IBC Real Estate: Инвесторы вложились по-крупному

Объем инвестиций в недвижимость Московского региона по итогам I полугодия 2026 года составил 286 млрд руб., что на 9% ниже результата за аналогичный период прошлого года и является минимальным значением с 2022, подсчитали аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate. За II квартал снижение объема сделок составило 12% относительно аналогичного периода прошлого года – 196 млрд руб. (во II кв. 2026 г.) против 223 млрд руб. (во II кв. 2025 г.).

Стоит отметить, что практически половину вложений (49%) в I полугодии 2026 года обеспечило закрытие двух крупнейших портфельных сделок: продажа 26 торговых центров «Место встречи» компании ADG Group для последующего внесения в ЗПИФ, а также продажа портфеля ГК «Галс-Девелопмент» группе частных инвесторов. Подобные портфельные транзакции были и ранее в 2022-2024 гг. – продажа Группы «МИЦ», «Интеко», Ingrad, однако объем их портфелей в денежном эквиваленте был значительно меньше.

По итогам первых 6 месяцев 2026 года в структуре сделок по сегментам на рынке Москвы лидирует сегмент МФК благодаря вышеназванной транзакции – продаже портфеля «Галс-Девелопмент», который включает объекты жилой, загородной и офисной недвижимости. Таким образом на долю МФК более трети от общего объема инвестиционных сделок – 38% или 109 млрд руб. в абсолютных значениях. Этот результат стал максимальным значением в сегменте за всю историю наблюдений.

Во всех других сегментах недвижимости на московском рынке, также как в целом по России, зафиксировано сокращение объема инвестиционных вложений.

Наибольший объем инвестиций в структуре распределения вложений по сегментам, после МФК, зафиксирован в торговой недвижимости – 59 млрд руб., где 2/3 вложений сформировано упомянутой выше транзакцией по приобретению УК Parus Asset Management портфеля 26 ТЦ «Место встречи» для последующего внесения в ЗПИФ. По сравнению с I полугодием 2025 года объем вложений в данный сегмент сократился на 35%.

Далее следуют офисный и жилой сегменты с сопоставимыми показателями в 48 млрд руб. По сравнению с прошлым годом объем вложений в них сократился на 45% и 19% соответственно. В офисном сегменте первая половина прошлого года была отмечена приобретением ряда крупных бизнес-центров целиком компаниями под собственные нужды. Несмотря на сохранение тенденции приобретений офисных площадей под размещение штаб-квартир, за первую половину текущего года объем таких транзакций значительно сократился, а большинство покупок представляли лишь часть здания (несколько этажей). Данное изменение связано как с постепенным насыщением рынка, так и с ограниченным предложением подобных объектов. В настоящее время ряд крупных сделок находится на финальной стадии закрытия, в связи с чем динамика по итогам года может измениться.

Динамика жилой недвижимости показала наименьшее сокращение вложений относительно других сегментов. В I полугодии 2026 года девелоперы приобрели 36,9 га земельных участков (что сопоставимо со значением в I полугодии 2025 года – 36,4 га) для строительства свыше 0,5 млн кв. м проектов жилья. Крупные игроки, такие как Sminex, MR Group, Capital Group, Coldy, продолжают наращивать свои земельные банки, когда как структура сделок смещается в сторону менее подготовленных площадок. Всего за отчетный период было заключено 17 сделок против 23 годом ранее, при этом доля участков с готовой разрешительной документацией снизилась с 63% до 37%. Это отражает как сокращение предложения наиболее подготовленных земельных активов, так и ценовую недоступность таких участков для части игроков.

В складском сегменте объем вложений составил 20 млрд руб., что на 66% ниже результата прошлого года. Снижение активности более чем в половину связано с изменением рыночной конъюнктуры: после периода роста ставки аренды снижаются, а доля свободных площадей постепенно увеличивается. Интерес со стороны крупных фондов к складской недвижимости сохраняется, однако становится более избирательным. Основной объем вложений в первой половине 2026 года был обеспечен приобретениями конечных пользователей – на подобные сделок пришлось 78% вложений.

Вложения в гостиничный сегмент по итогам 6 месяцев текущего года остаются на минимальном уровне – закрыто 2 сделки общим объемом 2 млрд руб. Для сравнения за аналогичный период прошлого года показатель достигал 17 млрд руб. Такое значительное сокращение показателя (-88%) связано как с высокой базой прошлого периода, так и с ограниченным предложением в сегменте, а также разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей.

• «Несмотря на общее сокращение объема вложений, результат первой половины текущего года уже превысил годовые показатели до 2022 года. Рынок по-прежнему очень живой и активный, даже несмотря на все еще высокий уровень ключевой ставки. Дальнейшее ее снижение может стать дополнительным драйвером для участников рынка, – резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – Сегодня инвесторы сохраняют осторожность и точечный подход к выбору объектов для приобретений, концентрируясь преимущественно на качественных объектах в устоявшихся локациях с прогнозируемым денежным потоком и потенциалом дальнейшего роста стоимости».

Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам I полугодия 2026 года составил 373 млрд руб., что на 12% ниже результата за аналогичный период 2025 года (425 млрд руб.) и является минимальным значением с 2022 года. Региональное распределение вложений в первой половине года осталось традиционным для рынка: на долю Московского региона пришлось 76% в общем объеме инвестиций, Санкт-Петербурга – 12%, на другие регионы страны – суммарно также 12%. По итогам года аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что объем инвестиций в недвижимость составит 850-900 млрд руб. в целом по России, из которых 700-750 млрд руб. придется на Московский регион.