Игорь Золотухин, OfficeFlex: И пусто, и тесно, и негде клиенту присесть — как разумно распорядиться офисным помещением
В 2022 году рынок коммерческой недвижимости стагнирует. Пустеют не только магазины, но и офисные помещения. О том, с какими проблемами сталкиваются собственники и арендаторы сегодня и как их можно решить, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании OfficeFlex Игорь Золотухин. Как человек, который построил не один бизнес и прошел не через один кризис, он точно знает: в подобных ситуациях реально не только сократить расходы, но и найти новые источники дохода.
Что происходит с офисной недвижимостью в 2022 году
На сегодняшний день мы видим, что все больше компаний диверсифицируют операционные расходы и ищут возможности сэкономить, в том числе на содержании сотрудников и офисных помещений. За три года кризиса бизнес уже распробовал, что такое удаленный и гибридный формат работы. Многие компании переводят часть штата на удаленку. Кабинеты, в которых в былые славные времена царило рабочее оживление, остаются полупустыми.
Крупные игроки закрывают часть филиалов и пытаются увеличить количество рабочих мест на оставшихся площадях. Сотрудники теснятся в офисах, которые едва отвечают санитарным нормам. Нередки случаи, когда предприниматели и вовсе оказываются вынуждены сократить штат и закрыть бизнес, оставив за собой пустующий офис.
Картину подтверждают результаты исследования Knight Frank Research: С начала года в Москве освободилось около 160 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду. Доля вакантных площадей на конец первого квартала 2022 года выросла. Среди офисов класса А вакантны 11,5 %, что почти на почти на 100 тыс. кв. м больше, чем в предыдущем квартале. В классе В доля вакантных площадей — 6,4 %.
Основным трендом становится выход из договоров, высвобождение, сдача в субаренду и другие способы оптимизации арендных контрактов.
Что делать, если в офисе стало пусто
Есть две типичные для рынка ситуации и способы их решения, к которым собственники приходят самостоятельно.
Сдать пустующие помещения в субаренду
Если офис в долгосрочной аренде, компания может попытаться сдать его в субаренду. Но рынок сейчас перегрет, арендаторам неинтересно связываться с субарендой из-за искусственного, по сути, ограничения по срокам. Проще выгоднее арендовать помещение напрямую у собственника, учитывая наличие вакантных площадей.
Переехать в офис поменьше
Если офисное помещение находится во владении собственников, можно найти офис поменьше для аренды или покупки, а свой офис продать. Но и здесь не все так просто. Приходится иметь дело с низкой покупательской способностью и длительным периодом экспозиции, и в ближайшем обозримом будущем эта тенденция сохранится.
Есть и другие варианты. Как правило, для их реализации собственникам требуется консультативная помощь, и мы в компании OfficeFlex ее оказываем.
Организовать коворкинг (сервисный офис) на своих площадях
По сути, это та же сдача в аренду, но уже другой аудитории и с более продуманной стратегией с точки зрения маркетинга. Смотреть в сторону этого варианта имеет смысл, когда в распоряжении есть свободное помещение площадью от 1,5 тыс. кв. м. Если это организованное офисное пространство, то вложения будут небольшими: можно сэкономить на ремонте, закупке офисной мебели, оргтехники и т. п. Если часть штата остается работать офлайн, сотрудников можно посадить в свой же коворкинг как резидентов.
За несколько лет мы в OfficeFlex досконально изучили этот рынок. Знаем, на чем можно сэкономить, а во что определенно стоит вложиться, чтобы затраты окупились скорее. По опыту скажу, что коворкинг дает больше прибыли, чем прямая аренда, с разницей до 50 %.
Коворкинг или сервисный (гибкий) офис — это организованное пространство под ключ с комфортными условиями аренды. В отличие от коворкингов, гибкие офисы не предполагают сдачи в аренду отдельных рабочих мест фрилансерам. Они ориентированы на компании. Под гибкостью подразумеваются два аспекта:
- краткосрочные и гибкие условия аренды — можно занимать больше и меньше пространства, в зависимости от количества персонала;
- продуманные планировки и многообразие сценариев использования — сочетание отдельных кабинетов, опенспейса, мягких рабочих зон и переговорных комнат, которые можно быстро адаптировать под клиента..
