АИЖК не стоит рассчитывать на дисконт при покупке «IQ-квартала» в «Москва-Cити» — эксперты

АИЖК не стоит рассчитывать на предоставление дисконта при покупке «IQ-квартала» в «Москва-Сити» для переезда чиновников Минэкономики, Минкомсвязи и Минпромторга, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Большой переезд. В четверг газета «Коммерсант» сообщила, что около 6 тысяч чиновников Минэкономики, Минкомсвязи и Минпромторга могут переехать в «IQ квартал» в деловом центре «Москва-Сити«. Как уточнялось в статье, для этих целей будет выкуплено почти 75 тысяч квадратных метров в комплексе «IQ-квартал», строительством которого занимается подконтрольная ВТБ компания «Галс-Девелопмент«. По информации издания, на этот переезд АИЖК как агент по управлению федеральным имуществом займет на долговом рынке около 35 миллиардов рублей, которые АИЖК полностью вернет за счет продажи существующей недвижимости министерств. «Речь идет о том, чтобы переселить сотрудников трех министерств в одно здание в центре города. Поэтому, скорее всего, собственник «IQ квартала» не согласится на предоставление АИЖК серьезного дисконта, так как для покупателя нет другого предложения: сегодня непросто найти недвижимость для офисов такой большой площади», — считает старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Цену в 330–350 тысяч рублей за квадратный метр, в пределах которой в настоящее время в «Москва-Cити» продается недвижимость, она называет адекватной.

Что почем. Директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов отмечает, что покупка в бизнес-центре «IQ-квартал» станет разумным решением в вопросе переезда чиновников трех министерств. Он предполагает, что рыночная стоимость этого объема недвижимости может составить от 15 до 20 миллиардов рублей. Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев согласен с предположениями предыдущего эксперта. Он также считает, что стоимость офисного блока площадью 75 тысяч квадратных метров в комплексе «IQ-квартал» составит около 20 миллиардов рублей. Морозов в свою очередь указывает, что в связи с выкупом целой башни АИЖК вправе рассчитывать на значительные скидки. «Однако, с другой стороны, подконтрольность девелопера банку ВТБ потребует учитывать позицию государственного банка при проведении сделки и занимать более жесткую переговорную позицию», — рассказывает он.

1 миллиард рублей экономики. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев в июне 2017 года поручил АИЖК проработать концепцию переезда нескольких министерств из центра столицы в одно из зданий «Москва-Сити». Изначально необходимость поиска новых помещений объяснялась неэффективным использованием существующей недвижимости и высокими затратами на коммунальные услуги, сэкономить на которых, по расчетам федеральных властей, можно будет 1 миллиард рублей в год. На прошлой неделе структура известной консалтинговой компании Pricewaterhousecoopers выиграла запрос котировок на оценку для АИЖК объектов недвижимости федеральных органов исполнительной власти в центре Москвы. Общая площадь оцениваемых объектов составляет 194,6 тысячи квадратных метров. Как следует из техзадания к запросу предложений, в частности, речь идет о зданиях Федеральной службы по тарифам, строениях Минэкономразвития, включая его лечебно-реабилитационный центр, зданиях Росимущества, Росреестра, Росфинмониторинга, московского Главпочтамта. «Однако, помимо экономии в 1 миллиард рублей в год на коммунальных расходах, освободятся помещения, занимаемые министерствами. Только арендный бизнес способен приносить порядка 2,3-2,8 миллиарда рублей в год. То есть государство окупит вложенные средства уже через 5-6 лет, что является, безусловно, осмысленной инвестиционной стратегией», — считает Морозов из S.A. Ricci. Он поясняет, что полностью компенсировать приобретение площадей в «Москва-Сити» сможет уже продажа только двух зданий – Минпромторга, расположенного в Китайгородском проезде (общая площадь 42 тысячи квадратных метров) и Минкомсвязи на Тверской (54 тысячи квадратных метров). «Продажа только этих двух зданий принесет государству порядка 18-22 миллиардов рублей», — рассуждает эксперт. Балоев из Knight Frank добавляет, что стоимость имеющихся активов трех министерств, с учетом того, что эти объекты находятся в самом центре города, составит около 25-30 миллиардов рублей. По его мнению, «это хорошие адреса и объекты могут быть интересны очень многим инвесторам». В компании «Галс-Девелопмент» не смогли прокомментировать РИА Недвижимость возможное приобретение АИЖК помещений в «IQ-квартале». В АИЖК подтвердили факт проведения запроса котировок на оценку стоимости МФК в «Москва-Сити», но отказались от дальнейших пояснений.