Knight Frank Russia: В премиальных офисах Москвы вакансия выросла на 5,6 п. п. с начала года и достигает 15%

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia подвели итоги III квартала 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, с начала года показатель доли свободных площадей вырос на 1,3 п.п. и 0,5 п.п. в классах А и В соответственно – до 12,8% и 6,9%. При этом основной рост пришелся на премиальные офисы — доля вакантных помещений в объектах этой категории достигла 14,9% (+1,9 п.п. к концу II квартала 2022 года и +5,6 п.п. к началу 2022 года). Ввод нового предложения остается на низком уровне: всего за девять месяцев 2022 года было введено порядка 183,4 тыс. кв. м против 497,6 тыс. кв. м за аналогичный период 2021 года. К концу сентября средневзвешенный показатель ставки аренды офисов премиальной категории составляет 44 869 руб./кв. м/год, снизившись за квартал на 2,3% в связи с валютными колебаниями. Динамика арендных ставок всего класса А также отрицательная: -3,8% за квартал до 27 003 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В средневзвешенная ставка аренды за три месяца тоже незначительно снизилась – на 0,6% до 17 420 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). На дальнейшее развитие сегмента в значительной степени будет влиять общая экономическая и общественно-социальная обстановка в стране.

Премиальный сегмент

Премиальные офисы Москвы – это категория лучших проектов класса А, характеризующихся расположением в ключевых деловых районах столицы, качественной отделкой и современными инженерно-планировочными характеристиками. Совокупная арендопригодная площадь таких проектов – 565,3 тыс. кв. м, что составляет 11% от всех офисных помещений класса А и 3% от общего объема по рынку.

С начала года показатель вакантных помещений сегмента «прайм» рос значительными темпами, с 9,2% по итогам 2021 года до 14,9% на текущий момент. При этом к концу сентября средневзвешенный показатель ставки аренды офисов премиальной категории составляет 44 869 руб./кв. м/год, снизившись за квартал на 2,3%. Основная причина такой динамики – изменение валютных курсов, так как большая часть офисов премиальной категории сдавалась в долларах. Кроме того, некоторые собственники премиальных офисов постепенно начинают повышать запрашиваемые ставки аренды.

При этом динамика всего класса А оказалась менее очевидной: средневзвешенный показатель ставок аренды технически вырос с начала года на 4,6% п.п. до 27 003 руб./кв. м/год, так как из-за высвобождения значительного объема предложения премиальных офисов, которые стали чуть дешевле, но все же сохранили достаточно высокий ценовой уровень, ставки аренды не снижались, а, наоборот, росли – особенно во II квартале, что не совсем верно отображало реальные тенденции рынка.

Динамика вакантности и ставок аренды премиальных офисов, 2021-2022 гг.

Источник: Knight Frank Research

В премиальных офисах, расположенных в ключевых деловых районах, размещалась большая часть иностранных арендаторов. По нашим оценкам, до начала 2022 года они занимали 500–700 тыс. кв. м офисных площадей. Начиная с марта некоторые из зарубежных компаний заявляют об уходе или приостановке деятельности на российском рынке, сокращая занимаемые площади, реализуя их, в том числе, в субаренду. На текущий момент на рынке офисной недвижимости Москвы зафиксировано более 203 тыс. кв. м площадей в субаренду, большая часть которой сосредоточена в развитых деловых локациях.

Карта субаренды по ключевым деловым районам столицы

Источник: Knight Frank Research

Классы А и В: вакансия и ставки аренды

Всего свободными на рынке оказалось около 12,8% (более 660 тыс. кв. м) офисных площадей класса А (почти на 80 тыс. кв. м больше, чем в предыдущем квартале) и 6,9% площадей класса В (около 870 тыс. кв. м). Объем чистого поглощения[1] класса А в III квартале впервые в этом году оказался положительным и составил 64 тыс. кв. м: такая динамика обусловлена не высоким уровнем активности пользователей, а появлением на рынке полностью заполненного проекта AFI Square. Совокупный показатель двух классов (А и В) с начала года является отрицательным и составляет более 164 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду.

Динамика вакантности по классам

Источник: Knight Frank Research

За три последних месяца запрашиваемые средневзвешенные ставки в обоих классах снизились, при этом в классе А показатель составил 27 003 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС) – на 3,8% меньше, чем во II квартале 2022 года. На квартальное снижение ставки значительно повлиял объем введенных площадей проекта Comcity Bravo, так как уровень ставок подобных проектов, расположенных за МКАД, ниже, чем в среднем по рынку. При этом внутри МКАД за период с июля по сентябрь показатель снизился только на 0,3% и составил 34 509 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС): несмотря на то, что в некоторых объектах ставки снижаются, предложение продолжает пополняться площадями качественных проектов, из-за чего средний показатель в некоторых районах растет. В классе В средневзвешенная ставка аренды за три месяца также незначительно снизилась – на 0,6% до 17 420 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Динамика ставок аренды по классам

Источник: Knight Frank Research

Предложение

На фоне текущей ситуации в III квартале 2022 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили самые крупные бизнес-центры из тех, что планировались к вводу в этом году, а также впервые за девять месяцев на рынок вышли объекты класса А: AFI Square (78,5 тыс. кв. м), Comcity Bravo (56,6 тыс. кв. м), башня А проекта STONE Towers (10,5 тыс. кв. м). При этом объект AFI Square полностью сдан компании «Тинькофф», поэтому не оказал значительного влияния на рост вакантности. Общий объем ввода за январь-сентябрь составил порядка 183,4 тыс. кв. м против 497,6 тыс. кв. м за аналогичный период 2021 года. В связи с обстановкой экономической турбулентности фиксируется минимальный ввод офисных объектов в эксплуатацию, стройка многих бизнес-центров приостановлена, а начало нового строительства выглядит в текущей ситуации неопределенности нецелесообразным.

До конца года на рынок может выйти еще 100–150 тыс. кв. м новых офисов. Среди объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2022 году, – БЦ «Парк Легенд» (классs А и В – 43 тыс. кв. м и 48 тыс. кв. м соответственно), DM Tower (35 тыс. кв. м). При этом доля класса А по-прежнему будет превалировать и составит 70–85% от всего объема нового предложения.

Совокупный объем предложения офисного рынка Москвы по итогам III квартала 2022 года составил практически 17,8 млн кв. м, из которых 5,2 млн кв. м относятся к классу А, а 12,6 млн кв. м – к классу В.

Динамика объема предложения

Источник: Knight Frank Research

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia: «Большую часть III квартала текущего года мы наблюдали соответствие ситуации тем трендам, которые сложились к концу весны. Среди них – рост доли вакантных помещений, предлагаемых в прямую аренду и субаренду, снижение сделок shell&core, снижение активности девелоперов и арендаторов. При этом кризисные события сентября однозначно повышают уровень неопределенности и могут оказать негативное влияние на рынок в последнем квартале 2022 года. Уже сейчас можно сказать, что структурные изменения спроса на офисную недвижимость будут во многом зависеть от ситуации в экономике и социально-общественной сфере».

[1] Показатель разницы между объемом площадей, которые были заполнены за определенный период, и площадей, которые вышли на рынок пустыми.