РБК: Кто покупает офисы в Москве в 2022 году и будет ли на них спрос в будущем

Полного восстановления офисного рынка аналитики ждут не ранее 2024 года, до этого времени выбор у компаний будет ограничен небольшим предложением
Ситуация в экономике, геополитические факторы, санкции и уход иностранных компаний не могли не отразиться на рынке офисной недвижимости. Несмотря на сохраняющуюся активность на рынке аренды и покупки помещений в деловых центрах Москвы, показатели существенно ниже прошлого года.

Консультанты и девелоперы столичного рынка офисной недвижимости рассказали, кто сегодня покупает помещения в деловых центрах, как изменились спрос и портрет покупателя и будут ли востребованы помещения для бизнеса в ближайшее время.

Мало новых проектов

Рынок столичной офисной недвижимости подошел к текущему кризису с низким объемом предложения. С начала 2022 года, по оценкам консультантов, девелоперы вывели около 170 тыс. кв. м современных бизнес-центров. По прогнозам аналитиков, совокупный объем нового предложения по итогам 2022 года может составить не более 300 тыс. кв. м, что станет одним из минимальных годовых показателей за всю историю наблюдений.

Для сравнения с предыдущими кризисами: в 2008 и 2014 годах в Москве, напротив, был введен рекордный за всю историю наблюдений объем новых офисных площадей — 2,15 млн кв. м и 1,4 млн кв. м соответственно, отмечают в компании IBC Real Estate. При этом уже в первый посткризисный год снижение составляло 30% (в 2009 году) и 48% (в 2015 году), а минимальный ввод наблюдался на четвертый год после кризиса, вспоминает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Тогда тенденция постепенного снижения объемов нового строительства была обусловлена тем, что у девелоперов оставался в работе большой объем проектов в достаточно высокой степени готовности, остановка которых не являлась целесообразной, отмечает эксперт.

• «В числе введенных бизнес-центров — офисное здание площадью около 14 тыс. кв. м в составе квартала STONE Towers. Башня стала всего третьим бизнес-центром, введенным в эксплуатацию в классе А за этот год. При этом часть введенных площадей уже заполнена», — отмечает руководитель департамента оценки и аналитики девелоперской компании Stone Hedge (специализируется на офисной недвижимости) Кристина Недря.

Ввод новых офисов будет на низком уровне

Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge:

— Учитывая то, что запуск новых объектов также пересматривается, низкие темпы ввода относительно прошлых периодов сохранятся в перспективе ближайших двух лет. Рост вакансии будет сдерживать значительное сокращение выхода новых объектов. Напомним, что только за шесть месяцев 2022 года в общем объеме сделок купли-продажи около 120 тыс. кв. м пришлось на строящиеся бизнес-центры, что равнозначно всему введенному объему за девять месяцев 2022 года. Стабильная активность арендаторов и покупателей при низком вводе новых офисных площадей позволит удерживать вакансию на текущем уровне. Полного восстановления офисного рынка мы ждем не ранее 2024 года, а до этого времени выбор у компаний-резидентов будет ограничен текущим свободным предложением.

Так, по оценке IBC Real Estate, до 2025 года девелоперами анонсировано окончание строительства более 400 тыс. кв. м офисов. Застройщики предлагают покупателю различные опции — от небольших помещений в 44 кв. м до покупки целого этажа (~ 1 800 кв. м) или даже здания целиком. «Мы наблюдаем достаточно активный спрос офисов на продажу. Например, в некоторых проектах реализовано уже более 70% площадей. Как следствие, большинство начатых сегодня проектов будут полностью реализованы еще до завершения строительства», — прогнозируют аналитики компании.

Аренда или покупка

Существует несколько сценариев приобретения офиса: покупка, аренда, строительство «под себя». В Москве исторически сложилось, что крупные российские компании предпочитали свои штаб-квартиры иметь в собственности, а крупные иностранные компании преимущественно пользовались арендой, говорит Екатерина Белова. По ее словам, выбор качественных вариантов в проектах на покупку был достаточно скромным, так как с расчетом на спрос со стороны качественных иностранных арендаторов профессиональные девелоперы предпочитали сдавать свои офисные объекты в аренду.

• «Сейчас рынок в многом меняется, в том числе и расстановка приоритетов в дилемме «аренда или покупка». Иностранных арендаторов, выбирающих аренду, становится меньше либо их запрос по требуемой площади становится меньше. Теперь мы видим все больше строящихся офисных зданий, которые предлагаются на продажу, в том числе этажами и небольшими лотами», — отмечает Екатерина Белова.

Кто покупает офисы в 2022 году

Эксперты не отмечают кардинальных изменений ни в профиле покупателей офисной недвижимости в Москве, ни в их портрете. Основными игроками этого рынка были и остаются инвесторы, приобретающие офисы для спекулятивной перепродажи или сдачи в аренду, отмечает директор департамента продаж офисных помещений Nikoliers Андрей Кухар. Также, по его словам, на рынке уже появились первые ласточки отложенного с февраля этого года спроса со стороны конечных покупателей офисов — это крупные финансовые и промышленные компании, которые начали рассматривать вопросы консолидации своих площадей в новых офисных проектах.

