Сергей Лысенков, операционный директор Logistics Partners: «промка» — это аналог золота

Сергей Лысенков, младший партнер и операционный директор компании Logistics Partners выступил для журналистов в центральном офисе IBC Real Estate и рассказал об итогах I квартала 2023 года в сегменте складской и производственной недвижимости. Вопросы Сергею задавал Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate:

Компания LOGISTIC PARTNERS начинала с класса «В», из которого переросла в класс «А», стала строить форматы зданий, которые не строит никто другой и очень активно взаимодействует со спросом среди производственных компаний. Сергей, как прокомментируете тенденцию ставок аренды на складские и производственные помещения? (далее жирным шрифтом — вопросы и реплики Евгения).

Я начну с себестоимости строительства индустриальной недвижимости. Определяя динамику себестоимости строительства, многие консультанты анализируют то, что есть в открытых источниках. Для полного анализа здесь следует учитывать несколько влияющих факторов. Например, в 2021 году была завышена цена на металл. Потом она упала практически в 2 раза. Может показаться, что это должно повлечь общее снижение себестоимость стройки. Но существует много других материалов, которые формируют стоимость. Например, кровля. Насколько процентов поднялась стоимость кровли ТЕХНОНИКОЛЬ за последние 12 месяцев? Кто знает? Я скажу — на 300%. Ни хорошо, ни плохо — 300%. Мы сейчас заканчиваем строить 112 тысяч квадратных метров и все эти моменты перед глазами. Что еще часто не учитывают в анализе  — это стоимость денег. Помимо себестоимости СМР есть стоимость денег. Есть также стоимость подключения электричества. Могу назвать, не секрет, на текущий момент за подключение 6,5 мегаватт мы заплатили 195 млн. рублей и еще 31 нам нужно заплатить для того, чтобы его подключили до 31 мая 2023 года. Разделите эту сумму на 112 000, получите конкретные цифры (прим. OFFICE NEWS: 2 018 рублей на 1 квадратный метр). 

Мое мнение, что ставки аренды зависят напрямую от двух вещей: первое это, конечно, себестоимость и второе — банковская ставка. Как бы мы с вами ни хотели, как бы мы с вами ни крутились, никто не будет сдавать себе в минус. Так или иначе ожидается некоторая рентабельность. Коллеги из фондов не дадут соврать, что они всем говорят, что ребят, нам нужно 10, а потом выкручивают руки на 12%.  Почему: надо А — заработать самим и Б — 10% отдать пайщикам, все просто. Исходя из этого, уверен, что ставка аренды складских и производственных помещений будет расти. 

Насколько думаете вырастет ставка?

Если бы можно было точно прогнозировать… Разброс ставок колоссальный. В городе это может быть и до 8 000 — 9 000 рублей за метр в год. Скажу про наш объект во Внуково. У нас не стандартный объект, мы «психи» по качеству, поэтому у нас дорого. Ставка аренды 6 800 рублей за метр в год сейчас никого не смущает. Я запросил такую ставку у Озона. К компании Озон я с большим уважением отношусь. Она формирует достаточно большой спрос.  Но при этом они тяжелые арендаторы — пустить на площадку еще 1 000 машин в сутки, нужно иметь крепкие нервы, мягко говоря. 

Ваш объект находится во Внуково, данную локацию мы относим к 1-й зоне, средняя ставка аренды в которой 7 200 рублей за квадратный метр в год. Есть объекты ближе ко МКАД, где ставка достигает 8 000 за метр, во Внуково баланс средней ставки составляет примерно 6 500 рублей за метр в год. 

Мы все забываем, что за последние 20 лет у нас появились объекты, которые относятся к складам категории А, но, при этом, сегодня у них срок эксплуатации составляет уже 14-15 лет. Например, даже находясь с нами в одной локации, такие склады нам не конкуренты. Как мы можем с вами сравнить только что построенный склад и буквально в двух километрах от нас есть комплекс, который, следуя за нами, подтягивает ставки вверх. При этом у них элементарно течет кровля. Плюс технологии. Евгений не даст соврать: почти все, что построено до ~ 2014 года, это абсолютно другой продукт, это совершенно не то, что мы строим сейчас.

