IBC Real Estate | Недвижимость Москвы по-прежнему привлекает

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам 2025 года достиг 715 млрд руб. и на 14% превысил показатель 2023 года (625 млрд руб.), однако на 30% оказался ниже рекордного 2024 года (1 025 млрд руб.), что ожидаемо. Несмотря на снижение ключевой ставки, инвесторы по-прежнему с осторожностью рассматривают новые проекты, а приобретения осуществляют преимущественно за счет собственных средств.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Москвы, млрд руб.

Наибольший объем вложений в недвижимость Московского региона в 2025 году пришелся на сегменты офисной (41% в общем объеме инвестиций), жилой (22%) и складской (21%) недвижимости. При этом, по сравнению с прошлым годом, во всех этих сегментах произошло снижение, как и в целом по России.

В сегменте офисной недвижимости основным фактором высокой активности инвесторов являлось приобретение компаниями крупных площадей под собственные нужды – такие сделки составили 50% от совокупного объема вложений в сегмент или 144 млрд руб. Одновременно с этим произошло двукратное снижение объема инвестиционных вложений, что обусловлено высокой базой предыдущего 2024 года, когда были закрыты сверхкрупные сделки с такими компаниями как РЖД, Ростех и Банк России, которые составили более 70% от общего объема вложений. При этом, показатель 2025 года все еще существенно (в 2-3 раза) превышает результаты предыдущих лет (до 2024 г.), что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к данному сегменту. Крупнейшей транзакцией стала покупка БЦ «Белая площадь» компанией «Современные фонды недвижимости» для последующего вложения в ЗПИФ.

Складская недвижимость продемонстрировала снижение вложений на 16% – до 150 млрд руб., что связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий. Ранее значительная часть приобретений приходилась на объекты с низким арендным потоком, которые рассматривались как активы с потенциалом роста, однако в 2025 году рынок достиг относительного равновесия, при котором ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра договорных условий оказались практически исчерпаны, что сделало новые инвестиции менее привлекательными и ограничило число сделок. При этом стоит отметить, что более 40% от совокупного объема инвестиций в складской сегмент или 62 млрд руб. пришлись на приобретение объектов для последующего включения их в состав ЗПИФ.

В жилом сегменте по итогам 2025 года зафиксировано замедление инвестиционной активности относительно прошлого года практически в два раза – с 297 до 158 млрд руб. Это связано с отменой льготных ипотечных программ, что существенно снизило покупательскую активность и, как следствие, охладило интерес застройщиков к запуску новых проектов. Вместе с тем на рынке наблюдалась тенденция к реализации девелоперами участков с исходно-разрешительной документацией, а также проектов на стадии строительства, что свидетельствует об изменении конъюнктуры рынка и корректировке инвестиционных планов компаний-застройщиков.

Торговый и гостиничный сегменты, напротив, показали в 2025 году прирост объема инвестиций относительно значений прошлых лет. Объем транзакций в торговом сегменте вырос в 1,5 раза г/г и составил 40 млрд руб., что было обеспечено таким крупными сделками, как продажа ТЦ «Времена Года» и аутлет-центров Outlet Village Белая Дача. В гостиничном сегменте показатель объема инвестиций вырос год к году в 2 раза – до 28 млрд руб. и стал максимальным за всю историю наблюдений. Крупнейшими транзакциями в сегменте по итогам 2025 года стали – продажа отеля Hyatt Regency, Moscow Petrovsky Park и загородного комплекса LesArt Resort.

• «Москва является крупнейшим в России центром деловой активности и в структуре распределения инвестиционных вложений в недвижимость по регионам традиционным лидером. Несмотря на то, что по объему вложений в недвижимость 2025 год не превзошел 2024, в динамике предыдущих лет стал вторым рекордным с годовым значением. В 2026 году рынок будет развиваться в условиях умеренного экономического роста и сохраняющейся высокой стоимости заемного капитала. По итогам года совокупный объем инвестиций в недвижимость России ожидается на уровне 650–700 млрд руб., а на Москву придется около 500–550 млрд руб.», – резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций BC Real Estate».