Иван Гуськов, ASPACE: почему лучшая стратегия для оператора гибких офисов — стать компанией полного цикла

За 3 года ASPACE (ранее Apollax Space) прошла путь от стартапа до оператора сервисных офисов полного цикла, в чьем управлении 7 площадок более чем на 3 300 рабочих мест в ключевых бизнес-локациях Москвы.

В своем интервью Иван Гуськов, основатель и генеральный директор ASPACE, рассказал об авторском стандарте офисов и о пути компании на рынке. А, главное, раскрыл секрет, почему схема полного цикла — самый логичный этап развития для оператора и как она помогает «снять головную боль» с арендаторов и собственников помещений.

• Продукт «гибкие офисы» в значении «офис+сервис» появился в России не так давно — в 2019 году. С тех пор рынок пережил кризис, локдаун и санкции, но операторы сервисных офисов уверенно заняли свою нишу. Есть ли какая-то стратегия, которая помогла им преодолеть все потрясения?

У каждого оператора была своя стратегия, но, главное, модель гибкого офиса оказалась очень актуальна в период турбулентности. Арендаторы стали стремиться сократить затраты: капитальные — на ремонт, операционные — на сервис и обслуживание. И гибкий офис оказался просто находкой. Компании просто заезжали в готовое помещение с мебелью и IT-инфраструктурой, где было все: от кофемашины до принтера и канцелярки. Любые расходы (техобслуживание, коммунальные услуги, клининг, охрана и т.д.) уже входили в ставку аренды. При этом можно было брендировать пространство и изменять планировки под свой запрос. Еще одним преимуществом стал гибкий подход к срокам и условиям договора, ведь мало кто сегодня хочет связывать себя долгосрочными обязательствами на 8-10 лет. В сегменте flex средний срок договора составляет 2,5 года, а все нюансы и  методы решения возможных проблем мы обычно обозначаем в SLA (Service Level Agreement).

Спрос подстегивал развитие формата, и каждый оператор определил свой вектор развития. Многие сделали акцент на масштабировании имеющейся модели: увеличивали портфель объектов в Москве и Петербурге или вышли в регионы. Трендом последних лет стал выход на рынки других стран, куда релоцировались российские подразделения международных компаний и отечественный бизнес: в Дубай, Израиль, на Кипр. Некоторые игроки сузили нишу и сосредоточились на одном — например, на создании BTS-проектов под клиента или девелопменте собственных объектов. Кто-то ушел в цифровизацию, создавая современные smart-офисы, где автоматизировано буквально все: от инженерии до управления пространством.

И наконец кто-то, как мы, пришел к постепенной трансформации в оператора полного цикла. Такая компания может полностью отвечать за создание офиса (включая проектирование и строительство), маркетинговое продвижение, сдачу готового объекта в аренду и его дальнейшее обслуживание. По сути, это то, чего хотят современный арендатор и современный собственник. Первый стремится снять с себя головную боль, касающуюся поиска и содержания офиса, а второй — реализовать недвижимость как надежный актив и обеспечить стабильный арендный доход.

• Что именно повлияло на превращение Apollax Space в компанию полного цикла — ASPACE? Была ли эта трансформация закономерным шагом или это был внезапный инсайт?

Это стратегический этап развития, который обусловлен изменением запросов рынка и потребительского поведения. По сути, все это время мы планомерно двигались к тому, чтобы стать компанией полного цикла. В марте 2024 года агентство «Эксперт РА» присвоило компании рейтинг кредитоспособности на уровне ruBB- со стабильным прогнозом. Это знаменательное событие, так как уровень доверия клиентов и инвесторов к оператору с кредитным рейтингом будет несомненно выше. В итоге после трехлетнего сотрудничества с ГК Apollax Group было принято решение о собственном развитии в новой роли независимого игрока рынка гибких офисов.   

