Игорь Золотухин, OfficeFlex: И пусто, и тесно, и негде клиенту присесть — как разумно распорядиться офисным помещением
В 2022 году рынок коммерческой недвижимости стагнирует. Пустеют не только магазины, но и офисные помещения. О том, с какими проблемами сталкиваются собственники и арендаторы сегодня и как их можно решить, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании OfficeFlex Игорь Золотухин. Как человек, который построил не один бизнес и прошел не через один кризис, он точно знает: в подобных ситуациях реально не только сократить расходы, но и найти новые источники дохода.
Что происходит с офисной недвижимостью в 2022 году
На сегодняшний день мы видим, что все больше компаний диверсифицируют операционные расходы и ищут возможности сэкономить, в том числе на содержании сотрудников и офисных помещений. За три года кризиса бизнес уже распробовал, что такое удаленный и гибридный формат работы. Многие компании переводят часть штата на удаленку. Кабинеты, в которых в былые славные времена царило рабочее оживление, остаются полупустыми.
Крупные игроки закрывают часть филиалов и пытаются увеличить количество рабочих мест на оставшихся площадях. Сотрудники теснятся в офисах, которые едва отвечают санитарным нормам. Нередки случаи, когда предприниматели и вовсе оказываются вынуждены сократить штат и закрыть бизнес, оставив за собой пустующий офис.
Картину подтверждают результаты исследования Knight Frank Research: С начала года в Москве освободилось около 160 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду. Доля вакантных площадей на конец первого квартала 2022 года выросла. Среди офисов класса А вакантны 11,5 %, что почти на почти на 100 тыс. кв. м больше, чем в предыдущем квартале. В классе В доля вакантных площадей — 6,4 %.
Основным трендом становится выход из договоров, высвобождение, сдача в субаренду и другие способы оптимизации арендных контрактов.
Что делать, если в офисе стало пусто
Есть две типичные для рынка ситуации и способы их решения, к которым собственники приходят самостоятельно.
Сдать пустующие помещения в субаренду
Если офис в долгосрочной аренде, компания может попытаться сдать его в субаренду. Но рынок сейчас перегрет, арендаторам неинтересно связываться с субарендой из-за искусственного, по сути, ограничения по срокам. Проще выгоднее арендовать помещение напрямую у собственника, учитывая наличие вакантных площадей.
Переехать в офис поменьше
Если офисное помещение находится во владении собственников, можно найти офис поменьше для аренды или покупки, а свой офис продать. Но и здесь не все так просто. Приходится иметь дело с низкой покупательской способностью и длительным периодом экспозиции, и в ближайшем обозримом будущем эта тенденция сохранится.
Есть и другие варианты. Как правило, для их реализации собственникам требуется консультативная помощь, и мы в компании OfficeFlex ее оказываем.
Организовать коворкинг (сервисный офис) на своих площадях
По сути, это та же сдача в аренду, но уже другой аудитории и с более продуманной стратегией с точки зрения маркетинга. Смотреть в сторону этого варианта имеет смысл, когда в распоряжении есть свободное помещение площадью от 1,5 тыс. кв. м. Если это организованное офисное пространство, то вложения будут небольшими: можно сэкономить на ремонте, закупке офисной мебели, оргтехники и т. п. Если часть штата остается работать офлайн, сотрудников можно посадить в свой же коворкинг как резидентов.
За несколько лет мы в OfficeFlex досконально изучили этот рынок. Знаем, на чем можно сэкономить, а во что определенно стоит вложиться, чтобы затраты окупились скорее. По опыту скажу, что коворкинг дает больше прибыли, чем прямая аренда, с разницей до 50 %.
Коворкинг или сервисный (гибкий) офис — это организованное пространство под ключ с комфортными условиями аренды. В отличие от коворкингов, гибкие офисы не предполагают сдачи в аренду отдельных рабочих мест фрилансерам. Они ориентированы на компании. Под гибкостью подразумеваются два аспекта:
- краткосрочные и гибкие условия аренды — можно занимать больше и меньше пространства, в зависимости от количества персонала;
- продуманные планировки и многообразие сценариев использования — сочетание отдельных кабинетов, опенспейса, мягких рабочих зон и переговорных комнат, которые можно быстро адаптировать под клиента..
