Кому и как закон позволяет в десятки раз снизить налоги на недвижимость

Недвижимое имущество является дорогостоящим как при его приобретении, так и при дальнейшем обслуживании, которое подразумевает определенные правовыми нормами затраты, например, налоговое бремя. Подробнее о том, кому и как закон позволяет значительно снизить расходы на недвижимость, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Оспаривание кадастровой стоимости Указанный способ обрел широкую популярность сравнительно недавно и успел зарекомендовать себя как один из наиболее успешных. Суть его заключается в снижении налоговой базы для уплаты налога на имущество. Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 определен круг лиц, которые вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Стоит заметить, что сюда входят все без исключения юридические и физические лица. Причем недвижимость может быть закреплена за ними как на праве собственности, так и на иных основаниях – на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, праве аренды. Более того, указанным постановлением уточнено, что оспаривать кадастровую стоимость также могут бывшие собственники недвижимости, участники долевой собственности (сособственники), арендаторы и лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности. Первой инстанцией дел указанной категории являются городские, областные суды, верховные суды республик, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономного округа. Юридическим лицам необходимо учесть, что до обращения в суд требуется пройти этап досудебного урегулирования спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, формируемую Росреестром. Указанная категория дел требует обязательного представления с заявлением отчета рыночной стоимости недвижимости на момент внесения данных кадастровой цены в данные кадастрового учета. Что не исключает проведение еще одной судебной экспертной оценки стоимости объекта в рамках судебного разбирательства. За сравнительно небольшой промежуток времени (1 – 1,5 года) Мосгорсуд вынес в 95% случаях положительные решения.

Оспаривание включения здания в реестр Постановления Правительства Москвы N 700-ПП от 28.11.2014 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» Поименованный способ минимизации расходов будет эффективен для юридических лиц, чья недвижимость включена в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее – Перечень). Суть его состоит в уменьшении денежного обременения за счет уплаты налога на имущество организации, рассчитанной не от кадастровой, а от среднегодовой стоимости объекта. Оспаривание имеет смысл, если здание и земельный участок,  расположенный под ним, не имеют таких видов разрешенного использования, как размещение офисных зданий, делового, административного, коммерческого назначения, размещение объектов торговли, общепита или бытового обслуживания, а также отсутствует их фактическая эксплуатация в вышеупомянутых целях. Под последней понимается занятие не менее 20% общей площади объекта недвижимости для расположения офисов и офисной инфраструктуры. Фактическое использование определяется Госинспекцией по недвижимости, сотрудник которой по результатам проверки составляет акт, отражающий соответствие или несоответствие правоустанавливающим документам такового. Объект недвижимости с порядковым номером заносится в Перечень. Как и в спорах по определению кадастровой стоимости, юридическим лицам, чья инфраструктура оказалась в списке, необходимо обратиться в краевые, областные суды или суды городов федерального значения с заявлением о признании недействующим понумерованного  пункта Перечня. Судебная практика московского региона формируется положительно, однако есть относительно небольшая доля решений, в соответствии с которыми заявителям было отказано в удовлетворении требований. Основаниями тому послужили либо расположение объектов на земельном участке, вид разрешенного использования которых соответствует административному назначению, либо доказательства о сдаче более 20% помещений в аренду под офисы.

Использование земельного участка по целевому и разрешенному использованию для уплаты налога по льготной ставке В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в отношении некоторых земельных участков применяется пониженная арендная ставка платы за землю. Основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка. Чтобы получить льготную ставку, лицу — собственнику объекта недвижимости — необходимо арендовать земельный участок под комплексное жилое строительство, приюты для безнадзорных животных, строительство гостиниц, объекты (включая их строительство) здравоохранения, образования, науки, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии, фундаментальные научные исследования и прикладные научные исследования и экспериментальные разработки и пр. Как правило, внесение оплаты за временное владение и пользование земельным ресурсом в размере от 0,1 до 0,05 процентов от кадастровой стоимости поможет снизить налоговое бремя в десятки раз. Однако чтобы лишить такой возможности юридическое лицо, Госинспекцией по недвижимости проводится обследование участка, по результатам которого определяется соответствие его использования целевому и разрешенному использованию. Санкцией служит привлечение к административной ответственности, а в дальнейшем утрата права на применение льготного процента по причине зафиксированного нарушения закона о допустимом использовании земли.

Судебная практика арбитражных судов формируется однобоко и совершенно не направлена на защиту и восстановление нарушенных прав арендаторов. Однако существует и положительное мнение судей, например, в деле А40-175065/2016, где решение Арбитражного суда г. Москвы об отказе заявителю в требованиях было отменено коллегий судей Девятого арбитражного апелляционного суда.

Льготная арендная ставка, предоставляемая субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее  — СМП) определены критерии, по которым субъекта бизнеса необходимо относить к СМП. Для юридических лиц, которые к таковым относятся, занимаются деятельностью в области здравоохранения или образования в соответствии с лицензией и арендуют недвижимое имущество, принадлежащее г. Москве, с 1 января 2017 г. предусмотрена ставка арендной платы за помещение в размере 4 500 руб. за кв. м в год. Чтобы арендная плата исчислялась в размере указанной суммы, СМП необходимо было до 1 января текущего года обратиться в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее – Комиссия) с заявлением, образец которого представлен на сайте Департамента городского имущества. Создание, сроки и задачи Комиссии определены в Постановлении Правительства Москвы предпринимательства  от 01 июля 2013 г. № 424-ПП. Таким образом, за получением льготы необходимо обращение в Комиссию, при его отсутствии или отправке документов за рамками объявленного срока, то есть после 01.01.2017 г., право на льготу утрачивается. Приведенный порядок действует уже несколько лет по одному и тому же сценарию, и тем СМП, кто не успел обратиться с заявлением в комиссию, рекомендую не забыть это сделать в конце этого года для получения права на применение льготной арендной ставки в будущем году.

Источник: cre.ru