За прошедшее время мы успели нарастить не только портфель объектов, но и бесценный опыт: сформировали пул предпочтений наших целевых групп. И заметили, как меняются эти требования под давлением реалий. В первую очередь, изменился портрет арендатора гибких офисов. Горизонт планирования за последние 2 года сильно сократился для любого бизнеса. Поэтому гибкие офисы начали рассматривать не только стартапы, небольшие компании из IT или fashion-ритейла, но и крупные игроки. Среди них окологосударственные компании, компании из таких консервативных секторов, как металлургия, финансы, логистика и добыча сырья. Например, в 2023 году резидентами ASPACE стали именитые бренды — цифровой банк «Точка» и сталелитейная группа компаний НЛМК.

При этом у всех арендаторов сложилось общее пожелание — видеть в операторе компанию полного цикла, которая отвечает за все процессы, связанные с обустройством, ремонтом и содержанием офиса, а также предоставляет сервис с функцией «одного окна». Сервис — это то, на чем мы специализируемся, а вот, чтобы контролировать строительные работы на объектах, мы решили открыть новое направление. В июле 2023 в ASPACE появился свой строительный департамент, отвечающий за архитектурное проектирование и проектирование инженерных систем. Сейчас у нас уже 4 кейса по проектированию и fit-out строительству: в «Империи», «Новосущевском», «Технопарке» и на флагманском проекте — «Никольской».

ASPACE Никольская, лаундж-зона

Для собственников помещений комплексный подход также оказался оптимальным, так как оператор выполняет сразу 3 функции. Во-первых, это брокеридж (заполнение площадей, заключение договора и решение всех вопросов с арендаторами). Во-вторых, ремонт помещений — в срок и с гарантией не превышать смету благодаря профессиональной экспертизе. И в-третьих, готовое бизнес-решение по управлению площадями, которое помогает повысить их капитализацию и привлекательность, а устаревшим объектам — дает новую жизнь.

• Проведенный ребрендинг отражает как раз новую стратегию развития компании?

Да, верно. В рамках ребрендинга мы не просто обновили логотип и фирменный стиль. Мы изменили позиционирование, откорректировали стратегию и сформировали новую концепцию, чтобы она отражала ценности и преимущества бренда. Обновленная концепция направлена на сотрудничество не только с арендаторами, но и с собственниками. Для последних мы становимся не просто долгосрочным арендатором, но настоящим партнером. По сути, мы берем площади в комплексное управление, отвечая за все этапы: от проектирования и строительства офисов до арендных отношений (Property Management) и эксплуатации (Facility Management).

• Что отличает именно рабочие пространства ASPACE? И какие вообще есть критерии идеального гибкого офиса?

Перечислять определения гибкого офиса можно долго — это и умные планировки, и приватность, и IT-инфраструктура, и сервис — но именно слово «универсальный» точно выражает сущность формата и нашего продукта. При его создании мы вдохновлялись образом «универсального человека», одинаково талантливого в разных областях. Таким был, например, гений Ренессанса — Леонардо да Винчи.

Универсальность пространства — это настоящий «маст хэв» для арендатора. Подобное помещение удобно моделировать «под себя» благодаря гибким планировкам и мягкой модульной мебели. Тот же open space при необходимости можно запросто превратить в кабинеты или лаундж-зоны. Для собственника универсальность — также важный критерий. Дело в том, что планировки и дизайн обычно создаются под запросы конкретного арендатора, но когда договор закончится, найти нового клиента на такое помещение может быть сложно.

Поэтому на своих объектах мы выполняем дизайн в стиле минимализма: чистые линии, лаконичная мебель, нейтральные тона с цветовыми акцентами в виде ярких стен и потолков. Обязательно предлагаем звукоизолирующие интерьерные решения: отделку стен и потолка войлоком, светильники из шумопоглощающего материала в зонах переговоров и skype-кабинах и т.д. Такой вневременной дизайн подойдет для широкого круга новых арендаторов.

