Игорь Золотухин, OfficeFlex: И пусто, и тесно, и негде клиенту присесть — как разумно распорядиться офисным помещением
В 2022 году рынок коммерческой недвижимости стагнирует. Пустеют не только магазины, но и офисные помещения. О том, с какими проблемами сталкиваются собственники и арендаторы сегодня и как их можно решить, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании OfficeFlex Игорь Золотухин. Как человек, который построил не один бизнес и прошел не через один кризис, он точно знает: в подобных ситуациях реально не только сократить расходы, но и найти новые источники дохода.
Что происходит с офисной недвижимостью в 2022 году
На сегодняшний день мы видим, что все больше компаний диверсифицируют операционные расходы и ищут возможности сэкономить, в том числе на содержании сотрудников и офисных помещений. За три года кризиса бизнес уже распробовал, что такое удаленный и гибридный формат работы. Многие компании переводят часть штата на удаленку. Кабинеты, в которых в былые славные времена царило рабочее оживление, остаются полупустыми.
Крупные игроки закрывают часть филиалов и пытаются увеличить количество рабочих мест на оставшихся площадях. Сотрудники теснятся в офисах, которые едва отвечают санитарным нормам. Нередки случаи, когда предприниматели и вовсе оказываются вынуждены сократить штат и закрыть бизнес, оставив за собой пустующий офис.
Картину подтверждают результаты исследования Knight Frank Research: С начала года в Москве освободилось около 160 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду. Доля вакантных площадей на конец первого квартала 2022 года выросла. Среди офисов класса А вакантны 11,5 %, что почти на почти на 100 тыс. кв. м больше, чем в предыдущем квартале. В классе В доля вакантных площадей — 6,4 %.
Основным трендом становится выход из договоров, высвобождение, сдача в субаренду и другие способы оптимизации арендных контрактов.
Что делать, если в офисе стало пусто
Есть две типичные для рынка ситуации и способы их решения, к которым собственники приходят самостоятельно.
Сдать пустующие помещения в субаренду
Если офис в долгосрочной аренде, компания может попытаться сдать его в субаренду. Но рынок сейчас перегрет, арендаторам неинтересно связываться с субарендой из-за искусственного, по сути, ограничения по срокам. Проще выгоднее арендовать помещение напрямую у собственника, учитывая наличие вакантных площадей.
Переехать в офис поменьше
Если офисное помещение находится во владении собственников, можно найти офис поменьше для аренды или покупки, а свой офис продать. Но и здесь не все так просто. Приходится иметь дело с низкой покупательской способностью и длительным периодом экспозиции, и в ближайшем обозримом будущем эта тенденция сохранится.
Есть и другие варианты. Как правило, для их реализации собственникам требуется консультативная помощь, и мы в компании OfficeFlex ее оказываем.
Организовать коворкинг (сервисный офис) на своих площадях
По сути, это та же сдача в аренду, но уже другой аудитории и с более продуманной стратегией с точки зрения маркетинга. Смотреть в сторону этого варианта имеет смысл, когда в распоряжении есть свободное помещение площадью от 1,5 тыс. кв. м. Если это организованное офисное пространство, то вложения будут небольшими: можно сэкономить на ремонте, закупке офисной мебели, оргтехники и т. п. Если часть штата остается работать офлайн, сотрудников можно посадить в свой же коворкинг как резидентов.
За несколько лет мы в OfficeFlex досконально изучили этот рынок. Знаем, на чем можно сэкономить, а во что определенно стоит вложиться, чтобы затраты окупились скорее. По опыту скажу, что коворкинг дает больше прибыли, чем прямая аренда, с разницей до 50 %.
Коворкинг или сервисный (гибкий) офис — это организованное пространство под ключ с комфортными условиями аренды. В отличие от коворкингов, гибкие офисы не предполагают сдачи в аренду отдельных рабочих мест фрилансерам. Они ориентированы на компании. Под гибкостью подразумеваются два аспекта:
- краткосрочные и гибкие условия аренды — можно занимать больше и меньше пространства, в зависимости от количества персонала;
- продуманные планировки и многообразие сценариев использования — сочетание отдельных кабинетов, опенспейса, мягких рабочих зон и переговорных комнат, которые можно быстро адаптировать под клиента..
