Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point: Коворкинги на сервисном и строительном рынках — новая волна привлекательности формата built- to- suit

Благодаря коворкингам Built-to-suit  переживает второе рождение. Этот формат не является новым на рынке недвижимости, но благодаря изменениям и трендам, которые сформировались за время пандемии, built-to-suit обретает все большую популярность поскольку предлагает максимальную гибкость и удобство для арендатора. Компании заинтересованы в готовом качественном современном и модном офисе. По данным аналитиков JLL  только до конца этого года операторы могут запустить совокупно порядка 45 тыс. м2 офисных площадей под индивидуальные офисные проекты для арендаторов. Стоимость офиса “под ключ” формируется исходя из технического задания заказчика: строительные работы по индивидуальному проекту, дизайн, и последующее обслуживание. Конечно же, и в такой модели есть риски для оператора. Команда Meeting Point уже реализовала несколько built-to-suit проектов и сейчас находится в процессе подготовки к следующим. Лариса Афанасьева, генеральный директор компании, готова поделиться тонкостями работы с этим форматом.

Build-to-Suit сегодня

 До пандемии этот формат предполагал только поиск помещения, его перепланировку и проведение отделочных работ в соответствии с особенностями бизнеса арендатора. Более того, чаще этой услугой пользовались бизнесы, которые искали складские и производственные помещения, а не офисы. Однако с началом пандемии, арендаторы пересмотрели свое отношение к квадратным метрам, и в офисном сегменте интерес к формату очевидно возрос. Тем более, что под влиянием рынка, перечень возможностей для built-to-suit расширился и стал включать в себя помимо подбора помещения и ремонтных работ, также и последующее комплексное обслуживание.

В офисном сегменте built-to-suit оказался выгодным как для арендаторов, так и для владельцев помещений. Собственники готовы предоставлять более выгодные условия на аренду в черновой отделке и на проведение ремонтных работ арендаторам. Сами клиенты понимают, что окупаемость проекта для них будет выше, если они привлекут опытных коворкинг-операторов. Операторы обладают экспертизой в сервисном формате, и довериться профессионалам в организации и управлении процессом подготовки проекта офисного помещения “под ключ” выглядит привлекательной идеей. К тому же мы находимся в постоянном взаимодействии с арендатором, готовим пространства исключительно под его интересы и цели. Это может быть перепланировка помещения, создание специальных помещений помимо классических офисов, например таких, как творческие студии, шоу-румы, которые не может предложить прямая аренда. В результате к индивидуальной планировке арендатор получает выгоду до 20%, по сравнению с теми затратами, которые он понес бы, изменяя пространство своими силами при прямой аренде. Помимо этого  важно отметить, что клиент не тратит время на общение с поставщиками и другими техническими подрядчиками.

В формате built-to-suit оператор является посредником между собственником и арендатором, арендатором и подрядчиками, и берет на себя функции по управлению проектом. Meeting Point берет на себя все задачи — подбор помещения, дизайн-проект, ремонт, ввод в эксплуатацию и дальнейшее обслуживание на период аренды. Все расходы рассчитываются перед запуском проекта, часть из них включены в ежемесячную арендную плату, что одновременно делает предложение более выгодным для арендатора и избавляет его от решения вопросов, связанных с последующим обслуживанием пространства в долгосрочной аренде.

Как правило, сделка в формате built-to-suit заключается на срок более 3-х лет, иначе, это невыгодно ни для оператора, ни для арендатора. Если, например, текущий арендатор съедет раньше, то весь ремонт и оборудование помещения останутся у собственника, что в результате повлияет на стоимость офиса при дальнейшем поиске нового арендатора.

Что касается рисков, то они есть во всех проектах, и built-to-suit не исключение. Например, арендатор в процессе подготовки помещения может поменять свои планы и отказаться от аренды. Могут быть различные форс-мажоры и другие причины, по которым клиент откажется от проекта. Классический способ подстраховаться и  минимизировать возможные риски — это предусмотреть в договоре авансовые гарантийные платежи. Именно они позволяют покрыть расходы в подобных ситуациях.  

Формат built-to-suit представляет собой комфортное решение для всех участников сделки, как с финансовой точки зрения, так и в области исполнения. Собственник помещения получает наиболее эффективное использование собственных площадей, а арендатор в этом формате становится обладателем индивидуального офисного пространства, соответствующего всем его запросам, при этом в стоимость контракта включены ремонтные работы, аренда и обслуживание.

Хотите офис в формате built-to-suit?

Для того, чтобы реализовать подобный проект, надо понимать процесс, как это делается. Built-to-suit всегда начинается с клиента. Клиент может обратиться к нам напрямую или отправить запрос через собственника помещений, это тоже распространенная практика. Например, мы заключили агентский договор с собственником нескольких площадей и, если к нам приходит клиент, мы предложим ему партнерские пространства. При этом на практике к Meeting Point в основном обращаются напрямую.

Ситуации выхода на индивидуальный проект бывают разные — иногда клиенту нравится локация, но не подходит наша стандартная планировка, и тогда это может быть перепланировка блока офисов, а может быть целый этаж, так мы делаем в деловом центре “Москва”. Иногда же арендатор начинает поиск помещения с нуля, подобный проект мы ведем в Московском шелке.

В подготовке проекта в формате built-to-suit участвует большая команда специалистов — от дизайнера-проектировщика до финансового аналитика. Все они подключаются на разных этапах работы, в каждом из которых есть свои тонкости.

Условно весь процесс можно поделить на этапы:

1. Выбор и оценка помещения
   На этом этапе мы подключаем финансового аналитика для просчета эффективности объекта, делаем первичную экспертизу.
2. Анализ планировки и ее возможностей
   После первичной экспертизы мы изучаем планировку объекта, анализируем соотношение эффективных  и неэффективных площадей. На этом этапе привлекается дизайнер и планировщики: они изучают существующие коммуникации, возможности перепланировки и создают дизайн-проект, который мы впоследствии согласовываем с клиентом.
3. Формирование смет
   Создается первичная смета, в которую включаются все ремонтные и отделочные работы. На основе нее рассчитывается ставка окупаемости и последующая стоимость аренды, и если она устраивает арендатора, то начинается стройка.
4. Стройка

На этом этапе к работе подключается строительная бригада и другие подрядчики, производится закупка как отделочных материалов, так и последующего наполнения офисного пространства: мебели, техники, предметов декора.

1.  Ввод в эксплуатацию

Финальный этап — это приемка строительных и отделочных работ, включая приемку эксплуатационными службами, и далее — передача помещения клиенту.

Когда все готово и процедуры приемки пройдены, клиент может заезжать в офис и начинать работать. При желании клиента, сервисным обслуживанием также может заниматься оператор.

Built-to-suit — перспективы развития

Сейчас и в ближайшем будущем формат built-to-suit будет набирать все большую популярность в корпоративном секторе. Компании все чаще обращаются с запросами об индивидуальном проекте и комплексном сервисе, а built-to-suit может предложить и уникальность, и выгоду. Оператор со своей стороны предоставляет полный цикл работы с пространством: от организации до последующего управления, так что арендатору не нужно искать подрядчиков и экспертов для поддержания всех процессов.

Ожидается, что дальнейшие изменения будут проходить в области оптимизации процессов работы с площадками: внедрением большего числа цифровых инструментов, улучшением систем коммуникации.