Трансформация бизнес-центров: главные тренды офисной недвижимости

08 сентября 2021 года в конференц-зале «SOK Рыбаков Тауэр» состоялась конференция «Офисный формат: факторы эффективного управления». Представители девелоперских компаний, консультанты и разработчики решений для управления БЦ обсудили, как меняются подходы к эксплуатации офисов, требования арендаторов и принципы организации рабочего пространства. 

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина открыла конференцию обзором основных рыночных трендов в офисном сегменте: «Весь прошлый год на фоне локдауна и «коронакризиса» рынок задавался вопросом, не являются ли офисы вымирающим форматом коммерческой недвижимости. Тем не менее, 2021 год оказался очень удачным и для консультантов, и для девелоперов, и для арендаторов». Общий объем предложения офисов класса A, B и «Прайм» достиг 17 444 тыс. кв. м, а объем чистого поглощения за I полугодие составил 481,2 тыс. кв. м против 262,1 по итогу всего 2020 г.

Управляющие компании должны держать руку на пульсе, чтобы выиграть в борьбе за арендатора — прежде всего, с помощью повышения качества сервиса и расширения перечня оказываемых услуг. «Бизнес-модель «аренда как сервис» (rent as a service) исходит из гипотезы о том, что современный арендатор нуждается не только в четырёх стенах, но и в дополнительном сервисе для того, чтобы в случае необходимости получить нужные услуги «здесь и сейчас» и не отвлекаться от основного вида деятельности. Управляющие компании коммерческого объекта с таким подходом имеют пакет дополнительных платных услуг для своих арендаторов с учётом их потребностей, возможность прозрачного и удобного биллинга и качественную сервисную службу. Это позволяет не только увеличить выручку и повысить лояльность арендаторов, но и сделать объект более устойчивым в долгосрочной перспективе за счёт диверсификации источников монетизации и увеличения сроков договоров аренды», — рассказал Игорь Кудинов, руководитель отдела развития отраслевых решений и интеграции в Okdesk. Система для оцифровки взаимоотношений внутри коммерческого объекта Okdesk  помогает эффективно расширить набор услуг и улучшить сервис для арендаторов, мгновенно реагировать на их обращения, диверсифицировать источники монетизации и отслеживать тренды потребительских предпочтений. Эту систему используют в своей работе сотрудники более 200 000 компаний и объектов коммерческой недвижимости. Крупнейшие клиенты с помощью Okdesk обслуживают более 4 500 000 кв. м недвижимости.

Для инвесторов офисный сегмент остается привлекательным при консервативной стратегии и выборе активов с низкими рисками, считает генеральный директор и член совета директоров Metrika Investments Антон Мельников. Несмотря на высокие объемы ввода в этом году, вакансия в бизнес-центрах продолжает снижаться, а арендные ставки — расти. Доля вакантных площадей составляет 9,2%, что соответствует успешному «доковидному» 2019 году.  При этом рост ставок обгоняет инфляцию: за год они выросли в среднем на 11%.

Поддержать лояльность арендаторов при повышении ставок позволит качественный сервис. В этом поможет организация полноценной консьерж-службы вместо обычной стойки ресепшн. «Сейчас консьерж — это помощник управляющей компании. Посетитель и арендатор должны иметь возможность закрыть любой вопрос на ресепшн. YarSecurity предоставляет услугу по организации консьерж-сервиса на уровне лучших отелей в жилых и офисных проектах. Сотрудники проходят специальное обучение, а их функционал разрабатывается специально для каждого объекта с учетом его специфики», — рассказала Елена Муравская, директор по развитию YarSecurity. Выступление эксперта вызвало дискуссию среди других спикеров. Так, управляющий директор O1 Standard Дмитрий Свешников считает, что консьерж-сервис больше актуален для жилого сегмента. В свою очередь соучредитель компании Lynks Property Management Леонид Волох (CPM IREM ®) подчеркнул, что и в офисном сегменте консьерж-сервис будет востребован: «До 50% времени сотрудники компаний тратят на поиски чего-либо в интернете – для себя или для работы. Компании, занимающиеся организацией консьерж-сервисов, обращают внимание именно на потребности сотрудников и помощь в решении их задач. Это очень перспективное направление, которое активно развивается на западе». Андрей Кротков, генеральный директор и партнёр УК Zeppelin увидел know how данного сервиса в сочетании охранных функций и качественных консьерж-услуг в руках одного подрядчика.