Открытие сервисных офисов — горячий тренд, в котором еще можно ухватить свой кусок пирога. По данным CORE.XP, на сегодня В Москве около 338 тыс. кв. м таких офисов, и их количество продолжит расти.
Опыт нашей команды в организации коворкингов и мультиформатных деловых площадок позволяет найти индивидуальное решение для любого пространства.
Что делать, если в офисе стало тесно
Другая сторона проблемы, все еще актуальная для крупных компаний. Например, когда в штате уже трудится 1000 человек, а нужно расшириться еще на 300.
Арендовать рабочие места в коворкинге
Собственники с опаской рассматривают такой вариант. Есть ощущение, что это дороже, чем просто арендовать офис. По факту это не так. Для компании этот вариант иногда выходит дешевле содержания офиса, и на то есть причины:
- Ценообразование идет за рабочее место и уже включает все операционные расходы. Эксплуатация, услуги клининговых компаний, обслуживание оргтехники, покупка чая-кофе, расходников т. п. входит в стоимость.
- Вы не содержите помещения, которые используются неполный день, например переговорные комнаты или конференц-зал, которые пустуют большую часть времени. В тарифы коворкингов, как правило, входит использование переговорных, а встречи на 2-3 участника можно легко организовать в лаундже или скайпных. Набор инфраструктурных помещений коворкинга настолько разнообразен, что немногие компании могут им похвастаться, а уж тем более содержать их без постоянной загрузки.
Такой вариант размещения сегодня выбирают и малый бизнес и большие компании. И уж поверьте, они хорошо считают. Резидентами коворкингов стали подразделения «Почты России», «Газпромнефти», «Тинькофф Банка», IT-гигантов «Яндекс» и «Озон» и многих других.
Мы предлагаем профессиональную помощь в подборе коворкинга под нужды бизнеса и консультируем по вопросу заключения договора на максимально выгодных условиях.
Реорганизовать офис по принципам Activity Based Office
Концепция Activity-based working (функционально ориентированный офис) становится все более популярной. Большинство компаний в традиционном офисе имеют два рабочих пространства: рабочий стол и переговорная. Activity Based Office предполагает большее количество таких пространств и делит их на зоны: зона индивидуальной работы и зона командной работы или по-другому зона с высокой и средней концентрацией. К зонам с высокой концентрацией относятся переговорные и индивидуальные кабинки или скайпные. А зоны со средней концентрацией представляют собой лаунджи, open space и пространства для командной работы.
Исторически концепция не подразумевает наличия индивидуального рабочего места. Вместо них предлагаются hot desks. Hot Desking — это подход к организации офисного пространства, при котором сотрудники не имеют закрепленных рабочих мест, а занимают свободные по необходимости. Но не все компании следуют этому правилу сейчас.
Activity Based Office — это прогрессивная концепция офисной работы, которая не только дает сотрудникам возможность самостоятельно выбирать место для работы, но и повышает эффективность использования пространства.
Мы можем реорганизовать офис так, как это необходимо компании, продумать более эффективные планировки, внедрить операционную систему управления офисом исходя из рода деятельности и бизнес-процессов.
У нас уже есть успешный кейс в этом направлении с девелоперской компанией Х (название не подлежит разглашению). Когда офис 1200 кв. м. стал тесен, клиент обратился за решением к нам. Для аналитики мы использовали видеонаблюдение и счетчики замера уровня CO 2, а также анкетирование персонала. Подготовили новые планировки, составили план-схему рассадки персонала, исходя из взаимодействия отделов, показали, какому отделу куда стоит переехать. Часть сотрудников перевели на удаленку, еще часть — на хот-дески. В результате проблема решилась с минимальными вложениями, и клиенту не пришлось искать новое помещение.
В заключение
Обращаясь к собственникам и арендаторам офисных помещений, кому сейчас приходится принимать сложные решения в подобных ситуациях, хочу сказать: безвыходных положений не бывает. Мы с командой OfficeFlex готовы помочь. На нашей стороне — успешно реализованные проекты по созданию современных гибких офисных пространств, опора на мировые практики и собственный опыт создания и управления коворкингами.
