IBC Real Estate | Четверть инвестиционных вложений в недвижимость СПб приходятся на ЗПИФ

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, в I полугодии 2025 объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга, приобретенных в составе активов ЗПИФ, составил 10 млрд руб. или 25% от общего объема инвестиций. Это на 22% выше результата за аналогичный период 2024 года, когда показатель составлял всего 2 млрд руб. или 3% от совокупного объема инвестиций.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодиях, млрд руб.

Рост числа сделок с участием УК ЗПИФ сформирован в результате закрытия в начале 2025 года крупнейшей на рынке транзакции – покупкой складского комплекса «Адмирал» (108 тыс. кв. м) стоимостью 7,5-8 млрд руб., который вошел в состав фонда «РД 2»
под управлением УК «ВИМ Сбережения» (ранее – «Сбережения плюс»). На фоне общего снижения инвестиционной активности такая масштабная сделка оказывает заметное влияние на структуру рынка, фактически перетягивая на себя значительную часть общего объема. Для сравнения: в I полугодии 2024 года единственной сделкой с участием ЗПИФ стало включение бизнес-центра «Примиум» также в фонд «РД 2».

По подсчетам IBC Real Estate общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга за первые шесть месяцев 2025 года составила 38 млрд руб. Это значение является минимальным с 2021 года и на 24% уступает результату за аналогичный период 2024 года, когда он составил 50 млрд руб. Сократилось и количество сделок: с января по июнь 2025 года было закрыто 18 транзакций, из которых 2 – с участием УК ЗПИФ.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.

Лидерами в структуре инвестиций стали сразу 3 сегмента: торговый, жилой и складской. Объем сделок в каждом из них составил порядка 10 млрд руб., по 26% от общего объема. В каждом сегменте было зафиксировано по четыре транзакции. Оставшиеся 22% пришлись на другие типы активов: 4 млрд руб. – на многофункциональные комплексы (МФК), по 2 млрд руб. –
на гостиничную и офисную недвижимость.

Структура инвестиционных сделок по сегментам на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2024-2025 гг.

В прошлом году структура сделок выглядела иначе. Безусловным лидером являлась жилая недвижимость, на которую пришлось около 60% совокупного объема – порядка 30 млрд руб. Однако, рост кредитной нагрузки девелоперов, обусловленный, в первую очередь, снижением уровня продаж из-за отмены субсидированной ипотеки, а также по-прежнему высоким уровнем ключевой ставки, вынуждает жилых застройщиков пересматривать свои инвестиционные программы. Кроме того, на снижение экономической эффективности проектов влияют рост стоимости строительства и дефицит кадров, что сегодня также отразилось на объемах вложений в сегмент. Второе место в структуре инвестиционных вложений в прошлом году занимала офисная недвижимость – 9 млрд руб. (18%). Тройку лидеров замыкала складская недвижимость ­– 5 млрд руб. (9%) от общего объема. На гостиничные объекты пришлось 4 млрд руб. (8%), еще 3 млрд руб. (6%) – на МФК. Инвестиционная активность в торговом сегменте в тот период отсутствовала.

Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга в I полугодии 2025 года

• «Сегодня на рынке крайне мало крупных сделок – в приоритете объекты стоимостью до 1 млрд руб. В первую очередь это связано с высоким уровнем кредитования. Кроме того, мы отмечаем, что низкие показатели по объему инвестиций в первом полугодии 2025 года во многом обусловлены низкой транзакционной активностью девелоперов. При текущей ключевой ставке и завершении программы льготной ипотеки застройщики ограничиваются точечными сделками – чаще всего это перепродажа участков в пределах города от одного игрока другому», – поясняет Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге, – По нашим прогнозам, объем инвестиций в недвижимость 2025 году составит 550-600 млрд руб. в целом по России, из которых 90-100 млрд руб. придется на Санкт-Петербург».