Александр Ошурко — Многие собственники не до конца осознают серьезность положения

Рынок коммерческой недвижимости вновь учится жить в условиях жесткого кризиса. Многим его участникам этот урок дается крайне нелегко. Чтобы обсудить сложившееся положение и выяснить, как в действительности обстоят дела в различных сегментах индустрии, редактор портала Arendator.ru Анастасия Кременчук связалась с известным отраслевым экспертом Александром Ошурко. В настоящее время он совмещает работу в компании Praedium с руководством ассоциации КОКОН, объединяющей десятки профессиональных консультантов. В самой краткой форме его оценка ситуации звучит так: брокерам, действительно, приходится нелегко, но они вполне способны защитить свои интересы, соблюдая стандартные требования юридической «техники безопасности».

Как изменился горизонт планирования в индустрии коммерческой недвижимости? На что рассчитывают участники рынка?

Сейчас время осторожного и взвешенного принятия решений, поэтому многие заинтересованные стороны взяли таймаут. Как обычно в любой кризис, арендаторы и покупатели ждут от собственников значительного снижения цен. Периодически к нам поступают звонки с запросами, появились ли на витрине офисы класса А с годовой ставкой 15 тыс. рублей за квадратный метр. При текущем состоянии рынка, возврат к этим значениям базовой ставки возможен только при достижении существенной вакансии, в 2-3 раза больше, чем сейчас.

Освобождение отдельных помещений, пусть даже и порой довольно крупных, точно не приведет к такому сценарию. В то же время собственникам проходится проявлять сейчас большую гибкость. Они быстрее соглашаются на предложения арендаторов, предоставляют каникулы, дают дисконты. Уровень скидок зависит от номинального размера ставки. Если они находятся в рыночным рамках, то дисконт ограничится 5-10%, если изначально цена аренды была сильно выше рынка, то она может опуститься и на 25%. Следует отметить, что в офисном сегменте все объекты уникальны. Даже в границах одной локации, скажем, ММДЦ «Москва-Сити» ставки могут различаться в два раза.

Собираются ли сейчас арендаторы сэкономить, переехав в более скромные офисы?

В этом вопросе все зависит от потребностей конкретной организации. Если арендатор заинтересован в качественном офисном пространстве и сервисе высокого уровня, то для него размер арендной ставки не критичен. Прежде всего, это справедливо для компаний, деятельность которых связана с высокими технологиями и содержит ряд командообразующих процессов. В указанном сегменте принципиально важна высокая эффективность работы, которая напрямую зависит от комфортных условий работы. По-прежнему востребованы отдельностоящие здания. Они гораздо менее эффективны, чем этажные блоки из-за высокой доли технических площадей, но зато позволяют организовать полностью обособленное рабочее пространство с закрытым периметром.

Как правило, российские компании и гос.структуры нередко предпочитают брать именно особняки. А сырьевым компаниям или дочерним подразделениям крупных корпораций вполне подойдут стандартные кабинетные офисы. Они часто выбирают из нескольких вариантов в разных локациях. К тому же следует учитывать, что любой переезд это деньги, стресс, время, нарушенные бизнес-процессы, уволившиеся сотрудники и другие сложности. Тенденция последних лет — многие арендаторы отказываются заезжать в офисы без мебели и/или требующие приведения в порядок. Никто не хочет заниматься ремонтом. Компании зачастую согласны взять полностью готовое помещение даже при необходимости заплатить более высокую арендную ставку, это экономит время на решение своих производственных задач, что особенно актуально в условиях увеличения сроков поставок необходимых материалов для отделки и офисного оснащения.

Отразился ли кризис на структуре договоров? Становятся ли условия менее жесткими?

До 2014 г. в классах А и B+ арендные договоры заключались в среднем на семь лет (иногда даже были контракты со сроком аренды 10 лет). В период 2015-2019 срок снизился до 5 лет, во время пандемии этот период еще более сократился – до трех лет. Сейчас офисные резиденты не готовы брать на себя долгосрочные обязательства и настаивают на гибкости, то есть возможности досрочного расторжения через 1,5-2 года после начала аренды. Собственники вынуждены с этим мириться, но при этом стараются находить компромиссные решения. Переход на более короткий горизонт планирования (как того желали бы арендаторы) для них невозможен, но обстоятельства пока не способствуют выстраиванию долгосрочных планов. Скорее всего это тенденция на ближайшие 3-5 лет.

Какие категории арендаторов чувствуют себя лучше остальных, а какие, напротив, оказались в наиболее уязвимом отношении?

