Рассрочка от застройщика – способ купить квартиру и заработать на депозите

Специалисты компании Nikoliers сравнили 2 варианта инвестирования денежных средств: банковский вклад сроком на два года и приобретение квартиры в рассрочку от застройщика на такой же срок. В результате проведенного анализа выяснилось, что сегодня можно не только заработать на депозите, но и выгодно купить квартиру.  

В настоящее время ТОП-10 банков по уровню надежности ЦБ РФ предлагают ставку на депозиты 18-20% со сроком размещения денежных средств 2-3 года, благодаря чему на процентах можно заработать существенную сумму. В то же время рынок насыщен различными программами рассрочек от застройщиков. Все это позволяет потенциальному покупателю, обладающему суммой, эквивалентной полной стоимости квартиры, как заработать на депозите на горизонте ближайших двух лет, так стать собственником строящейся квартиры, купив ее в рассрочку от застройщика.

На последнем заседании Центробанк поднял ключевую ставку до 19%, что привело к очередному росту ставок по депозитам. На этом фоне приток денег на банковские депозиты усилился. По данным ЦБ РФ, в августе 2024 года объем денежных средств на счетах и депозитах физических лиц достиг 50,2 трлн руб. Эта цифра постоянно увеличивается с 2022 года: тогда сумма на депозитных счетах составляла 33-34 трлн руб., то есть за два года объем денежных средств на счетах и депозитах вырос в 1,5 раза. Таким образом, банковский вклад остаётся самым популярным финансовым инструментом у граждан России.

Однако на данный момент, когда ипотека стала недоступной для массового покупателя, застройщики стали предлагать различные программы рассрочек длительностью 1,5-2 года. 

Преимущества покупки жилья в рассрочку:

• получить готовую квартиру в новом жилом комплексе и существенную сумму денег за начисление процентов через 2 года;
• диверсифицировать риски за счет использования разных инструментов (недвижимость застрахована проектным финансированием и эскроу-счетами);
• воспользоваться преимуществами депозита (система страхования вкладов) и заработать на процентах;
• минимизировать документооборот (для получения рассрочки часто нужны только паспорт и первоначальный взнос).

Девелоперы предлагают разные способы покупки квартиры в рассрочку (с удорожанием квартиры и без, с полной выплатой за период рассрочки или с возможностью погасить остаток единым платежом к моменту получения РВЭ, с ежемесячным или поквартальным платежом, с возможностью в любой момент перейти на ипотеку и т.п.).

Таблица 1. Условия рассрочек ведущих девелоперов Московского региона

Стоит отметить, что некоторые компании предлагают программы рассрочек не только на строящееся жилье, но и на готовые квартиры. В этом случае клиент оформляет рассрочку сроком до 1-1,5 лет, при этом получает ключи практически сразу. Такой вариант может быть особенно интересен тем, кто снимает жилье и платит за аренду квартиры.

Несмотря на различные кризисы и «черных лебедей», цена квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублевом эквиваленте растет из года в год. По данным Nikoliers, в 2000 году средневзвешенная цена квадратного метра в границах старой Москвы едва превышала 20 тыс. руб., в начале 2021 г. – 319 тыс. руб., в 2024 г. – 507 тыс. руб. Только за последние пару лет средний темп роста цен на строящуюся недвижимость составлял порядка 25% (на отдельные инвестиционные лоты до 90%). В ближайшие годы, по прогнозам Nikoliers, динамика роста цен на недвижимость будет умеренной, приближенной к прогнозам по темпам инфляции. При этом нет гарантии, что реальные темпы роста цен не превысят прогнозы регулятора.

На примере квартиры стоимостью 15,5 млн руб. разберем, насколько будет отличаться доходность от вложения этой суммы полностью на депозит или одновременного вложения части средств на депозит и покупки квартиры в рассрочку.

Для расчетов покупки квартиры была использована программа, которой можно воспользоваться на сайтах различных девелоперов:

• первоначальный взнос (ПВ) по рассрочке – 30%
• срок – 2 года
• ежемесячный платеж по 50 тыс. руб.
• полное погашение остатка долга до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ)
• размещение денежных средств как минимум на двух депозитных счетах (первый с возможностью снятия средств на 1,2 млн руб., второй с остатком суммы 10,85 млн руб.)

При ставке депозита 19% через 2 года общий доход по депозиту составит 39,9% (за вычетом налогов на проценты по депозиту сверх 190 тыс. руб. в год), рассрочка и депозит немного ниже – 26,8% (без учета потенциального роста стоимости базового актива).

Таблица 2. Расчет доходности депозита в сравнении с покупкой квартиры в рассрочку

• Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «Наличие подушки безопасности и существенной суммы на депозите безусловно оставляет пространство для маневра, но не позволяет диверсифицировать свои сбережения. Стоит отметить, что в настоящее время система страхования вкладов позволяет защитить сбережения в сумме не более 1,4 млн рублей в одном банке. Чтобы безопасно разместить на вкладе сумму, эквивалентную стоимости квартиры, потребуется пойти на компромисс относительно надежности банка или процентной ставки. Жилая недвижимость позволяет избежать подобных рисков, а также это твердый актив, защищающий деньги от гиперинфляции за счет роста стоимости базового актива. Основная рекомендация при покупке квартиры в рассрочку и одновременном использовании сберегательного счета – выбирать депозит с ежемесячной капитализацией, чтобы регулярно фиксировать доходность».