и др. Однако эксперты ожидают, что по мере развития сегмента такие площади будут востребованы среди резидентов более широкого круга отраслей.

Существующие программы поддержки стимулируют появление новых крупных промышленных предприятий в Московском регионе. Так, например, в ближайшие годы на площади 60 гектар будет размещен завод «КАМАЗ» по производству грузовых автомобилей, «Росатом» построит фабрику по производству аккумуляторных батарей для электротранспорта на площади 20 гектар. «Ростех» построит 77 тыс. кв. м цехов для строительства деталей для производства самолетных и вертолетных двигателей.

Спрос на объекты hard industrial растет. По данным компании Parametr, за последние полтора года объем входящих запросов на строительство объектов hard industrial приближается к 1 млн кв. м. Средняя площадь запроса составляет 30 тыс. кв. м, причем 87% из приходятся на продажу по схеме build-to-suit (BTS), а остальные 13% – build-to-rent (BTR).

Распределение запросов на площади формата hard industrial по отраслям, % от объема запросов в кв. м

Структура компаний, заинтересованных в проектах build-to-suit формата hard industrial, разнообразна с точки зрения отраслей и не имеет явного лидера: на четыре ключевые отрасли приходится 56% от общего объема в кв. м. Из-за большой средней площади запросов лидируют предприятия автомобилестроения (17% от объема), однако этот показатель формируют всего несколько компаний. Весомую долю занимают предприятия металлообработки (14% от объема и 10% по числу обратившихся). Машиностроители (преимущественно производители оборудования) составляют 17% обратившихся компаний и формируют 12% объема. Особенно активны предприятия нефтехимии и переработки сырья – 27% от общего числа компаний и 13% объема. Остальной объем запросов создают компании из многочисленных отраслей, но носят единичный характер, поэтому их доля как в количестве, так и в кв. м незначительны и не превышают 3%.

Важно отметить, что 83% интересантов – действующие компании в своих отраслях, и им необходимы новые площади в связи с развитием бизнеса.

• Константин Фомиченко, партнер NF GROUP: «Рост промышленности требует новых производственных площадей. Конкуренция за персонал усиливается, вместе с увеличением ожиданий работников по качеству рабочей среды. В ответ на эти два вызова формируется предложение современных производственных площадей не только для предприятий с небольшими потребностями в метрах, но и для крупных компаний. Hard industrial приходит на смену производственным цехам советского фонда с устаревшими планировками, неэффективными решениями, а также просто физически устаревшими. Чтобы не заниматься непрофильной деятельностью, отвлекаясь от основного производственного бизнеса, целесообразнее обращаться к профессиональным индустриальным девелоперам. Мы ожидаем роста данного сегмента рынка».

• Александр Манунин, управляющий партнер Parametr: «Одним из драйверов роста спроса на продукт hard industrial со стороны производителей является необходимость переезда из границ старой Москвы, где соседство таких производств с жилыми районами уже не отвечает современным требованиям к городской инфраструктуре. Москва поддерживает этот процесс, предоставляя целый ряд механизмов, таких как льготная аренда земельных участков, субсидирование ставки проектного финансирования, налоговые льготы пр., создавая тем самым рабочие места и увеличивая налоговые поступления в бюджет. При переезде такие предприятия рассчитывают расширить или модернизировать существующие производственные мощности, в том числе создать качественные условия труда для своего персонала».