Развиваются и расширяются в основном те компании, которые внедряют новые технологии, разрабатывают облачные решения, поставляют замещающее программное обеспечение в рамках системы госконтрактов, обслуживают крупные материнские корпорации. В свою очередь, торговые организации сократили свои потребности и оптимизируют занимаемые площади. С большими трудностями столкнулись фирмы, плотно сотрудничающие с зарубежными компаниями (например, фармацевтическими) и дочерние подразделения последних. Как правило, они связаны долгосрочными обязательствами по аренде и не могут расторгнуть договора в одностороннем порядке. По сути, такие структуры испытывают двойное давление. Из головных офисов они получают указания о свертывании своей деятельности. Но собственники не намерены отпускать качественного статусного арендатора. Сдать эти площади в субаренду достаточно сложно.

Над международными компаниями довлеют крайне громоздкие процедуры комплаенса. Любые договорные отношения с субарендаторами грозят обернуться для них серьезными санкциями. Чтобы найти выход из ситуации, резиденты ищут решения «в ручном режиме»: они достигают соглашения с собственником о сдаче объекта другим компаниям на короткий срок, но дают обещание вновь вернуться к исполнению своих обязанностей, если помещение вновь освободится. Но даже в случае полного ухода международных компаний собственники не слишком пострадают. Для офисов, в отличие от торговых центров, простой нескольких помещений не столь критичен, а в экономике в моменте активно идет замещение выбывающих компаний и спрос на хорошие офисы сохраняется. В бизнес-центрах просто произойдет перераспределение площадей между арендаторами из разных сегментов. Качественная вакансия довольно быстро заполнится.

Сделки с зарубежными покупателями прекратились или все еще продолжаются?

Большая часть международных инвесторов уже давно вынуждены были взять курс на сокращение присутствия в Российской федерации. Это непростой и болезненный процесс. До этого они долго выстраивали бизнес и адаптировались к российскому рынку, но теперь эти усилия полностью дезавуированы. Однако место не будет пустым, есть примеры расширения бизнеса. В частности, активизировались азиатские и арабские компании. Недавно мы заключили большую сделку с представителями крупной азиатской компании, для которой российский рынок очень важен и нет планов по сворачиванию инвестиций.

Как изменились арендные ставки и продажная стоимость? Что будет с маржинальностью офисных проектов?

В прошлом году, исходя из актуальных на тот момент трендов, я прогнозировал, что базовая ставка в классе А достигнет 35-40 тыс. рублей за квадратный метр в год. Для топовых локаций этот показатель мог достигнуть и 40-45 тыс. рублей в год. Но февральские события вмешались в нормальное развитие рынка. Сегодня по факту сделки закрываются по базовой ставке 30-35 тыс. рублей в год. В классе B базовая стоимость аренды ранее доходила до 30 тыс. рублей за квадратный метр, но на текущий момент опустилась до уровня 22-24 тыс. рублей. Нужно отметить, что номинально ставки держатся на прежнем уровне, но при заключении сделки владельцы все чаще идут на уступки клиентам. Но резервы для предоставления дисконта довольно ограничены.

Стоимость владения объектами коммерческой недвижимости системно растет. Начнем с того, что каждые два года пересматривается кадастровая стоимость (как правило, в сторону повышения), а также увеличивается количество объектов, где налог на имущество платится на основании кадастровой стоимости. Причем сейчас, благодаря многолетней практике, власти научились адекватно определять этот показатель. Устанавливаются все новые препятствия на пути пересмотра и оспаривания кадастровой стоимости, поэтому уровень налоговой нагрузки на объекты коммерческой недвижимости системно растет. Кроме того, последние 5 лет растет стоимость эксплуатации — из-за нарушения логистики все комплектующие и материалы подорожали, также как и стоимость трудовых ресурсов. В результате доходы от аренды в этом году постепенно уменьшаются, а уровень расходов – растет. И эта тенденция явно сохранится, как минимум, в среднесрочной перспективе. На горизонте 3-5 лет маржинальность объектов в лучшем случае сохранится на текущем уровне, а скорее всего для большинства объектов снизится в силу вышеуказанных причин. По нашим наблюдениям многие собственники до сих пор в полной мере не осознают эту тенденцию.

В первую очередь, это касается тех, кто проживает за рубежом и/или не занимается оперативным управлением своих объектов. Что касается ценообразования, то этот процесс не базируется на каком-то объективном факторе, а определяется исключительно ожиданиями собственника и его личными обстоятельствами. Это приводит к большому разбросу цен, даже на однотипные объекты. Например, в Москва СИТИ цена видовых офисов на верхних этажах превышала 1 млн рублей за квадратный метр, что однако сопровождалось небольшим стабильным спросом на такого рода помещения. В конце прошлого года хороший офис в СИТИ сложно было купить дешевле, чем за 700 тыс. рублей в пересчете на квадратный метр. На текущий момент этот показатель в среднем варьируется от 500 до 700 тыс. рублей за квадратный метр, хотя многие покупатели по своим «внутренним» ощущениям ждут ценник в районе 300-400 тыс.руб. за 1 кв.м.

Фото: aawards.ru