Сложности управления: с чем сталкивается собственник офисных помещений
За 3 года взаимодействия с собственниками офисных площадей мы в ASPACE увидели, что у всех возникают одни и те же трудности. Главная состоит в том, что арендаторы хотят получить не просто помещение, а готовый продукт, включающий все процессы по обустройству, ремонту и содержанию пространства, а также полноценный сервис.
Комплексность такого подхода оказалась актуальна и для собственников. Им удобно передавать площади оператору именно в полное управление, куда входят как арендные отношения (Property Management), так и эксплуатация (Facility Management). О том, как принцип одного окна помогает собственникам решать проблемы при сдаче объектов в аренду, рассказал Иван Гуськов, основатель и генеральный директор ASPACE.
Бизнесу не нужны помещения в «бетоне»
Сегодня инвестировать в офисную недвижимость гораздо выгоднее, чем в жилые объекты. При покупке и сдаче в аренду офиса девелоперы обещают доходность выше уровня инфляции — от 10%. Но купить помещение — это еще не всё. Нужно адаптировать его под требования бизнеса, чтобы объект был рентабельным и не простаивал.
При этом сами компании сейчас не стремятся инвестировать в CapEx. Они либо ищут готовые к въезду помещения, либо согласны заплатить больше, но переложить ремонт на плечи собственника. В результате трендом последних лет стала сдача в аренду офисов с отделкой, а реализовать площади в формате shell&сore — крайне проблематично.
Проблема 1. Сложности с поиском арендатора
Управление сдачей в аренду — дело непростое, для которого нужны квалифицированная команда, качественный продукт и выстроенные бизнес-процессы. Обычно сделать это без помощи брокеров не получается. Другой удобный вариант — привлечь оператора сервисных офисов.
Схема работает так: собственник сдает площади оператору в долгосрочную аренду (обычно на 8-10 лет), а тот создает востребованное рабочее пространство, находит арендатора, согласует условия договора и берет на себя дальнейшую коммуникацию. В идеале его деятельность охватывает все этапы: от ремонта и отделки до обслуживания и решения бытовых вопросов с резидентами. Но таким оператором может быть только компания полного цикла. Именно к этому мы и пришли за годы нашей деятельности. Результатом стала закономерная трансформация в оператора полного цикла ASPACE.
Проблема 2. Сложности с ремонтом
На этапе ремонта собственник обычно сталкивается с рядом трудностей:
Во-первых, это взлетевшие за последние 2-3 года цены на стройматериалы и оборудование. По подсчетам аналитиков Nikoliers, в 2024 году стоимость офисного fit-out, включающего внутреннюю отделку и инженерное оснащение, выросла на 18% и составила в среднем 134 265 руб./кв. м. На своей практике мы также сталкиваемся с ростом цен на большинство позиций на 20-30%. Причем речь идет как о импортных, так и о российских товарах. Это обусловлено ажиотажем в спросе, сложной логистикой, а для отечественных брендов — элементарной нехваткой производительной мощности на заводах и зарубежных комплектующих для оборудования.
Во-вторых, сложности с поиском и наймом подрядчиков. Услуги компаний по проектированию, строительным и отделочным работам сейчас подорожали примерно на 20%. Кроме того, в последние годы на рынке появилось много новых игроков, и, к сожалению, не все из них добросовестные. Поэтому при выборе исполнителя лучше опираться на реальные отзывы клиентов и пул выполненных проектов.
В-третьих, появляется риск затянуть сроки. В ходе работ собственнику приходится многое согласовывать с арендатором: от интерьерных решений и сметы до ведомости материалов и процесса закупки. Это особенно сложно, если ни у собственника, ни у арендатора нет своей строительной экспертизы и выверенных годами стандартов. Масла в огонь подливают задержки поставок на месяц-другой, которые встречаются повсеместно.
