Надежный актив: почему не надо ждать снижения цен на продажу офисов

Сегодня офисы на продажу представлены крупными блоками и небольшими лотами преимущественно в классе А. Причем основная часть сделок по продаже офисных площадей приходится на строящиеся объекты. Ждать ли скидок в этом сегменте — спросили у экспертов.

Московские застройщики жилья на фоне снижения спроса стали чаще предлагать покупателям квартир скидки и акции. По оценкам аналитиков, доля предложений со скидками в новостройках Москвы составила около 20%. Одновременно вырос и средний размер дисконта. Например, сейчас скидка при покупке квартиры может достигать 10–20% в зависимости от ликвидности проекта, а в прошлом году была на уровне 5%.

Выяснили у экспертов, возможна ли подобная ситуация на рынке купли-продажи строящейся офисной недвижимости.

Возможны ли скидки на офисы

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», не прогнозируют снижения цен и массовых скидок в сегменте качественных офисов на продажу в Москве, хотя и допускают точечные и индивидуальные дисконты. Одна из причин — ограниченность объема такого предложения.

Сегодня офисы на продажу представлены крупными блоками и небольшими лотами (от 70–100 кв. м) преимущественно в классе А. Причем основная часть сделок по продаже офисных площадей приходится на строящиеся объекты, где в рамках сопоставимого с жилой недвижимостью бюджета можно приобрести бо́льшую площадь. Это стало стимулом для роста активности частных инвесторов в сегменте, что дополнительно усиливается дефицитом доступных инвестиционных инструментов со стабильной доходностью. По данным аналитиков Stone Hedge, сейчас внутри МКАД в продаже находится около 250 тыс. офисов класса А в 14 строящихся проектах. По оценке IBC Real Estate, в наиболее успешных проектах уже реализовано около 70% площадей, поэтому часть из этих объектов может быть распродана еще до завершения строительства. Для сравнения: в Москве, по данным bnMAP.pro, сейчас в экспозиции находится 2,3 млн кв. м. строящегося жилья (в 11,2 раза больше).

Девелоперов, которые строят и продают в розницу офисы класса А в Москве, единицы, среди них — Stone Hedge, «Пионер», MR Group, KR Properties, Coldy, рассказывает гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша: «Продажи офисов у этих девелоперов идут. Безусловно, сейчас они ощутили некоторое охлаждение спроса, которое наблюдается на всем рынке недвижимости. Но это не привело к корректировке цен». Сам рынок офисной недвижимости устроен по-другому. Те тренды, которые наблюдаются в жилье, необязательно должны присутствовать в офисах. Например, в офисах нет льготной ипотеки, которая есть в сегменте новостроек и которая долгое время разгоняла цены на жилье, пояснил эксперт. «Девелоперы в текущей ситуации могут обговаривать условия по покупке в индивидуальном порядке. Но сказать, чтобы офисы класса А площадью от 70–100 кв. м подешевели и предлагаются с большим дисконтом, мы не можем и не прогнозируем», — отметил глава Remain.

Кроме того, в ближайшее время аналитики не прогнозируют роста девелоперской активности в части строительства качественных офисов класса А — следовательно, дефицит предложения сохранится. Это тоже будет способствовать минимизации давления на предложение офисов на продажу, что не изменит ценовую политику девелоперов.

• «Дисконта на качественные офисы ожидать не стоит ввиду отсутствия структурной вакансии», — пояснил директор направления продажи и приобретения отдела по работе с офисными помещениями CORE.XP Александр Пятин.

Более того, в 2022 году на рынок вышли единичные офисные объекты, в то время как изначальные планы московских девелоперов были более масштабными. С начала года запуск части офисных проектов был перенесен на более поздний срок выхода на рынок, а по части площадок с офисным потенциалом от непрофильных игроков рынка принято решение реализовать на них жилую функцию.

По данным Commonwealth Partnership (CMWP), с начала 2022 года в Москве было введено всего 250 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, что на 59% меньше показателя 2021 года. 

• «В 2023 году мы ожидаем более сдержанных темпов ввода — новое строительство будет на уровне 200 тыс. кв. м», — сказала старший аналитик Commonwealth Partnership (CMWP) Полина Афанасьева.

Для сравнения: только за девять месяцев 2022 года объем ввода жилой недвижимости составил 4,7 млн кв. м, а в 2021 году этот показатель был в два раза больше.

Нераздутые цены

Еще одной причиной, по которой в сегменте офисов на продажу не могут массово вводиться скидки, эксперты называют цены. По оценке CORE.XP, в сравнении с жилыми помещениями, где рост стоимости за прошлый год был более чем в два раза, офисные помещения подорожали в среднем не более чем на 20%. Объясняется такая планомерная динамика продуманной ценовой политикой в продажах под инвестора с возможностью заработать на росте цены за период строительства.

Согласен с коллегами Дмитрий Клапша, отмечая, что комфортный входной бюджет стал стимулом для перетока инвесторов в сегмент.

• «Многие инвесторы переключились на качественные помещения класса А на фоне высокого роста цен на жилье. Для них стало невыгодно покупать квартиру на этапе строительства по цене почти 500 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как офисы класса А можно было приобрести за 300 тыс. руб. за 1 кв. м. В итоге доходность офисов оказалась примерно в два раза выше, чем квартиры», — пояснил эксперт.

