Точки роста гибких офисов: как меняется сегмент под влиянием рынка
Сегодня одна из широко обсуждаемых экспертами тем — масштабное строительство по программам МПТ и КРТ, которые многие называют драйвером развития коммерческой недвижимости. Всего к 2030 году планируется построить 6,7 млн кв. м. По данным Nikoliers, на офисном рынке к 2025–2027 гг. объем объектов, построенных в рамках госпрограмм, составит 21% от ожидаемого ввода. Иван Гуськов, генеральный директор и основатель ASPACE, рассказывает, как новое предложение повлияет на гибкие офисы — подстегнет рост вакансии или же, напротив, станет триггером для роста сегмента.
О программе МПТ
Госпрограмма МПТ была запущена в 2019 году с целью стимулировать жилищных застройщиков создавать места приложения труда за пределами ТТК. Формат сотрудничества оказался выгодным для обеих сторон: девелоперы реализуют объекты коммерческой недвижимости в строящихся ЖК и получают за это экономические преференции. Город, в свою очередь, получает комплексную застройку районов с развитой деловой инфраструктурой и рабочими местами в разных отраслях экономики. Это идеально соответствует популярной концепции 15-минутного города под названием «Живи и работай». В программе приняли участие большинство крупных девелоперов жилья: MR Group, Stone, «Самолет», Pioneer, ФСК, Level Group, РГ-Девелопмент, ПИК, AFI Development, Галс-Девелопмент.
Как подсчитали аналитики IBC Real Estate, планируемый совокупный объем строительства составит 6,7 млн кв. м и обеспечит рабочими местами более 300 тысяч человек. Если говорить о ближайшей перспективе, то, по данным Nikoliers, к 2025–2027 годам объем объектов на московском рынке в рамках программ КРТ и МПТ составит 439 тыс. кв. м. Это 21% от ожидаемого ввода всех офисных площадей. В компании IBC Real Estate считают, что к 2028 году по программе МПТ может быть построено уже 1,6 млн кв. м офисов.
При этом большая часть (78%) строящихся и проектируемых офисов реализуется на продажу в нарезку по договору ДКПБВ (купли-продажи будущей вещи). Это значит, что для инвесторов, которые давно переориентировались с рынка жилья на офисную недвижимость, появится большое количество новых привлекательных объектов.
Как изменятся вакансия и карта офисного рынка
Несмотря на значительный объем ввода, на офисном рынке вряд ли стоит ожидать резкого скачка вакансии. Девелоперы вводят объекты постепенно, могут переносить сроки ввода и окончания ремонтных работ. Кроме того поглощение площадей ежегодно увеличивается из-за роста экономики, а помещения старого фонда выбывают с рынка. В итоге, когда все объекты будут введены в эксплуатацию, уровень вакансии составит, скорее всего, около 10-15%.
Что касается географии, далеко не все новые деловые районы будут востребованы арендаторами. Однозначно спросом будут пользоваться локации, являющиеся продолжением популярных бизнес-кварталов: например, «Большой Сити» — как расширение «Москва-Сити» или Ходынка — расширение Ленинградского коридора. Менее однозначными являются, например, Калужский или район Северного речного вокзала.
Более отдаленные районы могут стать востребованными, только если девелоперы подойдут к их созданию как к формированию полноценной деловой среды. Ключевыми факторами будут близость к метро, общая концепция кластера и развитая внутренняя инфраструктура: облагороженная территория, парковка, наличие точек общепита, магазинов, спортплощадок, рекреационных зон или welness-инфраструктуры. Яркий пример, где все звезды сложились, — район в СВАО возле Ботанического сада. По программе МПТ здесь появилось несколько крупных проектов от застройщика Pioneer. Это объект Botanica, в составе которого — БЦ Plaza Botanica и торговый центр Botanica Mall с видами на Останкинскую башню и парк «Сад будущего». И, конечно же, OSTANKINO BUSINESS PARK. Восточное направление также выглядит перспективным. Здесь активно развивается транспортная, социальная и коммерческая инфраструктура, а по программе МПТ идет строительство делового центра AFI2B Tagilskaya в составе ЖК «Сиреневый парк», которым занимается AFI Development.
