NF GROUP x STONE: К началу октября 2025 года в Москве доля офисных зданий, продаваемых целиком, сократилась до 26%

Консалтинговая компания NF GROUP и девелопер STONE провели исследование рынка офисной недвижимости Москвы классов A и Prime, реализуемой в формате продаж одному собственнику. Аналитики зафиксировали снижение доли таких зданий до 26% от общего предложения и сокращение их числа почти вдвое за год. При этом спрос со стороны корпоративных клиентов остается стабильно высоким: с 2022 по 2025 год в Москве было реализовано 113 объектов общей площадью 1,8 млн кв. м, из которых 84% – сделки купли-продажи.

• На конец III квартала 2025 года общий объем предложения на рынке первичных продаж офисов классов А и Prime в Москве составил около 760 тыс. кв. м в 58 проектах. При этом 74% представлено блоками и этажами. Доля предложения объектов целиком в одни руки не превышает 26% от общего объема предложения (шесть проектов общей площадью 197 тыс. кв. м). Диапазон предлагаемых к продаже площадей «в одни руки» составляет от восьми до 70 тыс. кв. м.

В 2022–2025 гг. средняя доля предложения офисов класса А и Prime единым зданием составила порядка 30% (по площади), при этом количество лотов в предложении составляло от четырех до 11 проектов в рамках одного периода. С сентября 2024 года по сентябрь 2025 года их количество сократилось почти вдвое из-за высокого спроса со стороны крупных компаний и институтов, в том числе государственных и финансовых структур.

• «Построить бизнес-центр под одного владельца сегодня крайне сложно: сегодня на рынке всего 26% таких зданий от общего объема предложения. Это капиталоемкий и длительный процесс, требующий масштабных инвестиций и уверенности в конечном покупателе. Большинство девелоперов предпочитают более гибкие модели – частичную нарезку, продажу блоками или этажами», – отмечает Ольга Широкова, партнер NF GROUP.

В общем объеме строящихся и заявленных до 2031 года зданий Москвы около 1 млн кв. м приходится на офисы, предназначенные для одного резидента/собственника (включая BTS-проекты, а также строящиеся объекты, купленные или арендованные одной компанией), это около 10% от всего объема заявленных проектов.

Из числа уже реализованных зданий наибольший объем спроса пришелся на банковский и финансовый сектор (65%), а также на компании сферы технологий, медиа и телекоммуникаций (28%). Среди офисных зданий, заявленных или строящихся под одного собственника, – СберСити, штаб-квартира Яндекса, Башня у моста Багратион, Центральный телеграф, МФК «Мневники» и «STONE Белорусская».

С 2022 по 2025 год было арендовано и куплено 113 объектов совокупной площадью офисов около 1,8 млн кв. м. одним арендатором/собственником. Наибольшая доля приходится на 58 сделок купли-продажи совокупной площадью порядка 1,5 млн кв. м (84% от общего объема). Средняя площадь сделки купли-продажи строящегося объекта превышает площадь построенного здания в 3,4 раза (60,6 тыс. кв. м против 17,9 тыс. кв. м). Доля сделок аренды/продажи с компаниями с участием государственного капитала составляет практически половину такого спроса на объекты целиком (47%).

• «Рынок качественных зданий класса А и Prime для единого собственника сегодня крайне ограничен. Многие сделки продажи строящихся зданий под штаб-квартиры проходят или на ранних стадиях проектирования или уже на этапе высокой готовности, когда соответственно вся финансовая нагрузка ложиться на девелопера и не каждый рассматривает для себя такую стратегию. При этом здание целиком – это штучный продукт для рынка, а для покупателя – стратегический актив, поэтому мы в том числе предлагаем новые офисные здания, подходящие в качестве штаб-квартиры и позволяющие консолидировать компаниям ресурсы и команду», – подчеркнула Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE.

C 2022 года в Москве наблюдается тренд на покупку строящихся зданий целиком под размещение и консолидацию собственных подразделений, штаб-квартир, а также с целью инвестиций. В 89% сделок продажа здания единым объемом одному покупателю были завершена до получения объектом разрешения на ввод (в среднем за год-полтора до ввода, в отдельных случаях – на ранних стадиях). Это показывает, что девять из 10 сделок по продаже зданий целиком происходят еще до завершения строительства.

В сделках купли-продажи преобладает продажа готовых объектов – 47 зданий, или 81 % от общего количества проданных зданий. Строящихся объектов первичного рынка недостаточно для удовлетворения спроса на размещение штаб-квартир, поэтому компании все чаще приобретают готовые здания, включая те, что ранее предлагались в аренду.