Открытие сервисных офисов — горячий тренд, в котором еще можно ухватить свой кусок пирога. По данным CORE.XP, на сегодня В Москве около 338 тыс. кв. м таких офисов, и их количество продолжит расти.
Опыт нашей команды в организации коворкингов и мультиформатных деловых площадок позволяет найти индивидуальное решение для любого пространства.
Что делать, если в офисе стало тесно
Другая сторона проблемы, все еще актуальная для крупных компаний. Например, когда в штате уже трудится 1000 человек, а нужно расшириться еще на 300.
Арендовать рабочие места в коворкинге
Собственники с опаской рассматривают такой вариант. Есть ощущение, что это дороже, чем просто арендовать офис. По факту это не так. Для компании этот вариант иногда выходит дешевле содержания офиса, и на то есть причины:
- Ценообразование идет за рабочее место и уже включает все операционные расходы. Эксплуатация, услуги клининговых компаний, обслуживание оргтехники, покупка чая-кофе, расходников т. п. входит в стоимость.
- Вы не содержите помещения, которые используются неполный день, например переговорные комнаты или конференц-зал, которые пустуют большую часть времени. В тарифы коворкингов, как правило, входит использование переговорных, а встречи на 2-3 участника можно легко организовать в лаундже или скайпных. Набор инфраструктурных помещений коворкинга настолько разнообразен, что немногие компании могут им похвастаться, а уж тем более содержать их без постоянной загрузки.
Такой вариант размещения сегодня выбирают и малый бизнес и большие компании. И уж поверьте, они хорошо считают. Резидентами коворкингов стали подразделения «Почты России», «Газпромнефти», «Тинькофф Банка», IT-гигантов «Яндекс» и «Озон» и многих других.
Мы предлагаем профессиональную помощь в подборе коворкинга под нужды бизнеса и консультируем по вопросу заключения договора на максимально выгодных условиях.
Реорганизовать офис по принципам Activity Based Office
Концепция Activity-based working (функционально ориентированный офис) становится все более популярной. Большинство компаний в традиционном офисе имеют два рабочих пространства: рабочий стол и переговорная. Activity Based Office предполагает большее количество таких пространств и делит их на зоны: зона индивидуальной работы и зона командной работы или по-другому зона с высокой и средней концентрацией. К зонам с высокой концентрацией относятся переговорные и индивидуальные кабинки или скайпные. А зоны со средней концентрацией представляют собой лаунджи, open space и пространства для командной работы.
Исторически концепция не подразумевает наличия индивидуального рабочего места. Вместо них предлагаются hot desks. Hot Desking — это подход к организации офисного пространства, при котором сотрудники не имеют закрепленных рабочих мест, а занимают свободные по необходимости. Но не все компании следуют этому правилу сейчас.
Activity Based Office — это прогрессивная концепция офисной работы, которая не только дает сотрудникам возможность самостоятельно выбирать место для работы, но и повышает эффективность использования пространства.
Мы можем реорганизовать офис так, как это необходимо компании, продумать более эффективные планировки, внедрить операционную систему управления офисом исходя из рода деятельности и бизнес-процессов.
У нас уже есть успешный кейс в этом направлении с девелоперской компанией Х (название не подлежит разглашению). Когда офис 1200 кв. м. стал тесен, клиент обратился за решением к нам. Для аналитики мы использовали видеонаблюдение и счетчики замера уровня CO 2, а также анкетирование персонала. Подготовили новые планировки, составили план-схему рассадки персонала, исходя из взаимодействия отделов, показали, какому отделу куда стоит переехать. Часть сотрудников перевели на удаленку, еще часть — на хот-дески. В результате проблема решилась с минимальными вложениями, и клиенту не пришлось искать новое помещение.
В заключение
Обращаясь к собственникам и арендаторам офисных помещений, кому сейчас приходится принимать сложные решения в подобных ситуациях, хочу сказать: безвыходных положений не бывает. Мы с командой OfficeFlex готовы помочь. На нашей стороне — успешно реализованные проекты по созданию современных гибких офисных пространств, опора на мировые практики и собственный опыт создания и управления коворкингами.