Влияние на сегмент гибких офисов
Что касается сервисных офисов, то рост предложения вряд ли скажется на уровне вакансии в сегменте: этот продукт традиционно был в дефиците. В условиях экономической нестабильности формат стал еще более актуален, ведь для бизнеса сейчас крайне важен гибкий подход к срокам и условиям аренды. Для многих компаний критериями выбора будут отсутствие капитальных затрат на ремонт с возможностью быстрого въезда в оборудованный офис.
На рынок гибких офисов программа МПТ, наоборот, может оказать положительное влияние. Во-первых, она поможет решить проблему нехватки качественных площадей, которые оператор может взять в аренду у собственника. ASPACE, например, уже успела арендовать и расширить площадку в одном из корпусов Ostankino Business Park.
Во-вторых, из-за продажи лотов в мелкую нарезку появится большое количество непрофильных собственников, которые не до конца знают, как управлять офисном объектом, как сделать эффективную отделку и оптимальную планировку и т.д. Им потребуется помощь, чтобы обеспечить грамотный Property & Facility Management, и сотрудничество с оператором гибких офисов может стать хорошей стратегией.
Как гибкие офисы помогут сделать будущие проекты востребованными
Нельзя ожидать, что спрос на новые объекты в локациях, которые пока не воспринимаются рынком как традиционно деловые, появится сам по себе. Новый продукт должен быть качественным и максимально готовым для потребителя. Прежде всего с хорошей отделкой, полноценной IT-инфраструктурой и полным набором услуг: от клининга и охраны до кофепоинта и расходных материалов. Благодаря этому арендаторам не придется решать организационные вопросы, и они смогут сконцентрироваться на своих задачах.
Кроме того, для малого и среднего бизнеса с ограниченным бюджетом важно наличие гибких решений, позволяющих быстро адаптировать рабочее пространство и инженерные системы под разные потребности. Многие из них нужно учитывать еще на этапе строительства и отделки. К примеру, заранее спроектированные закладные позволяют быстро возводить перегородки, превращая open space в кабинеты, и наоборот. Фальшполы со свободным доступом к коммуникациям — легко изменять планировку, перемещать или добавлять розетки, выключатели и другие элементы электросети. А разъемный воздуховод вентиляции — изменять зоны подачи воздуха при перепланировке.
У собственников есть несколько сценариев реализации площадей: сдать «в бетоне», сдать с отделкой или привлечь оператора, который возьмет на себя ремонт, поиск арендаторов и последующее управление. С учетом постоянно растущей стоимости офисного fit-out, реализовать помещения в формате shell&сore крайне проблематично. Однако часто сами девелоперы тоже хотят заниматься ремонтом: поиском и наймом подрядчиков и поставщиков, сметами и закупкой, контролем работ на площадке. Для многих проще снять с себя головную боль и переложить заботы по созданию офиса на плечи оператора.
Здесь также возможны несколько вариантов: площади можно сдать оператору в аренду, в управление или выбрать гибридную модель. Например, в БП «Останкино» ASPACE провел расширение именно по договору операционного управления. Это значит, что мы взяли на себя функцию технического заказчика, который полностью отвечает как за строительство офисов, так и за Property & Facility Management.
Резюме
Скорее всего, после ввода запланированных площадей мы увидим на рынке то же, что сейчас: объекты низкого качества будут простаивать, а классные бизнес-центры будут востребованы, и ставки на них будут расти.
Программа МПТ может дать новый импульс развитию новых офисных районов, но важны тщательная разработка проектов, высокое качество отделки и профессиональное управление. На этом фоне сервисные офисы могут получить новый толчок к развитию, так как актуальны для обеих сторон. Для арендатора это полностью готовый продукт, который не требует капитальных вложений, но при этом адаптируется под требования резидента. А для собственника — возможность повысить капитализацию здания и обеспечить стабильный арендный поток.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
«Град Девелопмент»: Фитнес-центр площадью 3600 кв. м появится в премиальном проекте в ЗАО
Фитнес-центр с бассейном будет создан в жилом комплексе премиум-класса «Айс Тауэрс» в районе Проспект Вернадского (ЗАО), сообщает девелопер проекта «Град Девелопмент». Площадь спортивного пространства составит 3,6 тыс. кв. м. Объект войдет в топ-3 крупнейших фитнес-центров на рынке новостроек Москвы.
