Какую недвижимость покупали москвичи, чтобы спасти сбережения

В феврале россияне забрали из банков 1,2 трлн руб. Основной отток средств населения пришелся на последнюю неделю февраля, констатировал ЦБ. Это самый большой месячный показатель с 2008 года. А в марте, по данным ЦБ, граждане России сняли со своих валютных счетов и вкладов в банках более 800 млрд руб.

Один из возможных вариантов, куда они вкладывали накопленные деньги, — коммерческая недвижимость. Спросили у экспертов, в какие сегменты коммерческой недвижимости вкладывали свои сбережения частные инвесторы в Москве.

Частные инвесторы возобновили деловую активность

За последние полтора месяца все девелоперы отмечают увеличение количества сделок с частными инвесторами как в жилой, так и в коммерческой недвижимости.

• «Именно частные инвесторы первыми возобновили деловую активность после наступления кризиса, быстрее, чем институциональные и корпоративные. Решения об инвестировании принимались очень быстро», — отмечает управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.

Клиенты стали чаще вкладывать средства в коммерческие помещения на первых этажах зданий, в небольшие офисные блоки площадью 200–300 кв. м, стоимость которых составляет 30–40 млн руб., приводит примеры эксперт. Частные инвесторы с чеками в 100–1000 млн руб. также закрывали быстрые сделки в наиболее привлекательных объектах. Некоторые выбрали консервативную стратегию: покупали квартиры или апартаменты в построенных жилых комплексах или в проектах на высокой стадии готовности.

Активность розничных инвесторов связана с «желанием в нестабильной экономической ситуации вложить и сохранить сбережения, предотвратить их обесценивание, уменьшить риски, связанные с ограничениями, вводимыми в отношении российских банков», отмечает управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS. Валютные колебания также стали катализатором для тех, кто хранил сбережения в долларах или евро. Речь идет как об инвесторах, располагающих относительно небольшой суммой — до 25 млн руб., так и покупателей с бюджетом 100–150 млн руб., пояснил он.

С середины марта многие крупные частные инвесторы находятся в поиске дистресс-активов для покупки. В ближайшем будущем покупатели продолжат инвестировать в недвижимость, наиболее конкурентоспособными станут активы, которые можно будет приобрести по сниженной цене, считает эксперт.

Абсолютный рекорд вложений в недвижимость

По данным консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», в первом квартале 2022 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 105 млрд руб., что в 2,4 раза выше показателя аналогичного периода прошлого года (44 млрд руб.). Показатель в рублях стал максимальным для первого квартала за 20-летнюю историю наблюдений. На сектор коммерческой недвижимости пришлось 42,8 млрд руб. инвестиций. 13% этих сделок было совершено с торговой недвижимостью, 11% — с офисной, 9% — со складской, 6% — с гостиничной, 2% — с МФК.

Офисы в мелкую нарезку

Одним из востребованных сегментов среди частных инвесторов стали офисы мелкой нарезки, где порог входа в среднем начинается от 15 млн руб. По оценкам экспертов, доходность здесь может достигать 15% годовых.

• «Хотя в текущей ситуации многие инвесторы занимают выжидательную позицию, мы наблюдаем интерес части из них к офисным блокам небольшого формата в строящихся проектах», — рассказывает директор департамента продаж офисной недвижимости «Коллиерз Интернешнл» Кирилл Кутявин.

По его словам, наиболее востребованы у инвесторов с небольшими суммами офисные лоты площадью от 50 до 150 кв. м. Порог входа в такого рода инвестиции начинается от 15 млн руб.

Росту интереса к офисным блокам способствует также сформировавшийся дефицит качественных площадей.

• «Сейчас девелоперы в результате текущей ситуации ставят на паузу некоторые проекты, в которых еще не начато строительство, либо пересматривают технико-экономические показатели проектов», — поясняет Кирилл Кутявин.

По его словам, на рынке сложилась ситуация, когда выбор строящихся объектов ограничен (такие проекты реализуют MR Group, Stone Hedge, «Пионер», Coldy). В многих из них уже распродано более трети предложения, хотя сами проекты находятся даже не на финальных стадиях строительства (например, срок ввода в эксплуатацию в 2024 году).

• «Дефицит новых проектов в сегменте офисной недвижимости сохранится и в среднесрочной перспективе, что делает покупку офисных блоков выгодной инвестицией с точки зрения последующей сдачи в аренду или перепродажи», — полагает эксперт.

Интерес частных инвесторов к небольшим офисным лотам отмечает и девелопер STONE HEDGE. Согласно данным компании, по итогам первого квартала в структуре спроса на рынке спекулятивных офисов класса А на блоки до 350 кв. м пришлось 90% сделок. Средний чек относительно четвертого квартала 2021 года вырос на 20% и сконцентрировался в диапазоне 15–30 млн руб.

В компании такую структуру спроса объясняют ростом активности частных инвесторов для сохранения рублевых активов и прогнозируют усиление сложившейся тенденции в ближайшей перспективе. «Спекулятивные объемы офисов небольших блоков (до 250–350 кв. м) всегда были востребованным активом. В условиях валютных колебаний и роста инфляции продукт привлек дополнительное внимание частных инвесторов, которые стремятся сохранить капитал. Доля повторных сделок в наших проектах достигла 42%», — отмечает управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова.

Сервисные апарты и ЗПИФ

Еще один сегмент, который был интересен частному инвестору в первом квартале 2022 года, — сервисные апартаменты. По данным «Коллиерз Интернешнл», собранных на основе информации Росреестра, в первом квартале 2022 года число зарегистрированных ДДУ на рынке сервисных апартаментов Москвы составило 327 шт., или 17,1 тыс. кв. м (+25% к аналогичному периоду 2021 года). Прирост числа сделок пришелся на март — 159 сделок, или 8 тыс. кв. м.

• «На фоне нестабильности доходов от банковских продуктов инвесторы обратились в сторону сервисных апартаментов, которые становятся привлекательным активом и высококачественным ликвидным продуктом», — пояснила директор департамента исследований по России «Коллиерз Интернешнл» Вероника Лежнева.

По данным компании, средняя площадь реализованного лота составила 57 кв. м. Наименьший бюджет предложения — 6,1 млн руб. Средний бюджет предложения на рынке сервисных апартаментов составил 26,5 млн руб. Доходность таких вложений может достигать 8–15% годовых. По словам Вероники Лежневой, преимуществом сервисных апартаментов является то, что профессиональная управляющая компания обеспечивает гостиничный сервис, а также эксплуатацию, продвижение апарт-отеля и поиск арендатора.

Часть небольших инвесторов также рассматривали ЗПИФ, доходность которых в последние несколько лет в среднем составляет около 5–15% годовых, добавила Вероника Лежнева. По ее словам, при выборе ЗПИФ стоит отслеживать, какие сегменты сейчас находятся в наиболее выигрышном положении. За последние два года наибольшую доходность показывают фонды, в управлении которых находится качественная производственно-складская недвижимость, приносящая арендный доход.

• «Более доходными, но также более рискованными являются ЗПИФ, сформированные для создания жилых девелоперских проектов. В этом случае прибыль распределяется ближе к окончанию проекта (в среднем три-четыре года) и доходность привязана с росту стоимости квартир», — отметила она.

Источник: realty.rbc.ru