Knight Frank: Рекордный спрос на жилье бизнес-класса зафиксирован на первичном рынке Москвы – результат на 45% превысил допандемийные значения

Аналитики Knight Frank подвели итоги 2021 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы. Ключевым событием стало рекордное количество сделок за весь период исследования сегмента в Knight Frank: за год было продано порядка 21,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 14% больше, чем за 2020 год, и на 45% больше, чем за «допандемийный» 2019 год. Средневзвешенная цена достигла 439 тыс. руб./кв. м, увеличившись за год на треть (34%) или на 110 тыс. в абсолютном выражении. Средний бюджет лота в предложении составил 31,7 млн руб. (+25% за год).

• Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Рынок бизнес-класса Москвы по итогам 2021 года показывает очередные рекорды: максимальное количество сделок и стремительный рост цен. Суммарная стоимость всех сделок на первичном рынке за 2021 год превысила 500 млрд руб. Однако показатели постепенно начинают возвращаться в более спокойное русло с выходом в продажу нового предложения, которое сдерживает дальнейший рост цен. В 2022 году мы ожидаем замедления спроса в связи с высокими ценами, также с ростом ключевой ставки с рынка уйдет часть инвесторов. При этом снижения цен мы не прогнозируем, возможно, будут появляться стимулирующие акции от девелоперов, но цены прайса продолжат постепенный рост на 2–3% в квартал с ростом стадии строительной готовности».

Главным событием на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы по результатам 2021 года стало рекордное количество сделок – продано порядка 21,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 14% больше, чем за 2020 год, и на 45% больше, чем за допандемийный 2019 год. Тройка лидеров по количеству сделок состоит из проектов одного девелопера — это ЖК «Символ», «Остров» и «Сердце столицы» («Донстрой»).

Активный спрос, начавшийся осенью 2020 года, продолжился и в I полугодии 2021 года, однако уже во II полугодии количество сделок стало снижаться. Так за IV квартал (самый активный период на рынке жилой недвижимости) в прошлом году было продано на 18% квартир и апартаментов меньше, чем за аналогичный период 2020 года.

Динамика количества сделок, тыс. шт.

Охлаждение спроса вызвано в первую очередь высокими ценами на рынке – по итогам 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья бизнес-класса Москвы достигла 439 тыс. руб./кв. м, увеличившись за год на треть (34%) или на 110 тыс. в абсолютном выражении. Средний бюджет лота в предложении составил 31,7 млн руб. (+25% за год). Основной рост цен пришелся на первые шесть месяцев года, когда ежеквартально средневзвешенная цена прибавляла 9–11%. Предложение не успевало пополняться вслед за возросшим спросом, и девелоперы активно повышали цены в проектах. Кроме того, на увеличение цены «квадрата» повлиял и рост стоимости на строительные и отделочные материалы. Во втором полугодии рост цены в квартал составлял уже 5%.

Среди стимулирующих факторов спроса стоит выделить ипотеку. Несмотря на фактическое завершение программы субсидированной ипотеки в Москве с 1 июля 2021 года, доля сделок в рамках ДДУ с использованием ипотечного кредитования по итогам года сохранилась на высоком уровне и достигла 52%, что на 2 п.п. больше, чем в 2020 году. Многие девелоперы совместно с банками предоставляли выгодные условия по ставкам, что на фоне растущих цен поддерживало спрос. Тем не менее с ростом ключевой ставки ЦБ влияние ипотеки на спрос может ослабиться, в частности инвесторы могут изменить стратегии вложений, отказавшись от покупки жилой недвижимости.

Динамика предложения и средневзвешенной цены 1 кв. м

При этом, несмотря на рекордные показатели спроса, объем предложения на первичном рынке бизнес-класса по итогам года составил 10,7 тыс. квартир и апартаментов, что на четверть больше, чем годом ранее. Всего за год продажи были открыты в 29 новых ЖК бизнес-класса, что является существенным показателем для данного сегмента: для сравнения в прошлом году продажи стартовали только в 13 новых проектах, в 2019 году – в 15. Также продажи начались в 58 корпусах в рамках комплексных проектов. Стоит отметить, что в половине новых ЖК представлено предложение с отделкой (финишная или white box), однако доля лотов с отделкой по результатам года составила 39%, что всего на 1 п.п. больше, чем годом ранее.