Решение: передать ремонт в руки опытных специалистов
Если оператор — компания полного цикла, у него будет собственное fit-out направление, чтобы отвечать за ремонт на объектах. Например, ASPACE в 2023 году открыла строительный департамент, в ведении которого находятся архитектурное проектирование и проектирование инженерных систем в наших офисах. Специалисты привлекают архитекторов для разработки планировочных решений, дизайн-проекта и рабочей документации, ставят ТЗ, вносят правки и принимают итоговый проект. Например, важно проследить, чтобы рабочая документация разрабатывалась строго по каждому разделу. Иначе можно перепутать этапы ремонтных работ или по ошибке наложить друг на друга разные системы — например, устройство для кондиционирования воздуха и противопожарный спринклерный ороситель. Также в обязанности департамента входят найм подрядчиков и контроль строительных работ.
Контролировать необходимо и прозрачность закупки: ассортимент и стоимость приобретаемых материалов и оборудования. Если требуется замена позиций, проводить ее нужно по форме MAF — так подрядчик подберет альтернативу, максимально соответствующую по техническим параметрам, и качество проекта не пострадает.
Как правило, у оператора уже имеется свой пул выполненных проектов, а также база проверенных поставщиков. К примеру, мы за год приступили к работам сразу на 4 площадках сети: в «Империи», «Новосущёвском», «Технопарке» и на флагманском объекте — «Никольской». Накопленный опыт дает гарантию, что сметы и сроки будут соблюдены.
Проблема 3. Сложности с управлением площадкой
Помещение, куда въезжает новый арендатор, должно иметь все необходимое оснащение: оргтехнику, расходные материалы, оборудованную кухню, кулеры, кофепоинт и т.д. Также арендатор ожидает, что собственник обеспечит facility-management, который включает эксплуатацию и техобслуживание, услуги клининга, ресепшена и охраны, ремонт помещений, инженерии и прочее.
Все важнее для многих компаний становится и кастомизация услуг. Например, одним требуется провести дополнительные энергомощности для отдельной серверной, другим — добавить переговорную и машиноместа, третьим — установить в офисе банкомат или душевую.
Решение: обеспечить управление методом одного окна
Сервис — это один из ключевых элементов гибких офисов, поэтому оператор предоставляет полноценное управление. В него входят техобслуживание, поддержка здания и его инженерных систем в отличном состоянии, эксплуатация и обслуживание самих помещений.
Также в арендную ставку уже включен сервис: от коммунальных услуг, ресепшна и клининга до расходников и последнего цветка на рабочем столе. Это выгодно для арендаторов: таким образом они сокращают не только капитальные расходы (CapEx), но и операционные (OpEx). Сам набор услуг очень гибкий и адаптируется под запросы бизнеса — это характерный тренд последних лет.
Почему всё-таки «полный цикл»
Именно будучи компанией полного цикла, оператор сервисных офисов может быть максимально полезен как собственнику, так и арендатору. Он берет на себя сразу 3 функции. Выступает в роли строителя — выполняет ремонт от разработки концепции до финишной отделки, брокера — находит подходящего арендатора и заключает с ним договор, и управленца — управляет площадями «от» и «до».
При такой схеме арендатор получает полностью готовый офис без головной боли, с гибким договором и сервисом «одного окна». А собственник — пассивный доход, готовое бизнес-решение по управлению объектом и гарантию стопроцентного заполнения своих площадей.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Строящийся деловой центр VÁLTRI соответствует классу Prime
Moscow Research Forum сообщает, что деловой центр VÁLTRI, реализуемый девелоперской компанией ESVE GROUP в Белорусском деловом кластере, по заявленным характеристикам соответствует классу Prime согласно классификации офисной недвижимости 2024 года. VÁLTRI стал одним из немногих строящихся объектов, соответствующих высоким требованиям к офисной инфраструктуре, а также критериям локации и технического оснащения. Здание планируется ввести в эксплуатацию в 2027 году.
БЦ «РТС «Автозаводская» стремительно сдал этажи
Март 2025г. в сети Бизнес-центров «РТС» ознаменовался крупной сделкой по новому бизнес-центру «РТС «Автозаводская» по адресу: ул. Автозаводская, 14.