Контакты: +7 (499) 110-96-10, info@officeflex.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Количество новостроек Москвы с электрозарядками выросло почти на 50% за год
Количество жилых комплексов Москвы, предусматривающих инфраструктуру для зарядки электромобилей, в июне 2026 года увеличилось примерно на 40–50% год к году. Сегодня на первичном рынке насчитывается уже около 150 проектов с электрозарядными станциями, а их доля достигла 25–30% от общего объема предложения, следует из совместного исследования “НДВ-Супермаркет Недвижимости” и девелопера “КОЛДИ”.
На аукцион выставлен крупный офисный блок на северо-западе Москвы
14 августа на инновационной ЭТП РАД Lot-online.ru пройдет аукцион по продаже пула офисных помещений общей площадью 4 118 кв. м в районе Щукино рядом со станцией метро «Октябрьское поле» (Москва). Продажа осуществляется по поручению ПАО «Сбербанк».
«Контроль Москвы» проведет экспертный вебинар для арендаторов и собственников объектов недвижимости
Эксперты Госинспекции по недвижимости и Главного контрольного управления города Москвы проведут вебинар на тему: «Полезные советы пользователям объектов недвижимости». Мероприятие пройдет 23 июля в 16:00, участие бесплатное.В качестве спикера от Госинспекции по недвижимости выступит Наталия Федорова, заместитель начальника информационно-консультационного отдела ГБУ «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости»…
23% удалёнщиков готовы вернуться в офисы с современной архитектурой — Авито Работа и Sezar Group
Представления об идеальном рабочем пространстве к 2026 году сильно изменились: приоритеты сместились в сторону технологий, здоровья и качества среды. Таковы результаты опроса, проведённого девелоперской компанией Sezar Group среди жителей России. Одновременно работодатели всё чаще стремятся сочетать преимущества современной офисной среды с запросом сотрудников на гибкость. Так, по данным Авито Работы, средние зарплатные предложения для специалистов с гибридным форматом работы этой весной выросли на 16% за год и достигли 102 754 руб/мес.
Атриум под стеклянным куполом и свыше 500 рабочих мест: на Магистральной улице строят деловой центр
В бизнес-центре на Магистральной улице, который строится в рамках программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ), завершается монтаж фасадных конструкций. Об этом сообщил Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента инвестиционной и промышленной политики Анатолий Гарбузов.
Москва-Сити лидирует в рейтинге деловых районов Москвы
Район Москва-Сити стал лидером среди деловых офисных локаций столицы, следует из рейтинга* деловых районов Москвы от консалтинговой компании Nikoliers. Лидерство района связано не только со статусом, но и с дефицитом качественного предложения, в результате чего сделки в этой локации практически перешли в формат закрытых продаж. По данным Nikoliers, доля высококачественных офисов классов А и Prime здесь достигает 83,4% — это максимум среди деловых районов Москвы, тогда как вакансия в сегменте составляет всего 3%.
Крупный корпоративный клиент продлил аренду сервисного офиса MANUFAQTURY на на три года
Крупный корпоративный клиент продлил на три года договор аренды сервисного офиса MANUFAQTURY площадью 830 кв. м, расположенного в бизнес-центре класса А «Поклонка». Клиент сохранил занимаемую площадь, несмотря на повышение ставки более чем на 38% по сравнению с первоначальными условиями 2023 года. Совокупная стоимость нового договора превышает 260 млн рублей. Название арендатора не раскрывается по условиям конфиденциальности.
STONE и Pari Padel объявили о партнерстве
Девелопер STONE и падел-центр Pari Padel объявили о сотрудничестве: партнерство выходит за рамки классического маркетингового размещения и строится на органичной интеграции девелопера в спортивное комьюнити клуба. Начиная с лета 2026 года STONE примет участие в ряде ключевых соревнований, а также проведет на территории клуба чемпионаты для партнерского сообщества компании — первый из них состоялся уже в июле.
«Шишкин лес» для MR Групп, статья для размещения
BIM-проектирование, 3D модели, «умная кровля», общая площадь 180 т.кв.м: три складских здания в симбиозе с инженерной инфраструктурой – пример современного лайт индастриал
«Эксперт РА» повысил кредитный рейтинг ASPACE до уровня ruBB+
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности оператора сервисных офисов ASPACE с уровня ruBB до ruBB+. Прогноз по рейтингу — стабильный.
