Александр Ошурко: «Отношения с управляющей компанией — один из основных рисков инвестора»

— Каковы минимальные инвестиции в коммерческую недвижимость? — В коммерческой недвижимости порог инвестиций не настолько высок, как принято считать. Можно купить часть здания или нежилое помещение на первом этаже жилого дома — в этих случаях сумма вложений составит от $150 000. Средний объем инвестиций, если говорить о части здания или помещении, находится в диапазоне $500 000 — $3 млн. Это наиболее востребованный сегмент с точки зрения частных инвесторов, он позволяет получить широкий выбор объектов и достаточный доход для того, чтобы заниматься подобной деятельностью. Данный вид инвестирования интересен прежде всего тем, что объем внимания к продукту после его структурирования будет минимальным. Собственнику необходимо заключить договор аренды и далее просто отслеживать платежи, а также решать оперативные вопросы, которые возникают по ходу работы. По доходности такой вид инвестирования сопоставим с бизнесом, однако времени на поддержание объекта недвижимости тратится значительно меньше. Как правило, инвесторы ориентированы на полную окупаемость объекта через семь-восемь лет.

— Зависит ли срок окупаемости объекта от его площади? — Если говорить про частные инвестиции, то площадь объекта не сильно влияет на его срок окупаемости. Сокращения времени можно добиться, если купить здание целиком, но это, как правило, должен быть довольно большой объект, поэтому средства в него вкладывает только крупный инвестор, а не представители среднего и малого бизнеса. Когда приобретается отдельно стоящее здание, у собственника появляется дополнительная нагрузка — его содержание, эксплуатация, оформление земельных отношений и другие моменты, связанные с объектом недвижимости в целом, что существенно увеличивает временные затраты. Необходимо помнить об управлении недвижимостью. Если вы купили помещение, это еще не значит, что оно сразу же принесет доход. Зачастую это площади в строящихся комплексах или пустые помещения, которые необходимо превратить в арендный продукт. Но отдельное помещение можно один раз структурировать, а дальше только поддерживать его в рабочем состоянии.

— Насколько рискованно вкладывать средства в торговые помещения? — Все торговые помещения можно разделить на три группы с точки зрения инвестирования. К первой относится покупка торгового центра целиком. Инвестиции в небольшой торговый центр — всегда очень высокий риск, потому что грамотную концепцию можно выстроить на площади от 20 000 кв. м, а это совсем другой объем инвестирования.Вторую группу составляют отдельные помещения в торговых центрах. Данный продукт является не менее сложным, чем предыдущий: когда у торгового центра много собственников, то концепции, как правило, нет. Например, на Дмитровском шоссе есть центр, на первом этаже которого находится «Бургер Кинг», на втором — небольшой продуктовый ритейлер, а на третьем — фитнес-клуб; все три блока принадлежат разным собственникам. В результате поток посетителей неоднороден, и арендаторам расположенной там же торговой галереи приходится нелегко. В «Бургер Кинг» приходят не те люди, которые занимаются фитнесом. А тем, кто идет в фитнес-клуб, как правило, не интересна торговая галерея. Это яркий пример объекта, который разобран по частям, и где концепция отсутствует в принципе.Третья группа — помещения на первых этажах жилых домов. Они тоже бывают разными. Например, на первой линии Люблинской улицы рядом с метро «Текстильщики» есть несколько однотипных новостроек. На первые этажах размещаются сетевые операторы, ставка аренды для которых достаточно высока из-за большого пешеходного и автомобильного трафика. Но в точно таких же зданиях, расположенных на второй и третьей линиях, арендный потенциал торговых помещений гораздо ниже, что объясняет меньшую арендную ставку. Таким образом, инвестиции в торговые помещения — достаточно рискованы, но они могут дать хороший доход. Приобретая, например, торговое помещение в только что построенном доме, мы идем на риск, поскольку не знаем, каким будет поток и какую прибыль мы сможем получить. Похожая ситуация и с торговыми помещениями на первых этажах торговых центров, которые зависят от числа посетителей.

— Насколько важно место расположения офисных помещений? — Если рассматривать два аналогичных офисных центра, один из которых расположен у метро, а другой — в 15 минутах езды, то ставки в них будут различаться на треть. Несмотря на то, что себестоимость строительства у них одинакова, арендный потенциал разный. С точки зрения инвестиций офисные центры более сбалансированы, поскольку в них, как правило, нет разницы между этажами.

— Каковы риски при инвестировании в офисные центры? — Офисных центров, реализующихся по частям, все еще не так много. Застройщики предпочитают продавать их целиком. С точки зрения арендной ставки там всегда предсказуемая ситуация, а основные риски связаны с эксплуатацией. В отличие от торгового комплекса, в бизнес-центрах довольно много разнообразных коммуникаций: система вентиляции и кондиционирования, пожарные и охранные системы, лифты. Все они требуют обслуживания, которое обычно осуществляется застройщиком. Но если происходит глобальная поломка, то сумма платежей на ремонт распределяется пропорционально между всеми собственниками блоков.Отношения с управляющей компанией — это тоже возможный риск для инвестора. Проконтролировать стоимость услуг эксплуатирующей организации сложно. Обычно она принадлежит застройщику, который юридически закрепил ее за зданием, и поменять организацию при возникновении спорных ситуаций очень трудно. Существует также риск, связанный с землей. Здание размещается на земельном участке, который находится в аренде, а ее стоимость перекладывается на всех собственников площадей в бизнес-центре. Как правило, она оформлена на эксплуатирующую компанию застройщиком. С точки зрения земельных отношений могут возникнуть проблемы с незаконным оформлением аренды, что может повлечь изъятие части земли и потерю парковки.

— Кто инвестирует средства в коммерческую недвижимость? — Инвестиции в коммерческую недвижимость — один из консервативных видов вложений, в котором доходность составляет от 8 до 12% годовых. Он мало зависит от инфляционных ожиданий и кризиса. Кроме того, прибыль извлекается из арендных платежей, которые превышают банковский депозит.70% тех, кто инвестирует в коммерческую недвижимость, точно знают, чего они хотят. 20% — готовы рассматривать разные варианты инвестирования, а 10% — просто слышали о такой возможности, но не разбирается в ситуации на рынке. Обычно инвесторы знают, что им нужно, потому что у них уже есть опыт вложения средств в коммерческую недвижимость. Наша задача как консультанта — подсказать, что существуют различные инвестиционные продукты, помочь оценить несколько вариантов вложения средств.Что же касается портрета инвестора — это, прежде всего, владельцы бизнеса, которые ориентированы на консервативные виды инвестирования. А также — топ-менеджеры крупных российских и иностранных компаний, которые имеют постоянную занятость, получают хорошее вознаграждение и хотят инвестировать в недвижимость.

— Вырос ли интерес к инвестированию в коммерческие объекты? — До кризиса объекты практически не продавали маленькими блоками, только целиком — таким был рост рынка. В 2008 году застройщики столкнулись с тем, что продавать целиком стало проблематично, поэтому многие компании стали делить здания. В результате возникла новая ниша на рынке. Появляются офисные объекты, в которых девелоперы изначально проектируют мелкую нарезку площадей. Подобных предложений становится больше, и число инвесторов, соответственно, тоже увеличивается.

Беседовала Надежда Двоскина.

Источник: g-n.ru