ASPACE Никольская, open space и переговорные

Еще одна обязательная деталь — увеличенная площадь функциональных зон. Еще 3 года назад мы разработали авторский стандарт офисов, реализуемый через зонирование помещений. За основу взяли проверенную веками пропорцию золотого сечения, которую использовали в своих шедеврах художники и архитекторы эпохи Возрождения. При проектировании мы соблюдаем процентное соотношение 60/30/10: основная территория для работы, часть — для отдыха и творчества, а небольшой процент — для технических и обслуживающих зон. Получается гармонично организованное пространство, где людям комфортно не только работать, но и общаться между задачами.

• А как с цифровизацией, вы тоже адепты технологий?

Я считаю, что технологии не могут полностью заменить человеческий интеллект, потому что, кроме него, есть еще эмоциональная составляющая, абстрактное мышление и творческие способности. Однако они помогают автоматизировать и ускорить рутинные процессы, сберегая ценное время для продуктивной работы.

Поэтому мы разработали мобильное приложение, через которое арендаторы без труда управляют офисом. За пару минут в нем можно решить любую административную задачу: заказать пропуск для гостя, забронировать рабочее место, переговорку или парковку, позвать офис-менеджера, техника или клинера. Можно узнать последние новости площадки и даже оставить отзыв — обратная связь подсвечивает слабые моменты или, напротив, заряжает нас оптимизмом, показывая, что мы работаем не зря. Еще прямо с телефона сотрудники могут загружать свои фото в Face-ID, чтобы бесконтактно заходить в офис. Все это в одном месте, в одном сервисе — удобно для резидентов и экономит время персонала. Кроме того, мы создали свой чат-бот в Telegram для заявок help desk и портал ASPACE, где собрана актуальная информация для наших резидентов и отдельно — для партнеров.

Также хочется упомянуть эксперимент ASPACE c нейросетями, когда мы использовали Chat GPT и Midjourney при проектировании нашего флагмана — «Никольской» в Ветошном переулке. В ходе работы мы убедились, что ИИ отлично придумывает свежие и нестандартные идеи. Особо удачные генерации мы взяли за основу при создании дизайна проекта.

• Сервис изначально был неотъемлемой частью гибких офисов. Изменились ли за последние годы требования арендаторов к обслуживанию и, если да, то как?

За последние годы подход арендаторов к сервису стал более избирательным.  Если раньше в ставку аренды входил базовый пакет услуг, то сейчас резиденты просят адаптировать его под себя. Например, большой компании требуется провести энергомощности для дата-центра, а малому бизнесу не нужен ресепшен, зато очень хочется установить дополнительный кофе-поинт. Поэтому сейчас мы заключаем договоры, в которых аренда и сервис идут не единым лотом, а отдельно друг от друга. Так резиденты могут выбрать только необходимое и сэкономить на ненужных услугах.

• Если говорить о ближайшем будущем, что сейчас в планах — открытие новых площадок, масштабирование в регионы или, может быть, за рубеж?

В текущем году мы планируем закончить ремонт и ввести в эксплуатацию офисы в МФК Technopark Plaza в Даниловском районе, а также заполнить арендаторами флагманский проект «Никольская» возле Кремля. Общий прирост площадей составит около 10 000 кв. м. Кстати, работы на обоих проектах курирует наш строительный департамент, и уже сейчас можно сказать, что это успех.

Также в ближайших планах — открыть еще несколько площадок в Москве. Подглядываем мы и в сторону крупных городов России, и на страны ближнего зарубежья. В целом ASPACE масштабируется точечно — для нас важно тщательно продумать все тонкости и нюансы, чтобы сохранить качество продукта.

• Есть ли что-то интересное, о чем мы не спросили, но нам точно стоит об этом знать?

Да, мы гордимся тем, что ASPACE стала первым и пока единственным в России оператором гибких офисов не только с кредитным рейтингом, но и с действующим выпуском облигаций. В апреле этого года мы дебютировали на публичном долговом рынке с первым выпуском облигаций объемом 200 млн рублей. При этом объем заявок от инвесторов превысил сумму выпуска более чем на 50%. Для нас это был показательный момент! Ведь он наглядно продемонстрировал интерес к продукту, который мы создаем с заботой о бизнесе и людях.