Открытие сервисных офисов — горячий тренд, в котором еще можно ухватить свой кусок пирога. По данным CORE.XP, на сегодня В Москве около 338 тыс. кв. м таких офисов, и их количество продолжит расти.
Опыт нашей команды в организации коворкингов и мультиформатных деловых площадок позволяет найти индивидуальное решение для любого пространства.
Что делать, если в офисе стало тесно
Другая сторона проблемы, все еще актуальная для крупных компаний. Например, когда в штате уже трудится 1000 человек, а нужно расшириться еще на 300.
Арендовать рабочие места в коворкинге
Собственники с опаской рассматривают такой вариант. Есть ощущение, что это дороже, чем просто арендовать офис. По факту это не так. Для компании этот вариант иногда выходит дешевле содержания офиса, и на то есть причины:
- Ценообразование идет за рабочее место и уже включает все операционные расходы. Эксплуатация, услуги клининговых компаний, обслуживание оргтехники, покупка чая-кофе, расходников т. п. входит в стоимость.
- Вы не содержите помещения, которые используются неполный день, например переговорные комнаты или конференц-зал, которые пустуют большую часть времени. В тарифы коворкингов, как правило, входит использование переговорных, а встречи на 2-3 участника можно легко организовать в лаундже или скайпных. Набор инфраструктурных помещений коворкинга настолько разнообразен, что немногие компании могут им похвастаться, а уж тем более содержать их без постоянной загрузки.
Такой вариант размещения сегодня выбирают и малый бизнес и большие компании. И уж поверьте, они хорошо считают. Резидентами коворкингов стали подразделения «Почты России», «Газпромнефти», «Тинькофф Банка», IT-гигантов «Яндекс» и «Озон» и многих других.
Мы предлагаем профессиональную помощь в подборе коворкинга под нужды бизнеса и консультируем по вопросу заключения договора на максимально выгодных условиях.
Реорганизовать офис по принципам Activity Based Office
Концепция Activity-based working (функционально ориентированный офис) становится все более популярной. Большинство компаний в традиционном офисе имеют два рабочих пространства: рабочий стол и переговорная. Activity Based Office предполагает большее количество таких пространств и делит их на зоны: зона индивидуальной работы и зона командной работы или по-другому зона с высокой и средней концентрацией. К зонам с высокой концентрацией относятся переговорные и индивидуальные кабинки или скайпные. А зоны со средней концентрацией представляют собой лаунджи, open space и пространства для командной работы.
Исторически концепция не подразумевает наличия индивидуального рабочего места. Вместо них предлагаются hot desks. Hot Desking — это подход к организации офисного пространства, при котором сотрудники не имеют закрепленных рабочих мест, а занимают свободные по необходимости. Но не все компании следуют этому правилу сейчас.
Activity Based Office — это прогрессивная концепция офисной работы, которая не только дает сотрудникам возможность самостоятельно выбирать место для работы, но и повышает эффективность использования пространства.
Мы можем реорганизовать офис так, как это необходимо компании, продумать более эффективные планировки, внедрить операционную систему управления офисом исходя из рода деятельности и бизнес-процессов.
У нас уже есть успешный кейс в этом направлении с девелоперской компанией Х (название не подлежит разглашению). Когда офис 1200 кв. м. стал тесен, клиент обратился за решением к нам. Для аналитики мы использовали видеонаблюдение и счетчики замера уровня CO 2, а также анкетирование персонала. Подготовили новые планировки, составили план-схему рассадки персонала, исходя из взаимодействия отделов, показали, какому отделу куда стоит переехать. Часть сотрудников перевели на удаленку, еще часть — на хот-дески. В результате проблема решилась с минимальными вложениями, и клиенту не пришлось искать новое помещение.
В заключение
Обращаясь к собственникам и арендаторам офисных помещений, кому сейчас приходится принимать сложные решения в подобных ситуациях, хочу сказать: безвыходных положений не бывает. Мы с командой OfficeFlex готовы помочь. На нашей стороне — успешно реализованные проекты по созданию современных гибких офисных пространств, опора на мировые практики и собственный опыт создания и управления коворкингами.
