Лариса Афанасьева: особенности премиального направления офисной недвижимости BTS

VIP Build-to-Suit или VIP офисы – отдельное направление рынка коворкингов

Build-to-Suite (BTS) – одно из популярных направлений в офисной недвижимости, в котором коворкинги заявили себя профессионалами и успешно работают уже несколько лет. Как правило, в рамках проектов в формате BTS речь идет о крупных компаниях, которым этот формат удобен экономически: и с точки зрения управления процессом ремонтных работ, и с последующим обслуживанием офисного пространства.

Также внутри этого сегмента можно выделить ещё одно направление, которое касается создания сервисных офисных проектов премиального класса. Генеральный директор сети коворкингов Meeting Point, Лариса Афанасьева, рассказывает об особенностях формата и опыте работы с ним.

Почему Meeting Point обратил внимание на формат VIP сервисных офисов? Ведь это дорогой сегмент, который наверняка сложно продавать?

Это скорее исторический путь нашей компании. Мы не то, чтобы вдруг посмотрели в сторону этого направления, посчитали и начали работать. Дело в том, что премиальный BTS – это в первую очередь расположение и уровень объекта. Когда бизнесмен или компания выбирают для себя помещение для представительского офиса, они ориентируются на удобство локации и её престиж. Это может быть, например, центр или модный бизнес-кластер, а само здание должно быть не ниже А класса. В управлении Meeting Point находится деловой центр «Москва» на Охотном ряду, где располагается флагманское пространство нашей сети. Этот объект сам по себе соответствует понятию «премиальная локация».

По поводу сложно продавать, вы знаете, BTS — всегда индивидуальная работа под запрос клиента. Иногда под локацию, которая есть в сети, а иногда и с необходимостью поиска нового пространства. И если на деловой центр клиенты приходили сами, то, например, в «Московский шёлк» мы вышли в процессе поиска, как раз исходя из пожеланий клиента. То есть, по сути, вы не продаете готовый продукт, а делаете его вместе с клиентом, когда у вас уже есть этот запрос и определенные согласованные договорные обязательства с клиентами. Процесс реализации проекта всегда индивидуален, но старт всех BTS проектов начинается при подписанном контракте. Продажа уже состоялась, а дальше уже мы согласуем отдельные этапы процесса.

Какие есть особенности в сегменте VIP BTS?

Технически мы работаем в понятной схеме строительство по запросу и дальнейшее обслуживание офиса при необходимости. Однако уровень дизайн-решения, строительства, этапов согласования, так скажем, на порядок выше. Например, если классический запрос компании по BTS— это корпоративные цвета, определенное расположение рабочих пространств и количество лаунж-зон, то VIP проект – это индивидуальная проработка всех деталей и нюансов в дизайне и проектировке. В свой проект клиент вкладывает больше личных пожеланий и предпочтений, начиная от планировки помещения и подборкой материалов для отделки, и заканчивая закупками мебели и других украшений интерьера.

Расскажите подробнее, как используется пространствопомещения в таких проектах? И привлекаете ли вы сторонних подрядчиков?

Вообще, это очень интересный и довольно сложный процесс. Нужно учесть все пожелания клиента и совместить их с возможностями помещения. Тут нет никаких определенныхстандартов. Точнее они есть в технической части, но в эстетической — полная свобода действия. Я бы сказала, что такие проекты отражают своих владельцев. И в этом и есть суть VIP. Кабинеты руководителя – цвет, фактура материалов, наполнение. Кому-то нравится хай—тек, кто-то хочет классику.  

Конечно же, как опытные специалисты, мы всегда стараемся оптимизировать даже индивидуальный проект, чтобы пространство использовалось полезно. Для этого постоянно общаемся с клиентом, привлекаем профессионалов из сферы дизайна интерьеров, необходимых поставщиков.

В любых проектах, как правило, выделяются зоны: кабинет директора, приемная, где находится секретарь или помощник, рабочие места для сотрудников – это могут быть постоянные или приходящие сотрудники, переговорная часть и пространство для отдыха. Помимо этого, в запросах могут фигурировать дополнительные помещения – фитнес-зал, душевые, кухни или мини-залы для проведения мероприятий, гардеробные, кабинет для массажа.

Иногда, клиент сам может привлекать своих специалистов к созданию проектов. В деловом центре «Москва» у нас сделано два VIP проекта офисных блоков – 175 и 246 м2. Оба проекта делали дизайнеры заказчика, а управление, строительно-отделочные работы и обслуживание были в ответственности Meeting Point. В «Московском шёлке» мы делали все своими силами, привлекали своих постоянных партнеров, как в части дизайн-решений, так и строителей. При этом постоянно приходится всех координировать, чтобы работа получалась слаженной и эффективной.

Как отличается стоимость за квадратный метр в таких проектах?

Стоимость складывается из расчета затрат на дизайн и ремонт. А эти два фактора зависят от пожеланий клиента в части отделочных материалов и сложности самого помещения. Например, помещение может быть shell&сore, с ним проще работать, а может быть уже с какой-то базовой отделкой или за выездом арендатора, и тогда будут дополнительные затраты на демонтаж и перепланировку. Разбег может быть от 60 000до 100 000 руб. за квадратный метр, и даже до бесконечности.Как говорится, любой каприз за ваши деньги.

Предоставляет ли Meeting Point сервисные услуги в этом формате?

Мы работаем в сервисном сегменте, и, конечно же, предоставляем услуги сервисного обслуживания во всех форматах, которые мы делаем. Вопрос об обслуживании офисов также индивидуален. Клиент сам выбирает, в каком объеме он хочет обслуживание – только эксплуатация или большая часть АХО. В деловом центре мы осуществляем эксплуатацию и частичное обслуживание VIP офисов – клининг, администратор, IT. Тут во многом связано с приватностью и безопасностью клиента. Важно понимать, что уровень клиента обязывает вести общение и предоставлять сервис на очень высоком и деликатном уровне. Это постоянная осмысленная работа и персонализированный подход. Поэтому персонал также должен быть соответствующего уровня.

Насколько востребовано и перспективно?

Я считаю, что премиум аудитория всегда была и будет, поэтому и формат будет востребован. Конечно, в этом сегменте спрос другой, это не розница и не сервисные офисы для команд. Поэтому большого количества запросов быть не может. Это всегда точечная работа. Поскольку проект занимает время, ресурсы и требует большой вовлеченности команды.

На примере делового центра «Москва» могу сказать, что 10-й этаж мы «закрыли» достаточно быстро, даже на этапе стройки. Сейчас начали стройку на 9-м этаже. Реализуем наш базовый проект, но готовы делать и индивидуальные кейсы для клиентов. Планируем сдать этаж осенью этого года.