Средневзвешенная запрашиваемая цена на строящиеся офисы в Москве впервые превысила 400 тыс. руб. за кв. м

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги I полугодия 2024 года на рынке продаж офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, средневзвешенная запрашиваемая цена в строящихся офисных зданиях с начала года выросла на 9,6%, достигнув 409 695 руб. за кв. м (включая НДС, если применимо). В сегменте офисов класса А цена увеличилась на 10%, достигнув 423 160 руб. за кв. м, а в классе B – на 5,4%, до 312 306 руб. Основным драйвером роста стал высокий спрос на офисные площади – как на отдельные блоки, так и на целые постройки. В 2024 году это может привести к новому рекорду по объему продаж офисов в строящихся зданиях.

Динамика средневзвешенной запрашиваемой цены на строящиеся офисы в Москве, руб./кв. м (включая НДС, если применимо)

К концу I полугодия 2024 года общий объем офисной недвижимости, выставленной на продажу, составил более 406 тыс. кв. м, представленных 878 лотами. При этом к продаже единым зданием предлагается только 14 объектов, остальные 864 реализуются блоками размером от 26 кв. м до 6,5 тыс. кв. м в рамках одного здания. Средний размер лота составляет 247 кв. м. Преобладают объекты класса А, на которые приходится 88% всех выставленных на рынок площадей.

С 2019 по 2021 годы на рынке офисной недвижимости Москвы активно развивался сегмент продажи строящихся офисных помещений: блоками, этажами или целыми зданиями. Устойчивый рост рынка стимулирует спрос на такие объекты как со стороны небольших инвесторов, так и крупных корпораций, которые рассматривают покупку офисов для размещения своих штаб-квартир.

В 2023 году объем сделок купли-продажи офисов достиг рекордного уровня, составив 387,1 тыс. кв. м, что почти в 2,3 раза превышает показатель 2022 года. При этом основную долю (68%) продаж в 2023 году составили сделки с офисами в строящихся зданиях (263,5 тыс. кв. м), тогда как на готовые объекты пришлось 32% (123,6 тыс. кв. м).

В 2023 году заметно расширился выбор офисной недвижимости для инвесторов, заинтересованных в сохранении капитала, а также для конечных пользователей офисных помещений. Это связано с запуском продаж в нескольких крупных строящихся проектах, таких как Stone Ходынка, Stone Белорусская, БЦ QOOB, БЦ GEOLOG2, БЦ «Фили Центр» и других.

В I полугодии 2024 года объем сделок превысил 250 тыс. кв. м. Ожидается, что по итогам третьего квартала спрос превзойдет годовой показатель прошлого года благодаря завершению крупных сделок, а общий результат за 2024 год может достичь 450–500 тыс. кв. м.

Динамика объема продаж офисов, кв. м, Москва

По состоянию на конец июня 2024 года на продажу выставлены 28 объектов от 23 девелоперов. Лидером по проектному объему офисных площадей является девелопер STONE, чей портфель офисной недвижимости в продажу включает 459,4 тыс. кв. м (девять проектов). На втором месте – MR Group с совокупным проектным объемом 237,4 тыс. кв. м (два проекта). Третье место занимает ГК «Пионер» с общим проектным объемом 180,2 тыс. кв. м (четыре проекта).

На конец I полугодия 2024 года общий проектный объем офисных площадей в строящихся и недавно введенных объектах, где уже начались продажи, составляет 1,5 млн кв. м.

Проектный объем офисной недвижимости по девелоперам

• Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group: «На московском рынке офисной недвижимости происходят значительные изменения: структура участников активно пополняется новыми девелоперами, а в 2025–2027 годах 70% вводимых объектов будут реализовываться на продажу. Спрос на такие объекты со стороны инвесторов и конечных пользователей продолжает расти, несмотря на высокие ставки по заемному финансированию. Это неизбежно повлияет на рынок классической аренды, который уже сталкивается с дефицитом: в развитых районах города практически отсутствует предложение крупных офисных блоков в готовых зданиях. Таким образом, покупка офисных помещений все больше рассматривается как реальная альтернатива аренде».