Михаил Костромин, AKTIVO: Как инвестировать в российскую недвижимость через ЗПИФ

В экономически сложные времена люди стремятся найти способ увеличить или хотя бы сохранить капитал, и часто обращают внимание на разные инвестиционные стратегии. А самым стабильным активом остается недвижимость. Для многих самый простой путь вложиться в нее — купить квартиру и сдавать. Но есть более доходные варианты: например, ЗПИФ недвижимости. Средняя доходность в них выше, чем от сдачи жилья в аренду. В чем особенности ЗПИФ, кому это подходит, как начать инвестировать через фонд и о каких подводных камнях стоит знать, рассказал Михаил Костромин, коммерческий директор компании AKTIVO.

Что такое ЗПИФ

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это организация для коллективных инвестиций. Она покупает определенные активы: ценные бумаги, драгметаллы, недвижимость, и делит их на части — паи. Инвестор покупает эти паи и становится собственником доли в фонде. Цена пая зависит от стоимости чистых активов (СЧА). Существование и работа фондов регулируются ФЗ-156 «Об инвестиционных фондах».

Закрытый ПИФ (ЗПИФ) — это фонд, который выпускает ограниченное количество паев. Купить их можно только на определенном этапе формирования фонда. Кроме того, у каждого фонда есть определенный срок жизни, прописанный в ПДУ (правилах доверительного управления), поэтому инвестор вкладывает деньги на определенный срок.

Еще одно важное отличие ЗПИФ от обычного ПИФ — это то, что в некоторых случаях купить паи закрытого фонда может только квалифицированный инвестор. Требования к получению этого статуса отражены в актах ЦБ РФ. Например, квалифицированным может стать инвестор, у которого на счетах есть активы на сумму больше 6 млн рублей.

ЗПИФ недвижимости могут предлагать инвесторам паи земельных участков, складов, торговых центров, офисов и других видов недвижимости. Объекты могут быть как готовыми, так и строящимися.

В ЗПИФ недвижимости инвестор может получать разные виды доходности. Первая — обычный рентный доход: со сдачи объекта в аренду. Вторая — от реализации проекта на рынке: если ЗПИФ связан с конкретным застройщиком. Такой фонд создается под определенный проект и после сдачи объекта закрывается.

Зачем инвестировать через ЗПИФ

Ключевое преимущество ЗПИФ недвижимости для инвестора — это удобство. Всеми вопросами, связанными с активами, занимается управляющая компания (УК): подбирает их и управляет ими. Инвестору не нужно думать о том, как обслуживать условный офис или склад, где искать надежных арендаторов, насколько объект недвижимости чистый с юридической точки зрения и так далее.

Для начинающего инвестора это важно, потому что при прямой покупке недвижимости ему нужно тратить очень много времени и сил во всем разобраться, чтобы снизить риски. А опытному инвестору работа через УК позволяет не тратить время на управление объектами в портфеле.

Второй плюс ЗПИФ недвижимости — это низкий порог входа. Раньше ЦБ РФ устанавливал минимальную стоимость пая для неквалифицированных инвесторов в 100 тыс. рублей. Осенью 2023 года это требование было отменено, поэтому сейчас каждый фонд сам определяет минимальную стоимость пая. Она может составлять всего несколько десятков тысяч рублей. Это намного ниже, чем стоимость прямой покупки любого типа недвижимости.

Третий плюс — возможность регулярного получения дохода. Фонд систематически перечисляет инвестору определенную сумму дохода в зависимости от количества паев на расчетный счет: обычно, раз в квартал. А также делает это после погашения паев.

Помимо этого инвестиции в ЗПИФ недвижимости защищены и застрахованы. Работу фонда контролирует ЦБ РФ, который также регистрирует фонд и выдает лицензию управляющей компании. Все сделки с активами согласует специализированный депозитарий. Он же отвечает за учет имущества фонда. А оценкой активов занимается независимый оценщик — не реже двух раз в год.

Как инвестировать в недвижимость через ЗПИФ

Независимо от того, какие активы приобретает фонд, общая схема действий для инвестора не меняется. Ему нужно выбрать подходящий ЗПИФ и купить в нем паи. Это можно сделать одним из двух способов — в зависимости от конкретного фонда.

Первый — биржевой. Зарегистрировавшись в ЦБ РФ, фонд выходит на биржу (в России это Мосбиржа) и проводит торги паями. Второй способ — внебиржевой. Для покупки паев инвесторы обращаются напрямую в управляющую компанию или к организатору фонда. В обоих случаях есть определенный срок эмиссии паев, после которого фонд закрывает продажи.

Больше от инвестора (пайщика) не требуется никаких действий. Он может просто ждать и получать пассивный доход от рентных платежей, если они предусмотрены, либо дождаться, пока фонд не продаст свои активы и не выплатит пайщикам выручку. А может в какой-то момент перепродать свои паи и получить с этого доход, если стоимость пая вырастет. Но такой шаг допускают не все ЗПИФ.

Насколько высокой будет доходность активов фонда, зависит от профессионализма УК и самих активов. Если фонд приобретает условный торговый центр, расположенный там, где низкий трафик, есть риск, что доходность станет низкой. Торговый центр не будет привлекать арендаторов, они могут часто меняться — из-за дефицита покупателей, что в свою очередь негативно влияет на арендные платежи и на конечную доходность актива для инвестора.