У нас не всегда с Евгением взаимодействие, скажем так, хороших друзей. Мы очень часто жестко дискутируем. Брокер всегда находится между молотом и наковальней. С одной стороны, необходимо сдать клиенту помещение, которому нужно дешево и все остальное не имеет значение, а с другой стороны есть мы — арендодатели, которым нужна маржа.  Возвращаемся здесь опять к себестоимости. Средний срок строительства реализуется в течение двух лет. Все эти истории про 4 месяца давайте оставим для сказочников, правда жизни другая. Когда вы подписываете контракт с МОЭСК, у вас 2 года до подачи электричества. Как вы введете объект в эксплуатацию, если у вас нет акта разграничения? Никак. Соответственно возьмите среднюю ставку кредитования — 10%. На 2 года строительства. Стоимость строительства 100 000 метров составляет примерно 6-7 млрд рублей. Посчитайте банковский процент. Плюс нужно что-то еще заработать. Если мы не заработаем, мы не будем двигаться дальше. Все просто.       

Хотел бы добавить по теме жарких дискуссий о ставках и разного качества объектов. На самом деле этот тезис абсолютно верный на котором вакансия 5% и выше. На рынке где вакансия меньше 2-3% от общего объема площадей и мы, получая запрос на 30 000 — 40 000 квадратных метров вынуждены выбирать из одного объекта, вопрос качества не стоит.  Арендаторы берут что-то, чтобы реализовать потребности в хранении сейчас. Как только вакансия будет выше 5%, тогда арендатор начинает выбирать: нам получше, нам бы чтобы кровля не текла и так далее.

Добавлю. Брокеры, несут в рынок образование сторон. Это важный момент, необходимо рассказывать заказчику детали, чем обоснован размер арендной ставки. Все считают CAPEX и почему-то никто не считает OPEX (прим. OFFICE NEWS: OPEX и CAPEX — показатели расходов бизнеса. OPEX — расходы на оперативное функционирование объекта недвижимости, а CAPEX — затраты на покупку и модернизацию основных средств, в том числе самой недвижимости). А по сути, в горизонте 10 лет, за который инвестор считает свою доходность, важен и OPEX. Если вы берете старый склад, то за эти 10 лет, с большей долей вероятности, как минимум 20% от цены покупки вы сюда добавите через OPEX и все ваши прекрасные цифры расчётов IRR и Payback period летят куда-то далеко. 

Начиная с 3-го квартала 2022 года, мы увидели новые имена в сделках. Изменился средний объем сделки, теперь он составляет 5000 — 7000 квадратных метров. Арендаторы — новые российские компании. Как за последнее время изменился портрет арендатора? Чувствуете ли вы в своем объекте, который достраивается, спрос со стороны новых российских компаний, в том числе, производственные?

Да, безусловно. В первом полугодии 2022 года, когда ставка поднялась к 20%, мы все находились на грани банкротства, потому что нет ни у какого девелопера маржи в 20%. Ее просто не существует, это было бы слишком хорошо. Рынок замер на какое-то время. Постепенно, к июню 2022, спрос стал выравниваться. Приняли новые реалии. Это было очень заметно. Могу сказать, что с июня 2022 года по март 2023 к нам пришло суммарно запросов на 220 000 квадратных метров производственных площадей. Самые разные направления: лифты, бакалея, хлебо-булочный комбинат, газированные напитки. 

Про газированные напитки интересная получилась история. Потрясли. Люди пришли с четким намерением занять место «Coca-Cola». На полном серьезе уже планировали расстановку станков в первых двух корпусах. Вот здесь у нас будет это стоять, здесь — это. Мы говорим, подождите, мы даже еще финально не договорились. В итоге проект так и не был реализован.  Не договорились по одной простой причине, что количество воды, которое было необходимо потреблять арендатору, возможно только при промышленном подсоединении к сетям водоснабжения и канализации.  Потому что, стандартная труба диаметром 800 должна была работать » в полный рост» 24/7. Таким должен был быть сброс избытков воды в несчастную речку «Незнайка», которая должна была превратиться в великую реку с новым названием. Мы отказались от рассмотрения такого арендатора. 

Однозначно, большой спрос на складские площади со стороны нашего E-Commerce: Wildberries, Ozon. Девелоперы остановились и не построились. Мы сейчас имеем ярко выраженный дефицит промышленных и складских площадей. Причем дефицит не только помещений, но и дефицит в конкретных направлениях по локациям. 

Известные нам планы Wildberries и Ozon это миллионы квадратных метров в ближайшие годы. Только Wildberries собирается прирасти на 10% от общего стока на российском рынке. Их запрос сейчас в районе 3-3,5 млн квадратных метров. 