• «Начиная с июля этого года соотношение инвесторов и конечных пользователей стало где-то 50/50, следовательно, сегодня востребованы все виды офисной недвижимости — от офисных блоков, которые представляют интерес в первую очередь для частных инвесторов, до бизнес-центров целиком, которые интересны конечным покупателям и институциональным инвесторам», — говорит Андрей Кухар.

В третьем квартале спрос со стороны компаний-арендаторов в классе А сохранял стабильность — вакансия держится на уровне 12% с учетом субаренды, отмечается в исследовании компании Stone Hedge. Значительную часть от общего объема всех сделок по продаже офисных площадей составили сделки в строящихся объектах, что обусловлено высокой активностью частных инвесторов и дефицитом доступных инвестиционных инструментов со стабильной доходностью.

Основной спрос на рынке формируют представители малого и среднего бизнеса, а также российские компании государственного и окологосударственного секторов, которые традиционно арендуют офисные блоки от 1 тыс. кв. м. С начала этого года драйвером офисного рынка являлись сектор технологий, медиа- и телекоммуникаций, а также компании банковского и финансового секторов, отмечается в исследовании компании Stone Hedge, которая, согласно рейтингу «РБК.Исследования», является лидером по объемам продаж офисов. По ее данным, уход иностранных компаний не оказал существенного влияния на изменение вакансии: большинство из них передают свой бизнес в управление российским представительствам, сохраняют офисные площади или пересдают их в субаренду.

Также эксперты отмечают переток инвесторов в коммерческий сегмент, эта тенденция отмечается с 2021 года. «Подъем активности инвесторов на офисном рынке обусловлен стагнацией цен на жилую недвижимость и дефицитом релевантного предложения в действующих бизнес-центрах класса А», — считает Кристина Недря. «Профессиональные инвесторы тонко чувствуют изменение структуры спроса на рынке аренды. Интерес к небольшим офисам со стороны компаний-арендаторов стимулирует инвесторов, которые также стремятся сделать выбор в пользу вложений в небольшие блоки со стратегией дальнейшей сдачи в аренду. Тем более что цена на такие лоты начинается от 14 млн руб., что сопоставимо с бюджетом покупки квартиры. Так, в общем объеме продаж в бизнес-центрах STONE за летний период на небольшие офисные блоки пришлось 80% от общего числа сделок», — рассказала управляющий партнер Stone Hedge Анастасия Малкова.

• «Представители малого бизнеса и физлица обратили внимание, что офисная недвижимость приносит своему обладателю заведомо бόльшую доходность, чем жилая. Кроме всего прочего, инвестиции в офисы — это еще и защитный инструмент сохранения средств, что в текущих обстоятельствах крайне важно. Поэтому сегодня покупатели офисной недвижимости — это частные инвесторы с бюджетом 30–100 млн руб.», — говорит директор направления продажи и приобретения отдела по работе с офисными помещениями CORE.XP Александр Пятин.

В компании IBC Real Estate ожидают, что совокупный объем сделок аренды и купли-продажи по итогам 2022 года составит 700–800 тыс. кв. м, что станет одним из минимальных годовых показателей.

Какие офисы пользуются спросом

В проектах на продажу предложение представлено как крупными блоками, так и небольшими (от 90–200 кв. м), отмечают в компании NF Group (ex. Knight Frank Russia). «И те и другие помещения в равной степени пользуются спросом, в том числе целые этажи или группы этажей в рамках здания. Основными факторами востребованности остаются высокая транспортная и пешеходная доступность, близость к метро, а также к сформированным деловым районам с развитой инфраструктурой», — говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.

Из 163 тыс. кв. м купленных в первом — третьем кварталах 2022 года офисов 88 тыс. кв. м — чуть более половины — помещения класса А. Это говорит о том, что покупателей как крупных, так и небольших офисных блоков интересует качественный продукт, который может служить не только комфортным офисом компании, но и хорошей инвестицией, отмечают в компании Stone Hedge. Почти половина всего объема расположена в зоне между ТТК и МКАД в северном, западном и юго-западном секторах этой зоны — здесь уже достаточно хорошо развита инфраструктура и есть объекты с хорошим соотношением цены-качества.

«75% объема всех сделок купли-продажи были заключены на объектах, еще не введенных в эксплуатацию. Объяснение этому — отсутствие релевантного предложения в существующих объектах и, конечно, рост цены квадратного метра по мере продвижения строительства объекта», — говорит Александр Пятин.

По данным аналитиков Stone Hedge, по итогам третьего квартала 2022 года суммарный объем предложения в аренду офисных блоков класса А площадью от 50 до 150 кв. м сократился более чем на 15% и сегодня составляет менее 6 тыс. кв. м. В общем объеме доля такого предложения в пределах МКАД не превышает 1%. Тенденция обусловлена активным вымыванием минимальных площадей в диапазоне до 100 кв. м в качественных бизнес-центрах за счет усиления спроса со стороны малого и среднего бизнеса и оптимизации операционных расходов более крупных игроков, поясняют аналитики.

Автор: Сергей Велесевич
Источник: realty.rbc.ru