Контакты: +7 (499) 110-96-10, info@officeflex.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
PIONEER: Офисная недвижимость Москвы: рост стоимости и популярность небольших лотов
Аналитики компании PIONEER проанализировали предложения офисов класса А в пределах Третьего транспортного кольца в годовой динамике. Главным инсайтом стало сокращение средних площадей: в отдельных округах показатель упал более чем вдвое (до -53,3%). Несмотря на фрагментацию лотов, средневзвешенная цена квадратного метра продолжила уверенный рост, достигнув за год в среднем по рынку 534 000 рублей (+21,6% за год).
Пять нежилых помещений на улице Дмитрия Ульянова выставили на торги
На открытых аукционах можно приобрести просторные коммерческие помещения на улице Дмитрия Ульянова. Площадь нежилых объектов варьируется от 177 до 329,1 квадратного метра. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Кирилл Пуртов.«Основой для ведения любой предпринимательской деятельности, как правило, является наличие коммерческого помещения….
Деньги на крыше: как в России уже сейчас зарабатывают на «зеленом» строительстве
Национальный стандарт для «зеленой» коммерческой недвижимости и государственная таксономия делают то, что раньше казалось фантастикой: обычная кровля становится финансовым активом.Представьте: чтобы получить льготное банковское финансирование, девелоперу не обязательно строить «зеленое» здание целиком. Достаточно — кровли. Согласно пункту 3.2.3 национальной «зеленой» таксономии (постановление Правительства РФ №…
Десятое предприятие «Вкусно — и точка» открылось в сети «Место встречи»
В районном центре «Место встречи Нева» открылось предприятие быстрого обслуживания «Вкусно — и точка», расположенное на первом этаже РЦ на площади в 320 кв. м. Это уже десятое предприятие бренда в объектах сети «Место встречи».Помимо основного меню в предприятии доступно меню завтраков и представлена концепция…
Первый магазин Familia Home открылся в сети РЦ «Место встречи»
В районном центре «Место встречи Орион» открылся магазин Familia Home площадью 356,6 кв. м. Он расположен на минус первом этаже рядом с основным магазином Familia. Это первый магазин Familia Home в сети районных центров «Место встречи».
Михаил Рогатых: «наше конкурентное преимущество базируется на концептуально новом для рынка решении»
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых принял участие в конференции «Августовский бранч» от «Коммерсантъ», посвященной итогам первого полугодия и прогнозам на предстоящую вторую половину 2026 на рынке коммерческой недвижимости.
В STONE Савеловская треть резидентов вышли на ремонтные работы
В бизнес-центре класса А STONE Савеловская, введенном в эксплуатацию в феврале 2026 года, началось активное заселение — первые резиденты уже переехали. Как сообщили в УК STONE Office, на сегодняшний день 30% собственников уже согласовали проектную документацию и приступили к ремонтным работам. Передача офисных и коммерческих помещений завершена, что позволяет компаниям оперативно занимать площади.
Строящиеся в 2 минутах от метро БЦ класса А не закроют дефицит в старой Москве
Эксперты подсчитали совокупную площадь офисных помещений в строящихся бизнес-центрах класса А внутри МКАД, расположенных в 1-2 минутах ходьбы от метро. Она составляет около 325 тыс. кв. м, а внутри ТТК этот показатель еще меньше. Ввод объектов на рынок растянут до 2030 года, что при сохранении высокого спроса не позволит компенсировать дефицит предложения.
УК «Аструм Недвижимость» сдала 7,5 тыс. кв м стрит-ритейла в первом полугодии 2026 года
В первом полугодии 2026 года компания «Аструм Недвижимость», управляющая коммерческой инфраструктурой ЖК ГК «Гранель», сдала в аренду 90 помещений общей площадью 7,5 тыс. кв. м. Размер юнитов находится в диапазоне от 20 до 822 кв. м.
Деловой центр «ТАЛЛЕР» стал победителем International Architecture Awards 2026
Недавно получивший РНВ бизнес-центр «ТАЛЛЕР», который возведен в Павелецком районе, в этом году стал победителем престижной международной премии International Architecture Awards в номинации Office Buildings («Офисные здания»). Всего в числе 190 лауреатов 2026 года из 53 стран-участниц оказалось 10 проектов из России. Ежегодно награда отмечает проекты, в которых мастерство проектирования гармонично сочетается с инновациями, вниманием к контексту и принципами устойчивого развития. Церемония награждения пройдет 18 сентября в Афинах (Греция).
