Александр Мельников о тенденциях лайфстайл-офисов

За несколько лет рынок коммерческой недвижимости России успел пережить несколько кризисов и глубоких перемен. О последствиях этих изменений, новых тенденциях, а также о том, как становился и развивался этот рынок, мы попросили рассказать Александра Мельникова, генерального директора компании «ИТКОЛ».

Какие особенности были у рынка коммерческой недвижимости в самом начале его становления в России? Что соответствовало мировым тенденциям, а что было исключительно «наше»?

«Нашим» было все! Происходила смена всей системы, всего устройства общества и экономики. Объективно, ни в одной из развитых западных стран нет такого опыта. Если у них и происходил переход от монархии к республике, например, то все равно изменения оставались в рамках свободного рынка, а для России это был прыжок в бурное море без спасательного круга.

Формально возникновение рынка недвижимости относят к концу 80-х – 90-м гг., когда в законе «О собственности в СССР» появилось понятие частной собственности, были приняты законы «О кооперации», «О земле». Фактически же его формирование началось в 1992 г., благодаря старту приватизации.

Изменения носили стихийный характер. Характерной особенностью начальной стадии становления рынка недвижимости были многократно заниженные цены, потому что реализация объектов происходила по балансовой стоимости и практически при полном отсутствии риэлторских услуг: не сопровождалась тщательным исследованием правового статуса, наличия или отсутствия прав третьих лиц на земельные участки, не уделялось достаточное внимание вопросам правильного юридического оформления сделок.

Как-то эти процессы можно связать с общемировым опытом?

Этот процесс, по большому счету, полностью вписывается в мировую практику, если говорить о масштабных и радикальных изменениях общества и экономики. Всегда и везде первоначальный этап таких перемен характеризуется «ловлей большой рыбы в мутной воде».

Локомотивом развития рынка выступал Московский регион. Уровень спроса был запредельным. Интенсивное развитие частного предпринимательства рождало острую потребность в офисных, складских и производственных помещениях. Но уже в середине 1993 г. цены значительно выросли, рынок начал поворачиваться в сторону упорядочивания отношений. Подтягивалась законодательная база.

Чей опыт, какие стандарты брались за образцы на начальном этапе?

Изначально какие бы то ни было стандарты просто отсутствовали. С другой стороны, потребитель услуг аренды офисной недвижимости, не имея опыта, и в условиях превышения спроса над предложением, не формировал особых запросов. Исключением были люди, с появившимися у них большими деньгами, желающие продемонстрировать свою успешность. Они были фактором, формирующим появление элитной недвижимости. Но необходимость классификации офисных, складских, торговых, и других строений на этапе становления рынка российской недвижимости была очевидна.

После кризиса 1998 г. и последующего периода восстановления, начался этап профессионального развития рынка. Коммерческая, равно как и жилая, недвижимость стала одной из самых привлекательных областей вложения средств. В этот период в начале двухтысячных на рынке появились серьезные иностранные инвесторы. «Большая четверка» компаний принесла с собой основные базовые определения по отрасли, международные нормы классификации и оценки объектов коммерческой недвижимости. На начальном этапе ведущие игроки опирались на классификации Urban Land Institute для офисных помещений и торговых центров ICSC.

Стало ли это оптимальным решением на тот момент?

Обращаться к международной практике закономерно и разумно – эти подходы, механизмы, классификации наработаны многими десятилетиями. Изобретать свой «велосипед» с нуля – не оправдано. Хотя бы и потому, что для иностранных инвесторов привлекательнее знакомая и понятно сформированная отраслевая среда. Унификация понятий, норм оценки делает рынок цивилизованней, облегчает проведение необходимой аналитики, позволяет клиенту проще ориентироваться в предложениях. В то же время большинство офисных площадей Москвы, относящиеся к помещениям «отечественного стандарта», не охватываются этой классификацией.

Абсолютная калька западных норм не легла на нашу действительность. Были неоднократные попытки создания документа, учитывающего особенности нашего рынка. В итоге была разработана Московская классификация офисных зданий Московским Исследовательским Форумом, объединяющим аналитические службы консалтинговых компаний. Сегодня применяется ее вторая редакция.

Как рынок коммерческой недвижимости пережил сложную череду кризисов?

Три кризиса, произошедших в достаточно короткий промежуток времени (1998, 2008, 2014), безусловно, затронули и наш сегмент, поскольку экономический фактор универсален для всех. Все изменения в общей экономической обстановке в стране сразу и непосредственно отражаются на рынок коммерческой недвижимости. Это касается процента вакантных площадей и изменение состава арендаторов в зависимости от их деятельности.

Уменьшилось число предприятий из сферы производства рекламных конструкций, малых типографий. Также мы заметили, что из-за спада в сегменте строительства в разы сократилось число фирм, занимающихся производством и установкой стеклопакетов. Абсолютное большинство договоров аренды сегодня заключается в рублях, срок аренды офисов по договору сократился с 5-10 лет до 3-5, пришел период активной борьбы за клиента, «рынок арендатора».

Если сравнивать кризисы и их последствия между собой, то последний, в отличие от предыдущих, закончился не последующим интенсивным всплеском, а определенной стагнацией. Есть изменения в сторону роста, но они пока не такие сильные, как мы бы хотели.

Но для нас, например, кризисы не стали разрушительным ударом. С одной стороны, сегмент, который мы занимаем – офисные помещения класса В и С, складские помещения – в целом пострадал меньше. С другой, мы придерживались единственной эффективной политики, ставшей выбором и других игроков рынка, успешно прошедших кризисы – гибкая политика, направление развития навстречу клиентам, расширение программы сервисных услуг. Для эффективной компании кризис – это и испытание, и возможность пересмотра и оптимизации деятельности, усовершенствования внутренних процессов.

А что сильнее всего влияет на рынок сейчас и что необходимо делать для того, чтобы оставаться «на плаву»?

Сегодня активно идет процесс движения бизнеса из центра за пределы МКАД. Компании-арендаторы оптимизируют свои расходы на содержание офисов. Тенденция сокращения площади арендуемых площадей сохраняется на протяжении нескольких лет. Результаты исследований нашего отдела маркетинга показывают, что для сотрудников фирм-арендаторов стали важны не только транспортная доступность и наличие достаточного парковочного пространства.

На первый план выходит тенденция лайфстайл-офисов – помещений, максимально ориентированных на комфорт человека, наличие широкого спектра дополнительных сервисов. Именно развитая инфраструктура, наличие интересных партнерских и бонусных программ, постоянное отслеживание запроса клиентов и введение новых услуг повышает привлекательность офисных центров. В первую очередь, клиентоориентированность и готовность договариваться позволяют не только оставаться на плаву, но и успешно конкурировать с другими игроками рынка.

Учитывая эти особенности рынка и направление его развития, «ИТКОЛ» проводит насыщенную программу улучшения сервиса для арендаторов, и мы видим, что эта политика дает положительные результаты: по большинству объектов у нас стопроцентная заполняемость. Выстраивать конструктивные взаимоотношения с клиентами – это лучшая гарантия стабильности в сложной экономической ситуации на рынке.