Могу объяснить эту тенденцию. Смотрите. Логистика резко разворачивается с Европы на Азию. Формируется новая валютная зона. Де-факто мы увидим с вами, что новые маршрутные коридоры будут гораздо дольше, чем те, которые были год назад — два года назад. Если запчасть для Sckoda раньше можно было привезти за неделю. Это была вообще не проблема для Центральной и Европейской частей России. Вы могли вообще работать «с колес».  Сейчас средний срок поставки той же детали составляет полтора-два месяца. Соответственно первое и второе плечо доставки плюс две недели — стандартная форма расчета товарного стока, внимание, это без учета предсезонных запасов.

Я оптимист, но я боюсь произносить такие цифры: в этом случае мы должны увеличить количество площадей для хранения в 2 раза. А с учетом происходящих в мире процессов и глобализации это все особенно важно. Сейчас начинается массовая локализация производственных процессов. Условно говоря, все запчасти для автомобиля должны собираться в каждой конкретной стране или в ближайшем партнерском государстве. Это означает, что в ближайшие 5 лет, у нас будет колоссальное количество стройки производственных площадей.   

Ожидаете ли вы замедление рынка в ближайшем будущем?

Мне кажется я на этот вопрос уже ответил, что скорее всего мы не увидим какое-то замедление в ближайшее время. Работать придется много и долго. В конце февраля 2022 года у меня были согласованы контракты на ~ 9 млрд рублей. Буквально за считанные дни ситуация для всех изменилась. Сейчас я могу сказать, что нравится это или нет, нас ждет колоссальное строительство, самый масштабный передел рынка. На рынок придут, уже приходят, новые игроки, такие как: ПИК, Capitall Group, Pioneer и другие застройщики, которые реализуют московские льготы. Мы с вами увидим, как в отдельно взятом районе Новой Москвы будет феноменальное строительство. Будут появляться новые девелоперы и новые инвесторы. На мой взгляд, «промка» — это аналог золота. Эта та тихая гавань, где ты можешь спокойно отсидеться и на горизонте 10 лет получить доходность вокруг 15%. При учете того, что вы капитализируете полученные платежи и на конец периода продаете актив.

Как чувствует себя в текущих реалиях LOGISTIC PARTNERS?

В целом все хорошо. Насколько это можно так назвать. Гораздо сложнее стало строить, с точки зрения того, как все мы строили 5 лет и даже 3 года назад, сегодня так строить нельзя. Серьезно увеличилась интенсивность взаимодействия с контролирующими органами.  Предъявляются самые жесткие требования соблюдения нормативов, увеличилось количество проверок. После последних случаев пожаров существенно усилился надзор за пожарными системами. Это правильно, но это тоже удорожает стоимость строительства. Пройти МосГорЭкспертизу становится все сложнее.  В целом будем развиваться. Будет развиваться Киевское направление, скорее всего, со смещением в сторону Подольска, потому что, последние нормальные площади, которые можно застраивать, они находятся в том направлении. Рядом ЦКАД, хотя и понадобится подтягивать дороги. Ну и последнее. Ни один крупный комплекс не может существовать, без 10 мегаватт, без газа, без нормальной воды и водоотведения. Делать любое технологическое предприятие с водоотведением на локальную реку это утопия. Но, повторюсь, мы планируем развиваться и считаем, что рынок складских и, в особенности, производственных помещений будет расти. 

О компании LOGISTIC PARTNERS

Группа компаний LOGISTICS PARTNERS реализует различные коммерческие проекты с 1993 года. Приобретя значительный опыт в 3PL сегмента FMCG, акционеры приняли решение сделать направление складского девелопмента доминирующим в стратегии развития компании. Для этих целей были основаны Строительная компания, Проектная группа, Архитектурное бюро, Эксплуатирующая компания и Управляющая компания.

В ходе реализации проектов, создан пул надежных подрядчиков, профессионалов в своем направлении, проверенных сотнями тысяч квадратных метров построенных, качественных площадей. В ходе проектирования и строительства, разработан и применен целый ряд инновационных решений. Успешно реализованы и введены в эксплуатацию 411 500 м2:
— Нахабино I (52 000 м2)
— Нахабино II (76 000 м2)
— Внуково I (65 000 м2)
— Внуково II (218 500 м2)
Ведется строительство 5й очереди Внуково II (115 000 м2)

Фото: пресс-служба IBC Real Estate