NF GROUP: В ближайший год доля инфраструктурного ритейла в московских бизнес-центрах классов «Прайм» достигнет 6%
По данным NF GROUP, по итогам I квартала 2026 года доля инфраструктурного ритейла в действующих бизнес-центрах классов «Прайм» и А в Москве составила 5,8%, за год увеличившись на 0,9 п. п. При этом в объектах, пополнивших рынок в 2025 году, это значение почти в два раза выше. Это объясняется тем, что новые БЦ строятся в формирующихся деловых районах с низкой инфраструктурной насыщенностью, что, в свою очередь, ведет к изменению концепции новых офисных центров в сторону расширения инфраструктуры. К концу 2026–2027 гг. доля торговых площадей в составе БЦ достигнет 6%. Наибольшую долю в структуре арендаторов (50%) по-прежнему формируют заведения общепита, при этом год к году представленность этой категории снизилась на 5 п. п.
Удержать 60% резидентов: девелоперы подсчитали эффект от соседства разных офисных форматов
Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» подсчитали экономический эффект от сочетания разных офисных концепций в пределах одного делового пространства. Эти данные представили на пресс-конференции «Синергия форматов: зачем девелоперы собирают на одной территории проекты разных типов и классов». Также на мероприятии озвучили дальнейшие планы по развитию лофт-квартала.
Комната отдыха в офисе: когда нужна и как не ошибиться с выбором
Вопрос обустройства зоны отдыха в офисе сегодня встречает различные подходы. Одни компании считают ее обязательным элементом заботы о сотрудниках, другие видят в ней лишние расходы и потенциальный источник проблем. Так ли однозначна польза? И как понять, что вашей компании действительно нужна такая зона? – рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT ™
MarketInsight. Forsight: IPG.Estate приглашает на 10-летний юбилей
В этом году компания IPG отмечает юбилей – компании исполняется 10 лет. В честь этого события IPG.Estate в рамках традиционного мероприятия IPG_MarketInsight собирают друзей, партнеров и ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости, чтобы вместе обсудить изменения, которые произошли на рынке за последнее десятилетие, и как текущие тенденции повлияют на его развитие к 2030 году. В рамках неформальной части гостей ждет праздничный вечер – под бокал игристого и в сопровождении музыкального сопровождения гости вспомнят, каким быть путь IPG на рынке коммерческой недвижимости.
MANUFAQTURY расширила сервисную инфраструктуру с «ВашStorage»
Управляющая компания MANUFAQTURY заключила договор аренды на 1,7 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А «Поклонка» с оператором складов индивидуального хранения «ВашStorage». Договор заключен до 2034 года.
Завершено строительство бизнес-центра Tower D
Девелопер STONE получил заключение о соответствии (ЗОС) для бизнес-центра Tower D, расположенного в Белорусском деловом районе. Документ, выданный Мосгосстройнадзором, подтверждает соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Управляющая компания-партнер STONE Office начинает приемку здания. Следующим этапом станет получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ГК «КОРТРОС»: следующий уровень развития коммерческой недвижимости — это создание приватного уровня комфорта и его переосмысления
На курорте «Роза Хутор» стартовал крупнейший форум недвижимости «Движение», который предполагает диалог между девелоперами, инвесторами, риелторами и бизнесом из смежных сфер.ГК «КОРТРОС» приняла участие в дискуссии: «Коммерческая инфраструктура: меняйся или умри». Участники круглого стола обсудили вопросы, касающиеся создания коммерческой инфраструктуры: как коммерческие площади жилых комплексов…
Дефицит как драйвер цены: новые офисы в «Москва-Сити» становятся редчайшим
Ключевой деловой район Москвы — «Москва‑Сити» — переживает период трансформации. Базироваться здесь по-прежнему престижно, что отражается на спросе и ставках, однако существующие башни в кластере уже морально устарели — поэтому многие арендаторы предпочитают сменить расположение. Фактически, лишь завершение застройки «исторического ядра» может привнести в кластер продукт, соответствующий статусу самой дорогой офисной локации, рассказал в рамках форума «Движение» Павел Иншаков, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group.
IBC Real Estate: Торговая недвижимость лидирует в структуре инвестиций
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, объем инвестиций в торговую недвижимость России с января по июнь 2026 года достиг 70 млрд руб., что составило 44% от совокупного объема вложений в коммерческую недвижимость. Для сравнения, за аналогичный период 2025 года вложения в торговый сегмент составляли 44 млрд руб., что на 38% ниже текущего значения.
