В 1,5 раза выросла базовая арендная ставка в Московском регионе в 2024 году

По итогам IV квартала 2024 г. базовая средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые складские помещения классов А и B Московского региона составила рекордные 12 560 руб./кв. м/год, показав рост за год на внушительные 49%. На данный момент это максимальный показатель за всю историю наблюдения за рынком складской недвижимости. Причинами роста являются сложившаяся макроэкономическая ситуация в стране и рыночные условия. В совокупности эти факторы оказали заметное давление на рост арендных ставок, которые последовательно, из квартала в квартал, обновляли исторические максимумы. По прогнозам Nikoliers, текущие экономические условия не позволят девелоперам снизить запрашиваемую арендную ставку до уровня ожиданий арендаторов, что может повлечь корректировку деловой активности на рынке.

Динамика средневзвешенной ставки аренды и доли вакантных площадей

По прогнозам Nikoliers, на конец текущего года средневзвешенная базовая арендная ставка может вырасти еще на 10,5% и достичь 13 885 руб./кв. м/год. Причинами этого являются высокий спрос на складские площади и как следствие — низкий показатель вакансии. На протяжении всего 2024 года доля свободных помещений в Московском регионе сохранялась на уровне ниже 1%, зафиксировавшись на конец периода на отметке 0,5%. В текущем году уровень вакансии может немного вырасти и достичь 1%.

Однако увеличение вакансии не станет катализатором снижения арендных ставок. Согласно опросу Банка России на декабрь 2024 г. средний показатель ключевой ставки на 2025 г. ожидается на уровне 21,3%, при этом инфляция сохранится на высоком значении 8,2%. В совокупности это отразится как на повышении стоимости строительства, так и в целом на финансировании складских проектов и их эксплуатации.

Уровень запрашиваемой базовой арендной ставки варьируется в зависимости от удаленности от МКАД. В пределах 10 км средневзвешенная ставка аренды на складские помещения класса А может достигать 18 тыс. руб./кв. м/год (triple net). Одновременно с этим качественные складские опции, находящиеся на расстоянии более 60 км от МКАД, уже котируются по ставке конца прошлого года — от 8 500 руб./кв. м/год.

Распределение базовой средневзвешенной ставки аренды по классам и расстоянию от МКАД (размер окружности отражает объем свободного блока)

• Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers: «С учетом высокой стоимости обслуживания кредитов собственники продолжили повышать арендные ставки в прошлом году, чтобы компенсировать возросшие финансовые затраты. По нашим прогнозам, в 2025 году жесткие экономические условия не позволят девелоперам снизить запрашиваемую арендную ставку до ожидаемого арендаторами уровня, что может негативно отразиться на объеме заключенных сделок аренды и покупки. Многие конечные пользователи складских помещений будут не готовы арендовать склад по столь высокой арендной ставке, это может привести к охлаждению спроса и высвобождению спекулятивных площадей. В ряде случаев собственники объектов могут пойти на уступки в процессе обсуждения условий договора и предоставить более лояльные условия в части арендной платы. Однако, по нашим прогнозам, лишь в 2026 г., после ожидаемого снижения ключевой ставки Центральным Банком до более благоприятного уровня и замедления роста инфляции, арендная ставка начнет корректироваться вниз. Показатель будет формироваться в основном под влиянием рыночных факторов, а не экономических условий».