Сооснователь InState Кирилл Малышев рассказал о цифровых инструментах в управлении недвижимостью, в частности о решениях по автоматизации процессов управления арендными отношениями и эксплуатации зданий. Они помогают экономить время сотрудников, сокращать расходы и увеличивать доходы. «Управляющим компаниям нужны системы, которые позволят автоматизировать её задачи. Например, решение InState Property Management позволяет снизить операционные затраты на 5-15% и увеличить доходность портфеля на 1-3%. А собирание дебиторской задолженности можно увеличить на 30%», — поделился эксперт.

Продолжил тему автоматизации и цифровых решений Денис Иванов, управляющий партнер ODIN: «В управлении и эксплуатации бизнес-центров, с точки зрения автоматизации процессов, сейчас наблюдается примерно то, что происходило в банках несколько лет назад. Все больше компаний инвестирует в оцифровку своих сервисов. Например, мы за 2020 год на создании этих решений показали рост выручки в три раза». По подсчетам эксперта, для управляющих компаний комплексная автоматизация бизнес-процессов и эксплуатации БЦ может сэкономить 20 часов рабочего времени на 1 сотрудника и увеличить выручку на 20% при том же штате.

Директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов рассказал о том, как меняются требования арендаторов и форматы офисов в новых условиях. «Пандемия дала определенный триггер и толчок к переосмыслению офисных пространств. Арендаторы оценивают, сколько времени сотрудники проводят в офисе, сколько места им нужно, как организовать их пребывание, чтобы повысить безопасность в условиях пандемии и снизить расходы. Мы видим тренд на оптимизацию площадей, меняется зонирование. Если раньше это был классический open space, то сейчас появляются зоны коллаборации, зоны без фиксированной посадки. Теперь это востребовано не только в IT, но и в более консервативных сегментах». К слову, по данным Knight Frank, наиболее активными пользователями офисов в I полугодии 2021 стали компании сектора ТМТ (технологии, медиа, телекоммуникации), их доля в общем объеме сделок составила 33%. На втором месте оказались представители сферы Банки/ Финансы/ Инвестиции с долей в 16%.

В современных быстроменяющихся условиях для девелоперов и собственников бизнес-центров строительные работы не заканчиваются после введения здания в эксплуатацию. Приходится следить за трендами и при необходимости адаптировать, модернизировать и реконструировать офисы. О развитии услуги fit out, при которой эти работы полностью берет на себя внешняя компания, рассказал операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. По словам эксперта, в Москве и Санкт-Петербурге растет как востребованность этой услуги, так и профессионализм исполнителей, которые берут на себя все работы от дизайн-проекта и проектирования инженерных систем до согласований, строительных работ и комплектации готовых пространств.

Исполнительный директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Евгений Овчинников рассказал о том, как sharing-экономика влияет на офисную недвижимость. Если изначально коворкинги создавались для фрилансеров и самозанятых, сейчас сервисные офисы и отдельные рабочие места для своих сотрудников и команд арендуют и крупные корпорации. Поэтому потенциал рынка огромный: «По оценке C&W, объем рынка гибких рабочих пространств в Москве составляет 279 000 кв. м, это всего 1,5% от общего объема офисной недвижимости. В лидирующих деловых центрах – например, в Лондоне, в США – этот показатель уже превышает 5%, где-то находится ближе к 7%. Но в Москве рынок развивается очень активно, поэтому надеюсь, мы быстро дорастем до показателей зарубежных коллег».

Еще один важный тренд в сегменте высококлассных бизнес-центров – «зеленый» девелопмент и экологическая сертификация. По словам Сергея Баранова, международные эко-стандарты удорожают строительство на 15-20%, но в некоторых случаях наличие сертификата – это обязательное требование со стороны крупных арендаторов. Причем, как говорит Леонид Волох, в последнее время они обращают большее внимание не на энергоэффективность, а на стандарты FitWell, которые в большей степени нацелены на человека, находящегося внутри здания, его здоровье, комфорт и психологическое благополучие.

Закрыл конференцию Ирек Аллаяров, управляющий партнер компании SOK, которая приняла мероприятие на своей площадке. Он вернулся к разговору о коворкингах и социальной функции бизнес-центров: «Мы считаем важным создавать социальную функцию в коворкингах и сервисных офисах. Это не просто организация досуга, но и возможность горизонтального общения и знакомства. Люди налаживают контакты, получают быстрый доступ друг к другу. Это похоже на членство в бизнес-клубе, только в данном случае сотрудник получает его вместе с рабочим местом».