Knight Frank: Объем сделок со складской недвижимостью в России установил новый рекорд, преодолев отметку в 4,5 млн кв. м

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке складской недвижимости Московского и других российских регионов. За этот период общий объем сделок в России составил 4,56 млн кв. м, что на 36% выше аналогичного показателя 2020 года. Помимо растущего объема сделок продолжается смещение спроса в регионы. Так, по итогам 2021 года на регионы России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) пришлось 28% объема заключенных сделок.

• Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Несмотря на дефицит качественных складских площадей в России, в 2022 году мы ожидаем дальнейшего роста объема сделок. Среди новых форматов складской недвижимости набирает популярность городская логистика, которая вышла на первый план в связи с недавним стремительным ростом электронной коммерции и в то же время изменяющимися потребностями и ожиданиями со стороны потребителя. Основные запросы на подобные склады исходят от компаний сектора e-commerce, от сопутствующих электронной коммерции логистических операторов, а также от ретейлеров, которые размещают свои дарксторы в пределах города для уменьшения времени доставки. В Москве мы наблюдаем ситуацию, когда индустриальные девелоперы активно конкурируют с жилищными застройщиками за земельные участки».

      Московский регион

По итогам 2021 года общий объем сделок на рынке качественной складской недвижимости Московского региона составил 2,68 млн кв. м, что на 24% выше аналогичного показателя 2020 года. В начале 2021 года наблюдалось снижение деловой активности на рынке, но уже во II квартале отмечался рост спроса на складские площади. На второе полугодие 2021 года пришлось 63% от общего объема сделок, заключенных в Московском регионе.

Более чем 804 тыс. кв. м, или 30% от общего объема сделок, было заключено на южном направлении Московского региона. Второе место в структуре спроса по направлениям занял северо-восток Московского региона – на него пришлось 24% от всего объема сделок, или более 655 тыс. кв. м. На юго-восточном направлении заключено 552 тыс. кв. м, или 21% от общего объема. На остальных направлениях доля сделок с качественной складской недвижимостью составляла от 8% до 3% всего объема, что объясняется дефицитом свободных площадей на данных направлениях.

Более 1,36 млн кв. м (51% от общего объема сделок) пришлось на спекулятивную аренду. Наиболее популярным этот формат стал у логистических компаний, а также в сегменте онлайн-торговли: в 2021 году логистические и курьерские компании арендовали около 391 тыс. кв. м, на онлайн-ретейл пришлось 384 тыс. кв. м заключенных сделок. Доля сделок по спекулятивной аренде выросла на 10 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2020 года, когда она составляла 41% от совокупного спроса. Более 1,1 млн кв. м было арендовано на вторичных площадях. Подобная ситуация, когда закрывается значительный объем сделок на вторичных площадях, но блоки не выходят на рынок, и доля свободных площадей не повышается в моменте, объясняется тем, что в большинстве случаев с новыми арендаторами заключались предварительные договоры аренды, при том, что это происходило задолго до окончания действующих контрактов.

Доля сделок, осуществленных по схеме built-to-suit с последующей арендой в 2021 году, снизилась на 2 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2020 года и составила 37% общего объема сделок (979 тыс. кв. м). Крупнейшей сделкой, реализованной по схеме built-to-suit, стало подписание договора аренды онлайн-ретейлером Ozon в «PNK Парке Пушкино-2» (площадь здания составит около 270 тыс. кв. м).

По итогам 2021 года 7% от общего объема сделок пришлось на покупку зданий по схеме built-to-suit, доля сделок по покупке готовых зданий составила 6%.

Объем сделок на первичном рынке составил более 1,46 млн кв. м (или 54% от общего объема сделок). Спрос на первичный рынок снизился на 7 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2020 года, поскольку значительный объем сделок был заключен в уже существующих объектах вторичного рынка.

Лидирующую позицию по итогам 2021 года в объеме спроса сохранил сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 35% от общего объема сделок (937 тыс. кв. м). Крупнейшей сделкой в данном сегменте также стала аренда онлайн-ретейлером Ozon около 270 тыс. кв. м в «PNK Парке Пушкино-2».

По итогам 2021 года наблюдается высокий спрос на складские площади со стороны представителей розничной торговли, которые арендовали 596 тыс. кв. м (22% от общего объема сделок). Однако стоит отметить, что подобная ситуация также вызвана тем, что традиционный ретейл прирастает складскими площадями для обеспечения и онлайн-продаж. Третье место в структуре распределения сделок по профилю заняли транспортные и логистические компании – на них пришлось 20% от совокупного спроса.

• По мнению Константина Фомиченко, по итогам 2022 года общий объем спроса на складские площади в Московском регионе может превзойти рекорд 2021 года. Ожидается сохранение тренда на рост объема строительства складских площадей. Кроме того, среди будущих проектов отмечается достаточно большой объем спекулятивного строительства, который в какой-то мере должен удовлетворить высокий спрос со стороны арендаторов.

Другие регионы страны

Доля сделок в регионах увеличилась на 3 п. п. и по итогам 2021 года составила 28% от совокупного поглощения в стране. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель находится на уровне 14%, что на 4 п. п. выше значений прошлого года. Общий объем сделок в абсолютном значении вырос на 81% по сравнению с итоговым показателем 2020 года.

По итогам 2021 года общий объем сделок на рынке качественной складской недвижимости регионов России составил 1,26 млн кв. м, что является максимальным значением за всю историю наблюдений. По сравнению с итоговым показателем 2020 года объем спроса вырос на 47%.

В 2021 году в Самаре зафиксирован максимальный объем поглощенных площадей – в регионе было приобретено или арендовано порядка 208 тыс. кв. м (17% от общего объема сделок в регионах). На втором месте в распределении регионального спроса находятся Краснодар и Республика Адыгея с общим объемом закрытых сделок 184 тыс. кв. м. Третье место занимает Новосибирск (173 тыс. кв. м).

Ввиду крайне низкой доли свободных площадей в регионах России значительно выросла доля сделок в формате built-to-suit, на такие сделки пришлось 58% объема спроса. По сравнению с 2020 годом рост показателя составил 31 п. п. Основные сделки в таком формате были совершены с компаниями сектора онлайн-торговли, а также с представителями традиционного ретейла.

На сделки спекулятивной аренды пришлось 38% спроса. Объем сделок продажи как в формате built-to-suit, так и спекулятивной сократился до минимума, на такие сделки пришлось 3% и 1% объема сделок соответственно.

По итогам 2021 года произошло замещение классического ретейла представителями онлайн-торговли. Доля классического ретейла в структуре спроса снизилась на 33 п. п., в то же время доля сектора онлайн-торговли выросла более чем в два с половиной раза.

C 2019 года отмечалось увеличение доли онлайн-торговли в структуре распределения спроса на складскую недвижимость. По итогам 2021 года на сектор пришлось более половины всех сделок – 58% или 723 тыс. кв. м поглощенных площадей. Крупнейшими сделками являются аренда онлайн-ритейлером Ozon 135 тыс. кв. м в «PNK Парке Чапаевск», 107 тыс. кв. м в городе Адыгейск, а также аренда 92 тыс. кв. м в Невинномысске.