Контакты: +7 (499) 110-96-10, info@officeflex.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
CMWP: «Савеловская» и «Кутузовский» соответствуют характеристикам традиционных деловых кластеров на 88% и 85%
Commonwealth Partnership (CMWP) и офисный девелопер STONE во втором совместном исследовании деловых кластеров Москвы оценили степень трансформации перспективных офисных локаций. Наибольшее соответствие характеристикам традиционного кластера показали «Савеловская» — 88% и «Кутузовский» — 85%. Эти территории лидируют по совокупности факторов, определяющих зрелость делового района, и привлекают основной спрос.
Предложение офисов в продаже в Москве выросло в полтора раза за девять месяцев 2026 года
Аналитики M2DATA сравнили данные за 9 месяцев 2026 года — с января по начало октября. Итоги периода демонстрируют тренд: рост объема предложения на фоне замедления динамики ставок, а в ряде категорий зафиксировано их небольшое снижение. Детальная статистика — далее в материале.
Офисы на западе Москвы дорожают в среднем на 36% от старта продаж до ввода
Офисы в бизнес-центрах западного субрынка Москвы в среднем прибавляют в стоимости 36% за период от старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию, говорится в совместном исследовании MR Office, офисного направления девелопера MR, и консалтинговой компании IBC Real Estate. В среднем по рынку премия за готовность деловых помещений составляет 20–30%.
На торги выставили крупное помещение для бизнеса в Даниловском районе
Столичные предприниматели могут приобрести на открытом аукционе помещение для бизнеса рядом со станцией метро «Тульская». Объект имеет площадь более 300 квадратных метров и свободное назначение. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Кирилл Пуртов.
STONE: предложение в Кутузовском коридоре вырастет на 54% к 2032 году
С учетом строящихся и анонсированных объектов к 2032 году совокупный объем предложения в Кутузовском деловом коридоре может вырасти более чем в полтора раза — до 798 тыс. кв. м, что позволит удовлетворить растущий спрос на качественные офисы класса А в наиболее востребованной части западного направления.По…
CORE.XP: средняя сделка в light industrial более чем в семь раз меньше, чем на рынке классических складов
Рынок индустриальной недвижимости становится более сегментированным: крупный бизнес по-прежнему концентрируется в классических складах класса А, тогда как light industrial занимает нишу более компактных объектов для компаний с небольшими объемами операций и специфическими требованиями к помещениям. По данным CORE.XP, средний размер сделки в light industrial в 2024–2026 годах составлял 1,4 тыс. кв. м — более чем в семь раз меньше, чем в классическом складском формате. При этом различается не только масштаб объектов, но и модель использования: если склад класса А преимущественно арендуют, то в light industrial большинство площадей приобретают в собственность.
На западе Москвы введен в эксплуатацию бизнес-центр «КУБ»
Девелоперская компания Dominanta получила разрешение на ввод в эксплуатацию своего первого офисного проекта — бизнес-центра класса А «КУБ», расположенного на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Проект состоит из двух корпусов общей площадью 21 635 кв. м, которым присвоен адрес: ул. Алексея Свиридова, д. 9 и 17.
В бизнес-центре «ЭИР» на Ходынском поле установят особенную систему очистки воздуха
В бизнес-центре «ЭИР», который девелоперская компания «Текта» возводит на Ходынском поле, появится центральная приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией, трехступенчатой очисткой воздуха и охлаждением.
На западе Москвы началось строительство надземной части монолитных конструкций офисного комплекса СЕТ
На строительной площадке офисного комплекса СЕТ от MR Office, офисного направления девелопера MR, закончено устройство фундаментов всех корпусов и паркинга, а также монолитные работы в подземной части. Эти работы завершились с опережением планового графика. Началось возведение надземных частей монолитных конструкций офисного комплекса.
В жилом комплексе СТОУН Сокольники начались работы по благоустройству
Девелопер STONE приступил к благоустройству территории жилого комплекса бизнес+ класса СТОУН Сокольники. Проект находится на высокой стадии готовности — завершить строительство планируется в конце 2027 года. На текущий момент в проекте реализовано более 65% квартир.
