На все готовенькое: О новом тренде на рынке инвестиций в недвижимость

Инвестиционная привлекательность коммерческих объектов сегодня невысока. Одним из ключевых аспектов снижения активности не только частных лиц, но и крупных фондов является нестабильность как в экономике в целом, так и в сегменте недвижимости в частности. Сегодня все больше инвесторов начинают обращать свое внимание на объекты с готовым бизнесом под покупку. Доходность при этом составляет до 16%, а срок окупаемости может не превышать трех лет.

Коммерческий директор компании Stone Hedge Анастасия Малкова:

На Западе формат покупки готового бизнеса практикуется с 30-х годов прошлого века и это направление успешно развивается по сей день. Молодой российский рынок коммерческой недвижимости (ему еще нет и 30 лет) пытается догнать Запад, и осваивает это направление форсирующими темпами. Стремительная эволюция рынка для собственников объектов фактор в большей степени негативный – если раньше объект мог стабильно приносить прибыль в течение многих лет, быть полностью заполненным и даже иметь очередь из арендаторов (необязательно находясь при этом в центральной локации), то сегодня таких объектов на рынке остались единицы. Сдать очередную «стеклянную коробку», мало чем отличающуюся от конкурентов, становится все сложнее и сложнее. Особенно это касается тех бизнес-центров, которыми владеют международные фонды, привыкшие к долларовым ставкам аренды.

Развитие рынка привело к тому, что среднестатистический объект может устареть концептуально уже через 2 года после ввода в эксплуатацию. Иными словами, при средней окупаемости проектов на рынке в течение 8-10 лет, объект будет максимально востребован только четверть от этого периода. И все более справедливой для офисного рынка становится фраза, что если «бизнес не бежит вперед, а просто идет, то, скорее всего, он идет назад».

Таким образом, компании должны быть максимально гибкими при изменении правил игры, быстро перестраиваться, популярный сегодня офисный формат agile должен быть не только в проектах, но и в модели управления как конкретным проектом, так и бизнесом в целом. Уметь реагировать на обстоятельства и быть на волне трендов рынка – ключевой для выживания навык.

Классический набор сервисов и услуг становится недостаточным условием для заключения сделки. Многие компании обращают свое внимание в сторону нестандартных проектов, которые пропагандируют современные стандарты работы, коммуникации и деловой атмосферы. То, к чему западные страны пришли достаточно давно, в России только набирает свою популярность.

С изменением конъюнктуры рынка, изменился и подход инвесторов к интересующим их объектам. Вкладываться в крупные проекты, которые могут стать высокорисковым активом, уже никто не хочет. Гораздо лучше собрать портфель из ряда небольших объектов, делая упор на диверсификацию. Если в одном из них что-то пойдет не так – это не нанесет серьезного ущерба капиталу.

Именно поэтому мы постепенно пришли к модели продажи готового бизнеса, имеющего, во-первых, стабильную доходность в среднем от 7% до 18% годовых, а во-вторых, четко спрогнозированные сроки окупаемости. Фактически, инвестор вкладывает деньги не просто в объект и уже арендованные площади, а в готовые и функционирующий бизнес. Возможность собрать в одном офисном центре максимально диверсифицированный портфель арендаторов – ключевое преимущество как для частных инвесторов, так и для небольших фондов.

Активно заселяющийся офисный блок требует свой набор инфраструктурных объектов, которые так же развиваются, расширяются и видоизменяются под новые потребности своих клиентов. Возможность масштабирования пространства – еще один плюс для инвестора. Приобретая значительные площади (10 000 кв. м и более), собственник всегда вправе нарезать ее на свое усмотрение и сдать либо одному крупному арендатору, либо сотне мелких. Риски при такой схеме сводятся к минимуму, а объект, функционирующий по такому принципу, отвечающий не только современным требованиям арендаторов, но и имеющий оригинальную архитектуру, всегда будет востребован и расти в цене.

Именно поэтому инвестиции в готовые бизнес-проекты на рынке недвижимости сегодня набирают популярность. Модель, некогда успешно внедренная в апартаментах и апарт-отелях, вполне органично прижилась и в офисном сегменте, открывая для инвесторов новые и интересные проекты.

Источник: stroygaz.ru