Новая точка притяжения: сеть кофеен арендовала площадь в Башне Империя
Деловой комплекс «Империя», расположенный в самом сердце Москва-Сити, продолжает укреплять свои позиции как один из самых престижных и востребованных объектов коммерческой недвижимости столицы. На этот раз на его территории появится новая кофейня, которая займет 153 кв.м на −1 уровне комплекса. Сделка была заключена при поддержке консалтинговой компании Morrow Group, подтверждая высокий спрос на качественные локации в ключевых бизнес-центрах города.
Премиум-автосалон на 85 км МКАД: как найти идеальное решение для бизнеса — сделка от Апекс Недвижимость
В условиях растущей конкуренции на рынке коммерческой недвижимости поиск подходящего помещения для специфического бизнеса, такого как автосалон премиум-класса, становится настоящим вызовом. Однако, как показывает практика, даже самые сложные задачи имеют решения, если подойти к ним профессионально и системно.Недавно команда агентства «Апекс Недвижимость» успешно завершила сделку…
На торги выставили шесть нежилых помещений на Варшавском шоссе
Инвесторы смогут побороться на торгах за шесть коммерческих объектов общей площадью почти 1000 квадратных метров на юге Москвы. Об этом сообщил руководитель столичного Департамента по конкурентной политике Кирилл Пуртов.«Предприниматели могут приобрести коммерческую недвижимость у города для реализации практически любых бизнес-проектов и развития своего дела. Сейчас…
Ситихаусы стали самым востребованным редким форматом элитной недвижимости
В начале 2025 года в продаже на рынке Москвы находилось 1456 лотов высшего ценового сегмента. 229 из них — редкие форматы: пентхаусы, ситихаусы и виллы. Их доля — 16%. Согласно исследованию Sminex, медианная стоимость квадратного метра такой недвижимости с осени прошлого года увеличилась на 3%, до 2,9 млн рублей. Самыми дорогими стали пентхаусы, а наиболее востребованным у покупателей форматом — ситихаусы.
Борьба противоположностей: что влияет на условия контрактов на рынке FM-услуг в 2025 году
Инфляция и другие процессы в экономике, которые приводят к удорожанию FM-услуг, изменили отношение игроков рынка к условиям контрактов. Наметилась устойчивая тенденция: собственники объектов настроены на долгие контракты, но без индексации или с минимальной индексацией, а FM-компании — с индексацией, которая соответствует реальному росту себестоимости.
Жилой комплекс STONE Grain с архитектурной доминантой появится у метро «Калужская»
Девелопер STONE планирует построить жилой комплекс общей площадью 69 тыс. квадратных метров в Обручевском районе на юго-западе столицы. Проект предусматривает создание полноценной инфраструктуры, включая коммерческие и общественные пространства, отвечающие потребностям будущих резидентов. Об этом рассказал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Upside Development и «НДВ Супермаркет недвижимости»: Почти 90% россиян предпочитают работать в бизнес-центрах с развитой инфраструктурой и зелеными зонами
Аналитики компании «НДВ Супермаркет недвижимости» совместно с компанией Upside Development провели исследование, направленное на определение требований к современному бизнес-центру. Опрос показал, что для 63% сотрудников одним из важных критериев при выборе места работы является наличие инфраструктуры внутри делового комплекса и в его окружении, что помогает поддерживать баланс между работой и личной жизнью. При этом еще для четверти опрошенных данный критерий является решающим. В первую тройку необходимых опций в БЦ вошли: наличие объектов розничной торговли и сферы услуг (74%), паркинга (60%) и комнаты отдыха (51%).
Core.XP и Level Group: За время строительства офисы дорожают в среднем на 40%
Аналитики консалтинговой компании Core.XP и девелопер Level Group провели совместное исследование динамики изменения цен продажи площадей в бизнес-центрах Москвы в зависимости от стадии строительства. Согласно полученным данным, в среднем стоимость квадратного метра на момент ввода бизнес-центров в эксплуатацию с начала строительства увеличивается на 40%. Это связано с рядом факторов: ростом цен на строительные материалы, колебанием валютных курсов и увеличением затрат на рабочую силу. Среднегодовой темп роста цен с 2019 по 2024 год составил 16% для всех классов офисных объектов, однако наибольшее увеличение стоимости наблюдается в бизнес-центрах класса А, которые на данный момент составляют около 90% нового строительства.
