Офисный рынок, часть I: о будущем, которое наступит во втором квартале

— За последние несколько лет на рынке офисной недвижимости сформировался дефицит качественных объектов, в особенности крупных блоков (10+ тысяч квадратных метров) и офисных зданий для одной компании. Говоря о развитии рынка в последние несколько лет, стоит отметить, что в 2019-2020 годах было введено рекордно низкое число офисных проектов класса А, а новых объектов в этот период заявлено практически не было. В прошлом году офисных площадей класса А введено было больше, по нашим оценкам, 456 тысяч квадратных метров, но большая их часть (почти 60%) вышла в формате build-to-suit (под конечного пользователя). Такая динамика стала предпосылкой к формированию устойчивого дефицита, который только усиливается растущим спросом на качественную офисную недвижимость. Спрос на офисы наблюдался даже на фоне пандемии, когда компании переводили своих сотрудников на удаленный режим работы. Старт основных офисных проектов, которые сейчас есть в реализации, пришелся на 2021 год. Однако удовлетворить спрос в моменте эти объекты не могут. Связано это в том числе с длительным девелоперским циклом — в среднем три года. Дефицит качественного предложения в готовых объектах приводит к тому, что растет интерес к строящимся бизнес-центрам, и такая конъюнктура сохранится в ближайшие годы. Спрос сегодня концентрируется в качественных объектах класса А, а наиболее дорогие предложения быстро вымываются с рынка. Стоит отметить, что ранее офисная недвижимость не реализовывалась в нарезку и со стратегией «под инвестора». Начиная с 2020 года на рынке офисной недвижимости начал появляться такой продукт, и уже сегодня мы видим на него повышенный спрос. Во-первых, дефицит качественного предложения подталкивает резидентов рассматривать офисы в строящихся бизнес-центрах при долгосрочном планировании бизнеса. Во-вторых, растет интерес частных инвесторов к офисной недвижимости, которые увидели возможность получать не только стабильный рентный доход с прозрачными условиями договора, но и большую доходность, чем от сдачи в аренду квартир.

— Как с точки зрения географии будет развиваться офисный рынок и почему именно так?

— В настоящее время городские власти заинтересованы в решении задач по снижению маятниковой миграции и созданию новых рабочих мест вне центральных районов. С учетом этого в ближайшей перспективе новые проекты внутри ТТК будут единичными, а за его пределами начнут формироваться новые деловые локации. Учитывая, что рынок офисной недвижимости в своем развитии следует за транспортной инфраструктурой, бурный рост и эволюция транспортного каркаса города повышают потенциал отдельных локаций для появления новых объектов офисной недвижимости. Например, запуск БКЛ и строительство диаметров стали драйверами развития офисного сегмента для района вокруг станции метро «Савеловская» и создали базу для бизнес-связей со сложившимися деловыми районами. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе город будет развиваться по принципу полицентричности, когда в центре крупный транспортный хаб, и вокруг него формируется инфраструктура, в том числе торговая и офисная, а замыкают круг жилые проекты. При таком симбиозе выигрывает и город, и его жители, которые получают всю необходимую инфраструктуру в шаговой доступности.

— В прошлом году было модно говорить, что flex-форматы вот-вот чуть ли не полностью вытеснят классические офисы. А как, по вашим наблюдениям, получается на самом деле?

— Мы видим интерес к гибким офисам, но стоит отметить, что качественное гибкое пространство невозможно реализовать вне качественного бизнес-центра. Требования, в том числе к инженерному оснащению, у гибких офисов крайне высокие: учитывается, что одновременно в таком пространстве могут работать несколько команд, и всем должно быть комфортно. По нашей оценке, говорить о том, что flex-форматы заменят классические офисы, сегодня не приходится. Безусловно, этот сегмент будет развиваться в своем векторе и для своей аудитории. Сегодня появляется все больше операторов гибких офисов, тем самым формируя свою нишу. Но мы видим, что крупные и динамично развивающиеся компании стремятся к аренде собственных офисов. Для них офис становится символом идентичности бренда, местом формирования корпоративной культуры и объединения команд для развития креативных идей. И растущая динамика спроса на офисную недвижимость это подтверждает: за 2021 год объем новых сделок увеличился на 26% и составил 1,6 млн квадратных метров. Наибольшее число сделок было заключено в проектах, расположенных внутри ТТК, где представлены наиболее дорогие бизнес-центры класса А. Что еще раз подтверждает ставку на качество бизнес-центра, его соответствие современным требованиям и выбор в пользу удобной транспортной доступности как на личном, так и общественном транспорте.