Какие у ЗПИФ есть особенности для инвестора

Во-первых, у ЗПИФ недвижимости нет фиксированной доходности, как у условных банковских вкладов. Фонд не гарантирует, что инвесторы будут регулярно получать например, 11% годовых — это средняя доходность российских ЗПИФ в 2023 году.

Потенциальную доходность можно спрогнозировать, но она все же может колебаться от периода к периоду. Меняются суммы арендных и коммунальных платежей на объекте, могут меняться арендаторы, варьироваться эксплуатационные расходы в зависимости от ряда факторов. Все это влияет на выплаты инвесторам. Поэтому фонд не должен давать какие-либо обязательства по фиксированному проценту доходности. Это важно учитывать, планируя инвестиционную стратегию и выбирая ЗПИФ.

Во-вторых, инвестирование в ЗПИФ недвижимости — это долгосрочная стратегия. Далеко не всегда можно продать паи в любой момент и выйти. Точные условия прописаны в договоре, который инвестор заключает с фондом.

Стандартная схема — погасить паи можно, только когда фонд закрывается. Это может произойти как через 3 года, так и через 10 лет. А предельный срок сейчас — 15 лет. Но ЦБ РФ рассматривает возможность увеличения этой цифры.

Досрочный выход подразумевает перепродажу пая другим инвесторам — внутри фонда или на бирже. Такой вариант допускают не все фонды, это нужно уточнять на берегу, при заключении договора. Когда ЗПИФ недвижимости торгуется на бирже, найти покупателя проще. В другом случае инвестору придется искать покупателя самостоятельно, заключать договор купли-продажи, обращаться к регистратору для законного оформления сделки.

Помимо этого стоит помнить о налоговых вопросах, связанных с доходностью от паев недвижимости ЗПИФ. Основной момент — это необходимость платить НДФЛ от дохода, полученного с владения паем. Но некоторые управляющие компании берут этот вопрос на себя и выплачивают инвесторам очищенный доход.

Также, если инвестор продает пай на вторичном рынке, он должен будет заплатить НДФЛ уже с разницы между ценой покупки и продажи пая. При суммарных доходах свыше 5 млн рублей, НДФЛ повышенный — по ставке 15%. Обычно процедура уплаты налога стандартная: во время ежегодной подачи декларации к справке о доходах физлица нужно приложить документы, которые подтверждают покупку и продажу паев.

Если инвестор продает паи через биржу, то налоговым агентом становится брокер, на чьих депозитариях эти паи находятся до продажи. В случае, когда паи покупались тоже на бирже (то есть, ЗПИФ биржевой), брокер все сделает сам. У него есть вся необходимая информация для уплаты налогов.

А если инвестор купил паи через управляющую компанию, ему придется предоставить брокеру перечень документов, подтверждающих покупку паев, право собственности на них, движение средств на счету инвестора. Все эти документы можно запросить в управляющей компании.

Риски инвестиций в ЗПИФ

Один из основных рисков для пайщика — это снижение доходности из-за проблем внутри актива, чьи паи он купил. Условно, если из торгового центра съезжает якорный арендатор, который обеспечивал стабильную и хорошую выручку, или по каким-то причинам трафик существенно падает, доходность объекта снижается.

Снижать эти риски должна УК, которая тщательно отбирает объекты в фонд: находящиеся в правильной локации, с надежными арендаторами и так далее. Однако застраховаться с абсолютной гарантией от падения выручки условного торгового центра невозможно. Хотя бы потому, что существуют непредвиденные факторы — как пандемия. Случился локдаун — общественные места закрылись, торговые центры стали терять выручку.

Второй риск — это вероятность столкнуться с некомпетентной УК. То есть, с той, которая не может профессионально отобрать объекты в фонд, не может ими грамотно управлять. В результате доходность пайщиков будет невысокой. При этом УК все равно возьмет свой процент за услуги, что еще сильнее снизит доход. И вмешаться как-либо в действия УК инвестор не может.

Вероятность столкновения с недобросовестной УК тоже не исключена — как с любым инвестиционным инструментом.

Поэтому очень важно внимательно выбирать УК и ЗПИФ, проверяя как все необходимые лицензии, отчётность и правила (устав), так и реальные отзывы пайщиков.

Третий риск — невысокая ликвидность паев биржевых ЗПИФ. Если инвестор решит продать пай по каким-то причинам, то провести выгодную сделку на бирже будет непросто. Не так много инвесторов готовы делать доход на спекуляции: в основном они заходят в ЗПИФ с долгосрочной стратегией. Поэтому спрос на бирже на паи невысокий. И в зависимости от разных внешних факторов котировки паев на бирже могут сильно колебаться и становиться очень невыгодными.

Инвестиции через ЗПИФ недвижимости — достаточно простой и безопасный инструмент для долгосрочного инвестирования. Главное, тщательно выбрать фонд и УК. Но даже в такой инструмент, как ЗПИФ, не стоит вкладывать все свободные средства и делать его единственным активом. Правило диверсификации портфеля важно соблюдать с любыми инструментами.