Предпосылки к снижению стоимости строительства офисов могут быть исключительно за счет снижения качества, добавила руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.

• «Себестоимость строительства премиум-класса жилья сопоставима со стоимостью строительства качественных офисов. Важно отметить, что рост себестоимости строительства коммерческой недвижимости с начала года составил 12–15%», — сказала Ирина Хорошилова.

При этом, по мнению экспертов, профессиональные игроки офисного рынка не будут снижать качество своего продукта, понимая, что удешевление приведет к снижению ликвидности актива.

По мнению директора департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрея Кухара, себестоимость строительства офисов до конца года еще немного возрастет. Это связано со сменой логистики, удлинением цепочки поставщиков, пояснил он.

• «Поэтому мы не ожидаем снижения офисных цен. Причины — рост себестоимости стройки, большие затраты на инженерию по сравнению с жильем, небольшое предложение качественных проектов, так как вывод большинства проектов отложен на один-два года», — сказал Андрей Кухар. «Кроме того, отсутствие модели эскроу также не давит на финансовую модель девелопера, что позволяет быть более гибким в ценообразовании. Спрос от конечных пользователей сместился в сторону построенных проектов. Инвесторы на рынке остались, в том числе они смотрят и на строящиеся проекты», — добавил эксперт.

В 2022 году, особенно в третьем квартале, темпы продаж застройщиков офисов класса А замедлились, однако снижения цен это не вызвало, отметила партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group (ex. Knight Frank Russia) Мария Зимина. По ее словам, показатели первой половины года были на высоком уровне, в особенности у тех, кто находился в процессе строительства. Вторая половина года, вытекающая из первой, покажет средние результаты.

• «Сейчас на рынке присутствуют сильные ожидания по инфляции, поэтому даже в процессе переговоров получить больший дисконт вряд ли возможно, а цены экспонирования остались не ниже уровня первого-второго кварталов», — сказала Мария Зимина.

О чем говорят сами застройщики

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» девелоперы, которые занимаются реализацией офисов класса А на продажу, не планируют вводить дисконты.

• «Точку, в которой мы находимся сейчас, можно назвать временным затишьем», — говорит директор по коммерческой недвижимости Coldy Сергей Кудрявцев.
• «Но небольшое количество новых объектов на рынке в совокупности с сохраняющейся высокой потребностью в офисной недвижимости А-класса дают почву для положительного прогноза. В связи с этим большие дисконты в классе А маловероятны», — сказал Сергей Кудрявцев.

Предпосылок для появления на первичном рынке офисной недвижимости большого объема предложения с большим дисконтом не видит и другой крупнейший девелопер офисов класса А — KR Properties.

• «В последние два года коммерция не показывала такого резкого роста стоимости квадратного метра для покупателя, как жилье. Предложение качественных современных объектов в перспективных городских локациях достаточно ограничено, при этом себестоимость строительства постоянно растет, — пояснил директор по аренде KR Properties Максим Белецкий. — Давать значительные скидки на ликвидный готовый продукт для девелоперов в ближайшей перспективе нерационально».

На рынке офисов есть предложение в разных диапазонах площадей, которые привлекают внимание как инвесторов, так и конечных пользователей в зависимости от стадии строительной готовности объекта, объясняют в Stone Hedge. Представители офисных девелоперов единогласны во мнении, что особенно сохраняется интерес на универсальные офисные лоты: малой и средней площади в развитой деловой локации с минимальным или отсутствующим релевантным предложением.

• «Девелоперы своевременно вывели на рынок такой продукт, как небольшие офисные блоки класса А. Такое предложение уникально для рынка, а спрос инвесторов при ограниченности выбора финансовых инструментов удерживает цены. Покупка небольших офисных блоков, в свою очередь, позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель для большей устойчивости. Например, мы наблюдаем, что инвесторы в зависимости от бюджета и стратегии владения активом предпочитают вложения в несколько объектов на разной стадии готовности и с вариативностью площадей», — рассказала управляющий партнер Stone Hedge Анастасия Малкова.

По оценке аналитиков Stone Hedge, за девять месяцев 2022 года объем продаж по проектам девелопера сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В частности, девелопером было реализовано офисное здание площадью 14 тыс. кв. м под монорезидента, что еще раз подтверждает существующий спрос со стороны российских компаний на современные бизнес-центры класса А.

Похожую точку зрения озвучили и в «Пионере». По словам директора по аналитике и маркетинговым концепциям компании Евгения Межевикина, спрос на офисные помещения на протяжении всего 2022 года был волнообразным: в определенные моменты покупателям требовалось время, чтобы адаптироваться к происходящему, скорректировать инвестиционную стратегию.

• «Однако по итогу интерес к коммерческим площадям сохраняется на протяжении года, в том числе за счет дефицита предложения. Ввиду сохранения интереса со стороны покупателей офисной недвижимости текущую скидочную политику корректировать не планируем», — сказал Евгений Межевикин.

Автор: Наталия Густова

Источник: realty.rbc.ru