Анастасия Малкова, коммерческий директор компании Stone Hedge: Арендатор на «минус миллион»

  Одна из вечных тем взаимодействия собственников и арендаторов уже давно набила всем оскомину, но многие, даже зарекомендовавшие себя компании, по-прежнему продолжают наступать на одни и те же грабли. А в нынешних условиях, когда стабильность к рынку коммерческой недвижимости только начинает возвращаться, любой неверный шаг может обернуться миллионными потерями, пишет CRE.

Порассуждаем о тонкостях и новых реалиях удачных проектов в офисной недвижимости. В отличие от 2000-х годов, когда многие бизнес-центры привлекали своих первых арендаторов на этапе становления рынка, современные офисные здания должны, во-первых, отвечать всем ряду технических требований, а во-вторых, находиться именно в той концепции и ценовой категории, которая будет под силу целевой аудитории. Если посмотреть на проекты класса А, которые расположены в центре города, то их главные клиенты – компании, имидж которых по стечению обстоятельств не дает возможность рассматривать объекты на периферии; также эти офисы выбирают иностранные игроки. БЦ, которые локализуются в пределах Третьего транспортного кольца, ориентируются в основном на международных игроков и тех, для кого иметь фронт-офис необходимо вблизи от центра. Среди центральных объектов редко можно встретить современные здания – многие уже перешагнули отметку в 10 лет, но благодаря стараниям управляющей компании поддерживаются в отличном состоянии как внешне, так и внутренне. Из относительно современных можно назвать разве что офисы в составе МФК и ряд офисных особняков, рассчитанных на премиальных арендаторов. Сюда же подходят и лофты, но это уже не совсем классическая история.

На фоне этого за пределами ТТК начали появляться действительно качественные проекты. Сегодня почти в каждом районе и даже в Новой Москве есть не просто уникальные и современные бизнес-центры, но и масштабные офисные парки. По своему опыту мы видим, как спрос на объекты в центре начинает постепенно снижаться. Сегодня большинство предпринимателей уже не стремится занять свои квадратные метры в ММДЦ, оценивая предложение не только с финансовой стороны, но и с точки зрения транспортной доступности и необходимой инфраструктуры. Все чаще на рынке появляются запросы на мелкую нарезку, чего обычно не практикуют в бизнес-центре класса А.

Если посмотреть на рынок офисной недвижимости, то после кризиса 2014-го спрос на крупные помещения серьезно упал, и даже сделка на 500 кв. м стала считаться очень хорошей для брокера, не говоря уже о нескольких тысячах квадратных метров. Несмотря на это, даже у таких арендаторов бывают высокие требования к помещениям и сопутствующему обслуживанию. Это касается как технической части – воздух, свет, лифты, парковки, — так и заведений общественного питания на территории, а также магазинов и спортивных центров, куда можно сходить после работы. Многие бизнес-центры изначально были спроектированы под определенный рынок, не учитывая, что мобильность и гибкость – ключевые факторы для современного офисного центра. Если компания только начинает свой путь, то, скорее всего, она ограничивается небольшим офисом 50-60 кв. м.

Найти хорошее помещение по приемлемой цене – одна из самых трудных задач на современном рынке. Всегда приходится выбирать – либо низкая цена, но большая удаленность от транспортных магистралей и станций метро, либо пешая доступность и высокая стоимость квадратного метра. Возможность собственника предоставить удобные для арендатора условия – ключевой фактор успешности современного БЦ. Оперативно расширить арендуемые площади, предоставить арендные каникулы или помещения с готовой отделкой – минимум того, в чем нуждается современный рынок.

Также стоит сказать и о том, что уже прошли те времена, когда «стеклянные коробки» считались верхом архитектурного искусства. Сейчас наличие качественной архитектуры и интерьерных решений – это главный козырь в рукаве арендодателя. По нашему опыту, архитектура влияет на принятие решений в равной степени, как и подходящая площадь и стоимость квадратного метра. Поэтому в нашем проекте бизнес-центра Neo Geo одной из особенностей являются атриумы, выполненные по индивидуальному архитектурному проекту и являющиеся функциональными общественными пространствами. Подобные элементы чаще всего свойственны офисам более высокого класса – к примеру, Аркада в БЦ «Белые сады», огромный атриум в офисном парке ComCity, торговые галереи в Кунцево-плаза и пр.

Только объединив все эти факторы воедино, не забывая при этом о внимательном отношении как к будущим, так и нынешним клиентам, можно с уверенностью говорить о том, что объект всегда будет пользоваться стабильным спросом, вне зависимости от рыночной ситуации. Ведь один недовольный клиент – это как минимум арендатор на «минус миллион».